中國房地產(chǎn)金融生態(tài)分析

2015年，央行持續(xù)實(shí)施穩(wěn)健寬松的貨幣政策，市場流動(dòng)性不斷釋放，房地產(chǎn)行業(yè)資金面明顯好轉(zhuǎn)，融資成本逐步降低，為房企加速吸收金融資本及向金融業(yè)轉(zhuǎn)型營造了良好環(huán)境。年內(nèi)，央行實(shí)施了五次降息，四次全面降準(zhǔn)，以及擴(kuò)大逆回購、中期借貸便利（MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）等多種貨幣政策工具組合，并改革存款準(zhǔn)備金考核制度、擴(kuò)圍信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)等，市場流動(dòng)性和可貸資金大幅提升，有效改善房地產(chǎn)金融生態(tài)環(huán)境。

作為資本市場發(fā)展的新紀(jì)元，2015年資本市場各項(xiàng)制度建設(shè)加速改革與完善，監(jiān)管層進(jìn)一步放松了公司債、再融資限制，市場主體不斷擴(kuò)容，房企直接融資規(guī)模迅速提升，以大規(guī)模低成本融資替代銀行貸款等高息負(fù)債，促使房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本不斷走低。同時(shí)，房地產(chǎn)金融格局的變化及房企的金融化趨勢更是年內(nèi)行業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)。房企在吸收金融資本推進(jìn)跨界融合的過程中，繼續(xù)聚焦優(yōu)勢資源加快資本擴(kuò)張、深入涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、加快開展新興金融業(yè)務(wù)、積極探索創(chuàng)新融資模式。隨著行業(yè)的金融創(chuàng)新加快，一個(gè)以房地產(chǎn)為核心，金融業(yè)、物業(yè)服務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同作用的大金融發(fā)展格局正在形成。

一、中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析

2015年，國內(nèi)貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健寬松，降息降準(zhǔn)和多種貨幣政策工具組合等使得市場流動(dòng)性大幅增加，房企融資環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)上市公司緊抓機(jī)遇加大融資力度，直接融資和間接融資均呈現(xiàn)一定程度的增長，尤其是融資成本更低的公司債、定向增發(fā)等迅猛增長，為房地產(chǎn)上市公司優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加速吸納金融資本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了強(qiáng)勁保障。

1.地產(chǎn)行業(yè)開啟直融時(shí)代，公司債發(fā)行火爆升溫

繼2014年再融資開閘之后，2015年監(jiān)管層進(jìn)一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴(kuò)展。在利好政策驅(qū)動(dòng)下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移。

2.龍頭房企獲銀行青睞，貸款依賴度持續(xù)降低

2015年以來，隨著國內(nèi)貨幣政策逐步寬松，房地產(chǎn)市場尤其是一線城市樓市明顯回暖，銀行對于開發(fā)貸款的惜貸情緒有所緩解，放貸意愿有所增強(qiáng)，但受限于樓市整體庫存壓力不減，企業(yè)投資動(dòng)力不足，銀行開發(fā)貸款雖然繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，但增速較上年有所回落。2015年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.56萬億元，同比增長16.5%，增速比上年回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.04萬億元，同比增長17.9%，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.52萬億元，同比增長12.8%，增速分別比上年回落3.8、12.9個(gè)百分點(diǎn)。

2015年，銀行業(yè)繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、資金回籠快的優(yōu)質(zhì)房企，特別是龍頭房企更受銀行青睞。從2015年房企銀行貸款數(shù)據(jù)來看，銀行貸款仍為房企重要資金渠道，部分優(yōu)質(zhì)上市房企仍獲大額度銀行綜合授信。其中，恒大地產(chǎn)于2015年年初即獲中國郵政儲蓄銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國民生銀行和中國銀行共計(jì)1000億元的綜合授信，用于民生住宅開發(fā)、社區(qū)金融、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及供應(yīng)鏈金融和其他領(lǐng)域等的合作。

3.海外融資熱情降溫，融資優(yōu)勢持續(xù)弱化

受人民幣貶值、美聯(lián)儲加息及H股下跌等因素影響，海外融資成本進(jìn)一步上升，低成本優(yōu)勢不再，內(nèi)地房企海外融資呈現(xiàn)高位回落。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年房企完成投資額中利用外資296.5億元，同比下降53.6%。

盡管總體融資難度加大、成本上升，但海外債券市場仍為部分房企獲取資金的重要渠道，優(yōu)質(zhì)房企仍成功發(fā)行了多筆低息債券。恒大地產(chǎn)、碧桂園等房企，部分5年期發(fā)債年利率均遠(yuǎn)高于2015年房企國內(nèi)5年期公司債平均發(fā)行利率5.14%，房企海外發(fā)債的融資成本整體上升明顯；同時(shí)，華潤置地、中海地產(chǎn)等具有國企背景的企業(yè)，憑借較好的經(jīng)營業(yè)績和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在海外仍然能夠成功發(fā)行年利率較低的債券，其中中海于2015年7月發(fā)行的6億歐元債券票面利率低至1.75%，不僅創(chuàng)造了中國上市房企境外債的最低利率，也是中國房企首次發(fā)行歐元債，反映了投資者對其財(cái)務(wù)能力高度認(rèn)可。

二、中國房地產(chǎn)公司IPO及新三板融資分析

1.赴港上市融資熱情減退，A股高估值吸引房企回歸

相比于2014年的火爆，2015年受人民幣貶值、美聯(lián)儲加息、房企的存貨周轉(zhuǎn)速度減慢等多重因素影響，全球資本對中國房地產(chǎn)市場投資開始持謹(jǐn)慎態(tài)度，上市房企估值普遍走低，內(nèi)地房企的赴港上市熱度開始減退。2015年，內(nèi)地包括辰興發(fā)展、新明中國、融信中國、佳源國際控股以及偉業(yè)控股等5家房企赴港上市，但整體融資規(guī)模并不高，其中偉業(yè)控股以介紹形式登陸市場，融信中國招股發(fā)行3.375億新股，最終總募資額僅為17.7億港元。但不可否認(rèn)的是，雖然香港資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)市場及房企發(fā)展前景并不樂觀，但市場法律法規(guī)健全、融資能力強(qiáng)的突出優(yōu)勢，使其仍然成為中國企業(yè)境外上市融資的首選之地。

此外，海外市場的低迷以及估值體系、估值的差異也使得回歸A股熱潮涌動(dòng)，部分房企紛紛展露回歸A股意圖。2010年以來，由于國內(nèi)A股監(jiān)管層明確表示暫停房企IPO與再融資，國內(nèi)房企多通過赴港借殼或IPO進(jìn)行境外融資。而隨著國內(nèi)資本市場改革推進(jìn)和多層次資本市場體系的建立和完善，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境正在改善，估值的巨大差異和雙融資平臺考慮等也使得A股正在成為房企上市和回歸的重點(diǎn)期望市場。2015年以來，內(nèi)地房企多通過借殼實(shí)現(xiàn)A股市場的登陸，如京漢置業(yè)借殼湖北金環(huán)、綠地控股借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)內(nèi)地A股上市；在港房企擬通過借殼和重組方式實(shí)現(xiàn)回歸A股的意圖，其中萬達(dá)商業(yè)于2015年啟動(dòng)回歸A股事宜，并于11月13日發(fā)布A股招股說明書，2016年3月30日晚間發(fā)布公司私有化、于聯(lián)交所除牌計(jì)劃；富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)及恒大地產(chǎn)等亦表示出回歸A股市場的打算。

2.房地產(chǎn)服務(wù)商搶灘新三板，創(chuàng)新服務(wù)模式引投資者關(guān)注

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代的來臨以及居民消費(fèi)模式的變化升級，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)逐步獨(dú)立并迎來快速發(fā)展時(shí)期，面對資本市場的逐步完善與寬松的融資環(huán)境，房企及服務(wù)商紛紛分拆或重組重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行上市融資，促進(jìn)集團(tuán)及相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。例如中海、花樣年從地產(chǎn)集團(tuán)拆分中海物業(yè)與彩生活，中奧到家以獨(dú)立第三方物管公司登陸香港資本市場。由于主板市場申請門檻較高，而全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）作為我國金融市場改革試點(diǎn)的新形態(tài)，同時(shí)定位于服務(wù)創(chuàng)新型和成長型中小企業(yè)的融資市場，已經(jīng)成為了金融市場當(dāng)仁不讓的新焦點(diǎn)。2015年以來，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關(guān)業(yè)務(wù)登陸新三板市場，其中社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域企業(yè)由于存在巨大的潛力空間，成為本輪掛牌新三板市場的主力軍。

三、中國房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局分析

1.房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，資產(chǎn)證券化發(fā)展前景看好

互聯(lián)網(wǎng)金融成為房企探索新型融資渠道的重要嘗試。互聯(lián)網(wǎng)金融作為新興的金融業(yè)態(tài)，為轉(zhuǎn)型期的房企帶來新的發(fā)展機(jī)遇，不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實(shí)現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。2015年以來，萬科、萬達(dá)、綠地、華夏幸福等房企紛紛加速房地產(chǎn)金融化的嘗試，互聯(lián)網(wǎng)金融成為房企融資渠道的有力補(bǔ)充。

2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，以鵬華前海萬科REITs為起點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。2015年9月，由萬科牽手鵬華基金首次合作的鵬華前海萬科REITs正式上市發(fā)行，成為國內(nèi)第一支真正意義上的公募REITs，該基金募集總額為30億元，其中將以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益；12月，由招商證券牽頭的國內(nèi)市場首只國有不動(dòng)產(chǎn)REITs——“招商創(chuàng)融-天虹商場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行完成，總?cè)谫Y規(guī)模14.5億元，以深圳鼎誠大廈裙樓為標(biāo)的物業(yè)，該項(xiàng)目開辟了現(xiàn)有國資管理體系下的資產(chǎn)證券化新路徑。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)費(fèi)及購房尾款資產(chǎn)證券化、金融資產(chǎn)（公積金）證券化項(xiàng)目等創(chuàng)新融資產(chǎn)品相繼發(fā)行，不僅盤活資產(chǎn)、開辟房企融資的新思路，更為投資者提供了更多類型的產(chǎn)品選擇。

2.房企聯(lián)姻金融邁入深耕期，大金融布局助力“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型

近年來，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，眾多企業(yè)開始涉足銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。目前受限于銀行、保險(xiǎn)、券商等傳統(tǒng)金融牌照的獲取難度較大，大部分房企仍多以參股形式介入銀行、券商及保險(xiǎn)領(lǐng)域，并與相關(guān)機(jī)構(gòu)在融資、產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域展開合作，有效推動(dòng)融資成本降低與渠道拓寬，業(yè)務(wù)與產(chǎn)品的加速創(chuàng)新以及社區(qū)金融的提前布局。

房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，在市場競爭加劇的背景下，房企不斷強(qiáng)化規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略，由此促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑，房企需要尋求高收益回報(bào)業(yè)務(wù)投資，以形成新的利潤增長點(diǎn)；再次，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)縱深分化，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)；最后，通過金融化布局，搶占社區(qū)增值服務(wù)先機(jī)，針對性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。

總體而言，2015年隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時(shí)，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來，利用金融資本推動(dòng)行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發(fā)展空間。