房地產(chǎn)企業(yè)如何凝心聚力

陳晟

2015年初，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在瑞士達(dá)沃斯出席世界經(jīng)濟(jì)論壇2015年年會(huì)時(shí)發(fā)表題為《維護(hù)和平穩(wěn)定，推動(dòng)結(jié)構(gòu)改革，培育發(fā)展新動(dòng)能》的特別致辭時(shí)指出，“中國正在采取一系列措施有效防范債務(wù)、金融等風(fēng)險(xiǎn)，中國經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸”。但實(shí)際上，中國經(jīng)濟(jì)仍面臨較大下行壓力。

當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力主要來自幾個(gè)方面。一是趨勢因素。中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了35年的超高速增長之后，由于受人口紅利減少、環(huán)境約束趨強(qiáng)、技術(shù)創(chuàng)新不足等因素影響，潛在增長率下降，增長速度存在“下臺(tái)階”趨勢。二是周期因素。除了趨勢性因素以外，中國經(jīng)濟(jì)下行也存在周期性因素。改革開放35年來，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)大的周期，而三次周期有一個(gè)共同的規(guī)律就是，每當(dāng)面臨國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，中國都成功地通過思想解放來帶動(dòng)改革開放，而改革開放則帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)高漲。1980年代如此，1992年如此，1998年以后其實(shí)也是如此——只不過改革紅利的顯現(xiàn)存在著時(shí)滯有所拉長的現(xiàn)象。而當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行，在很大程度上是由于前些年改革大幅放緩所致。三是外部因素。毫無疑問，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下行也與當(dāng)前國際金融危機(jī)未了、世界經(jīng)濟(jì)增速放緩密切相關(guān)。歐洲、日本經(jīng)濟(jì)不景氣，美國經(jīng)濟(jì)雖然有所好轉(zhuǎn)，但由于美國國內(nèi)儲(chǔ)蓄率上升、再工業(yè)化推進(jìn)以及頁巖氣革命等因素，美國經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)未必能給中國的出口帶來大的利好，相反，美聯(lián)儲(chǔ)退出量寬政策會(huì)倒逼我國央行提息壓力增大，使我國的貨幣政策處于兩難境地。而俄羅斯最近面臨的新的危機(jī)，則有可能使中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步受到外部因素牽制。四是暫時(shí)因素。不可否認(rèn)，也有一些暫時(shí)性的因素導(dǎo)致了中國經(jīng)濟(jì)的下行。比如說，“八項(xiàng)規(guī)定”等反腐敗措施，使得政府消費(fèi)增長受到了抑制；而審計(jì)地方債等措施，也使得政府投資增長受到了抑制。我們既不能否定這些措施在政治上的正確性，但同時(shí)也不能否定它們對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響。

而在房地產(chǎn)行業(yè)同樣也面臨著諸多的發(fā)展瓶頸及困難。首先，我國正處于大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的階段，城市人口的增長必然引起住房需求的增長。而土地資源具有稀缺性，其開發(fā)控制權(quán)在政府手里，造成市場的缺位，住房供不應(yīng)求，最終導(dǎo)致房價(jià)上漲。房價(jià)的不斷上漲使絕大多數(shù)消費(fèi)者和投資者認(rèn)為房子會(huì)持續(xù)不斷地升值，具有很大的投資價(jià)值。房地產(chǎn)投資的加大增大了需求，同時(shí)房地產(chǎn)商也因?yàn)檫@種意識(shí)不斷抬高價(jià)格。消費(fèi)者和投資者對未來價(jià)格的偏高預(yù)測使現(xiàn)在的價(jià)格呈現(xiàn)不正常增長趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一定的價(jià)格虛高現(xiàn)象。其次，房地產(chǎn)市場發(fā)展問題。在我國房地產(chǎn)市場，高端型住房供過于求，而商品房和保障性住房的供給量較少。供需結(jié)構(gòu)的不合理性會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲，因此而生的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，對于改善人們生活質(zhì)量、提高生活水平有不利的影響。最后，房地產(chǎn)金融體系尚不完善。目前，我國的房地產(chǎn)金融已完成了基本制度建設(shè)，并在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，但仍存在一些問題急需解決，否則將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。一方面，房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款，而住房信貸發(fā)展不足。市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的國外，住房消費(fèi)信貸占整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，相比而言，我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%；另一方面，住房消費(fèi)信貸也給銀行帶來了風(fēng)險(xiǎn)。貸款資金來源問題、貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足、金融二級市場位都有可能給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。

而站在房企的層面來看，大型房企及小型房企同樣面臨著各自發(fā)展的諸多困惑。對于大型房企來說，首要面臨的就是城市選擇問題。眾所周知，“回歸1、2線城市”成為近兩年大型房企的普遍共識(shí)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的聚光燈照向1、2線城市的同時(shí)，剩下的城市是否還留有一絲進(jìn)駐的機(jī)會(huì)？其次，上海、南京、蘇州、合肥近期地價(jià)急速上漲，這些熱門的“1至1.5線”城市是否任然存有繼續(xù)高價(jià)拿地的理由？不僅僅局限于上海，北京、深圳、廣州等一線城市都存在土地供需矛盾的現(xiàn)狀，在一線城市獲取土地，為企業(yè)戰(zhàn)略布局提供更多機(jī)會(huì)已是目前大多數(shù)房企需要面對的問題。當(dāng)然一線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、溢價(jià)能力都是企業(yè)考量因素，目前出現(xiàn)“一地難求”的現(xiàn)狀在各大城市已尤為明顯，而存量土地推動(dòng)效率又低，急需尋找新的模式和空擋。通過非招拍掛途徑的拿地模式研究、尋找一線城市拿地機(jī)會(huì)，包括低效工業(yè)用地的土地轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)、城中村改造、國企紅利、非建制鎮(zhèn)、郊野公園、棕色用地研究等，深入研究地方政府相關(guān)政策法規(guī)、區(qū)域控規(guī)，在低效工業(yè)用地的土地轉(zhuǎn)型上謀求機(jī)會(huì)點(diǎn)，在相關(guān)企業(yè)空置的土地或有需要轉(zhuǎn)讓的土地上發(fā)現(xiàn)突破口。

拋開這些涉及房地產(chǎn)投資建設(shè)等方面的問題，企業(yè)自身發(fā)展也要面對當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的大環(huán)境。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展趨緩，在企業(yè)出現(xiàn)增長迷茫時(shí)，未來如何進(jìn)行多元化的產(chǎn)業(yè)鏈選擇？物流地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)未來是否可以在此發(fā)展取得更好的業(yè)績？這些都是值得深入研究和思考的。政商問題如何解決及處理，如何協(xié)調(diào)房企和地方政府的關(guān)系也是擺在大型房企面前的重要課題之一。

針對這一系列問題，各大房企紛紛拿出自己的對策，王健林立下萬達(dá)房地產(chǎn)比重2020年降到50%以下，同時(shí)成為世界文化企業(yè)前10名的宏愿；萬科提出成為未來城市配套商的目標(biāo)，并在王石的帶領(lǐng)下全然擁抱互聯(lián)網(wǎng)思維；一向“唯快不破”的恒大，在地產(chǎn)業(yè)放慢了速度，卻在多元化道路上突飛猛進(jìn)，從足球隊(duì)、礦泉水到糧油、牧業(yè)，讓人眼花繚亂；而綠城則走上了輕資產(chǎn)模式，并把房地產(chǎn)B2B電商發(fā)展得有聲有色。當(dāng)然，它們只是眾多房企轉(zhuǎn)型的縮影。

而在當(dāng)前中小型房企方面，由于一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，加劇了房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)性的洗牌在所難免。在這一過程中，使得相當(dāng)一部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得或不能及時(shí)獲得開發(fā)貸款，這對于主要依靠項(xiàng)目貸款和期房銷售來維持項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)商而言是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)前，中小型房企融資方式單一，開發(fā)資金主要直接或間接來源銀行信貸資金，融資方式對銀行信貸完全依賴，使中小型房企的發(fā)展完全取決予銀行信貸政策的變化，不僅增加了企業(yè)的融資困難，也使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信貸風(fēng)險(xiǎn)集中到商業(yè)銀行。為此，國家和銀行也通過政策的實(shí)施來規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，從而加劇了中小型房企融資的困難。

另外，土地門檻提高使行業(yè)競爭從“關(guān)系競爭”到“資本競爭”和專業(yè)化水平的競爭。越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻，對于下游房企產(chǎn)生了很大沖擊。土地二級市場的建立使資源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，這無形中擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，也使得過去在開發(fā)用地取得上曾經(jīng)給發(fā)展商帶來巨大潛收益的“渠道關(guān)系”大大貶值，迫使企業(yè)只能真金白銀地參與“招拍掛”。

最后，短期內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品無法滿足市場需求，中小型房企還可以通過自身的調(diào)整并重新開發(fā)繼續(xù)參與市場競爭。但如果長期都無法滿足市場的產(chǎn)品需求，中小型房企面臨的困境就會(huì)加大?，F(xiàn)有的宏觀政策已經(jīng)發(fā)生改變，對企業(yè)的約束加強(qiáng)。企業(yè)當(dāng)前主要的出路就是開發(fā)出符合市場需求的產(chǎn)品。但是房地產(chǎn)市場需求也是在不斷變化的，而施工建設(shè)又是一個(gè)相對穩(wěn)定的工程，很多時(shí)候計(jì)劃無法滿足變化的速度和要求。這樣長期發(fā)展，中小型房企開始感到自身越來越難追趕市場的需求。

從中可以看出，宏觀政策的影響不只是土地和資金的首要問題，更重要的是政策會(huì)對未來發(fā)生更多的潛在影響，并且是對中小型房企的一種不利影響。企業(yè)來不及面對土地和融資問題，又要開始面對產(chǎn)品的市場需求問題，最終使中小型房企措手不及，難以全面應(yīng)對市場發(fā)展。

總結(jié)來看，面對未來一段時(shí)間內(nèi)的持續(xù)經(jīng)濟(jì)低迷及產(chǎn)能過剩的狀況，房企唯有“蹲下身子”“縮小身體”，盡量減少和不良經(jīng)濟(jì)實(shí)體的接觸面。降低姿態(tài)，切實(shí)保證企業(yè)自身的利潤。在這一過程中，臥薪嘗膽，思考未來3-5年的整體布局規(guī)劃，選擇好細(xì)分市場，謀定而后動(dòng)，才能在未來的激烈競爭中搶占自己的一席之地。