商業(yè)市場趨勢向好 迪斯尼開園引爆周邊

6月上海商業(yè)地產(chǎn)市場整體趨勢向好，商業(yè)用地供應(yīng)量大幅增加，商業(yè)新增供應(yīng)和成交量呈現(xiàn)雙雙回升態(tài)勢。值得關(guān)注的是，6月16日，上海迪士尼樂園正式開園，不少周邊配套商業(yè)地產(chǎn)和旅游項目搭上此趟“順風(fēng)車”，開展了一系列有特色的旅游服務(wù)。從目前數(shù)據(jù)來看，迪斯尼開園為區(qū)域周邊商業(yè)項目客流的導(dǎo)入量帶來了較大幅度的提升。

一、迪士尼紅利凸顯，主題商業(yè)或迎新機(jī)遇

據(jù)上海迪士尼官方預(yù)計，開業(yè)初期將為上海帶來300萬—500萬人次的新增游客，每天接待游客量約在6萬-10萬人。

隨著樂園開園運營，迪士尼板塊及周邊勢必成為休閑娛樂為主題的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。上海商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，迪士尼的到來也將使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)市場越來越細(xì)化。換言之，即一個商業(yè)項目若要謀求其在區(qū)域商業(yè)中心競爭中取得優(yōu)勢地位，勢必要讓其自身有更多體現(xiàn)文化、娛樂、歷史或者建筑的主題特征，通過這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業(yè)地產(chǎn)，可以說，主題商業(yè)地產(chǎn)將成為上海乃至中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個重要的方向。

二、6月滬商業(yè)用地供應(yīng)顯著增多，成交面積放大

6月份商業(yè)用地掛牌出讓量相較前幾月呈爆發(fā)式增長，以26.7萬平方米創(chuàng)下2016年新高，共計有10宗地塊掛牌出讓（見圖1）。其中，出讓面積最大的為寶山區(qū)友誼街道地塊，共計出讓土地面積46884.3平方米，該地塊用途定位商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業(yè)用地，容積率3.0—3.5，起拍樓板價4881元/平方米，起拍總價8億元；樓板價最高的地塊為楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，該地塊出讓土地面積為7961.8平方米，用途為商辦用地，容積率為2.5，樓板價達(dá)到17500元/平方米；而總價最高的為青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)商住地塊，起拍樓板價13998元/平方米，起拍總價近12.7億元。

土地成交方面，6月份上海商業(yè)用地成交1宗，土地總面積為10.6萬平米（見圖2）。24家開發(fā)商經(jīng)過近1個小時的競爭，最終信達(dá)競得該地塊，成交價58億500萬元，樓板價高達(dá)36962元/平方米，溢價率303%。

顧村板塊經(jīng)過十多年的迅速發(fā)展如今已成為北上海醇熟的生態(tài)宜居板塊典范，435萬平方米的顧村公園作為板塊名片已是鼎鼎有名。除了生態(tài)環(huán)境，顧村板塊其他配套也已醇熟：商業(yè)業(yè)配套方面，板塊有緊鄰顧村公園的綠地正大繽紛城、龍湖北城天街等；交通設(shè)施方面，地鐵7號線和15號線（規(guī)劃中）貫穿整個板塊，板塊居民可盡享軌交便利。這次新“地王”的拍出，對區(qū)域板塊價值的提升起到了促進(jìn)作用。

三、商業(yè)供求雙雙上漲，成交量持續(xù)高位

6月份上海商業(yè)供應(yīng)量較上月顯著增長，達(dá)到24.2萬平方米，環(huán)比增長175%，同比增長11%；入市項目數(shù)量增多至25個，其中閔行區(qū)的藝博珠寶中心供應(yīng)面積最大（見圖3）。據(jù)了解，藝博珠寶中心（又名上海國際品牌珠寶中心）是一個特大型、多功能、花園式的珠寶文化時尚產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建設(shè)上海國際品牌珠寶中心、中國現(xiàn)代玉雕博物館等項目。項目建筑總面積為116485平方米，由建設(shè)9幢高4層的歐式風(fēng)格樓群組成，并被列入上海市閔行區(qū)“十二五”重點產(chǎn)業(yè)項目之一，將成為引領(lǐng)上海乃至全國珠寶行業(yè)文化、技術(shù)、創(chuàng)意、品質(zhì)、服務(wù)、交易實現(xiàn)跨越式發(fā)展的新焦點。

成交方面，6月上海商業(yè)成交面積維持高位，為17.7萬平方米，環(huán)比微增2.3%，同比增長18%；成交均價回落至22105元/平方米，較上月下跌11.2%，同比微跌0.2%，僅高于本年度2月份成交均價（見圖4）。

6月成交前十的商業(yè)物業(yè)各產(chǎn)品類型均有涉及，其中住宅配套商鋪和商業(yè)廣場居多，銷冠為位于寶山顧村板塊的上海馨佳園。隨著月初信達(dá)以58.05億元摘得板塊新地王，顧村板塊的價值也倍受業(yè)界關(guān)注。