房地產(chǎn)企業(yè)成本控制淺析

方杰

摘要：由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越來(lái)激烈，企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲得超額利潤(rùn)，謀得一席之地，關(guān)鍵是對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行有效地控制。本文從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及財(cái)務(wù)控制兩方面入手，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并根據(jù)現(xiàn)有的問(wèn)題提出相關(guān)的對(duì)策建議，以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康有序地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

隨著一系列政府政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，對(duì)于行業(yè)發(fā)展透明度的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，由最初高收入高盈利的粗放型模式轉(zhuǎn)變現(xiàn)在的精細(xì)型模式，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的加劇還帶來(lái)了其他的影響，如市場(chǎng)區(qū)域規(guī)范、盈利空間縮小等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的行業(yè)中立足就要提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，獲取足夠的利潤(rùn)，而企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力、獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵就是對(duì)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本進(jìn)行有效地控制。

一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程成本控制分析

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制分析

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)于成本的預(yù)估是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所應(yīng)達(dá)到的成本控制的目標(biāo)，項(xiàng)目定位在整個(gè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：第一，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不應(yīng)只是由領(lǐng)導(dǎo)者或管理者臨時(shí)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略組織和專業(yè)團(tuán)隊(duì)深思熟慮探討后決定，并由上至下向企業(yè)全員溝通和宣講，讓企業(yè)各業(yè)務(wù)部門和員工對(duì)項(xiàng)目的定位和設(shè)計(jì)有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)知。這個(gè)過(guò)程應(yīng)包含項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)理念和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的要求、項(xiàng)目如何實(shí)施、實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到的問(wèn)題與相應(yīng)的解決對(duì)策等，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程以及項(xiàng)目完成后可能出現(xiàn)的全部問(wèn)題進(jìn)行探討。第二，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程要充分考慮市場(chǎng)的變化以及消費(fèi)者的需求，避免思想守舊、流程老化，積極在項(xiàng)目中引進(jìn)新產(chǎn)品、新方法、新設(shè)計(jì)，除了考慮基本居住功能，更要?jiǎng)?chuàng)意生活理念，引導(dǎo)消費(fèi)需求，才能在銷售市場(chǎng)中獲得消費(fèi)者的喜愛(ài)，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中處于不敗之地。第三，項(xiàng)目實(shí)施以及消費(fèi)者的選擇都是以項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)，因此對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)要求很高，圖紙應(yīng)盡量體現(xiàn)企業(yè)想要表達(dá)的全部思想，這就要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)層、市場(chǎng)營(yíng)銷人員、設(shè)計(jì)專業(yè)人員和委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)要充分溝通，將戶型、功能設(shè)計(jì)理念等展現(xiàn)出來(lái)。

（二）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制分析

項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，但施工過(guò)程中企業(yè)面臨的問(wèn)題也有很多。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中多以發(fā)包方式委托施工方建設(shè)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本耗費(fèi)受施工方的實(shí)施進(jìn)度和建造成本影響大，在建造方面處于一定的劣勢(shì)。第二，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)各個(gè)部門往往只考慮本部門自身的利益，對(duì)企業(yè)整體成本的耗費(fèi)不予重視，這樣難免會(huì)造成資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。因此，其一，企業(yè)應(yīng)實(shí)施施工契約控制。在訂立合同之初，應(yīng)明確規(guī)定施工方的工程進(jìn)度問(wèn)題，對(duì)于由無(wú)故拖延進(jìn)程而造成企業(yè)損失的現(xiàn)象，由施工方承擔(dān)責(zé)任；同時(shí)以施工契約方式約束設(shè)計(jì)條件，并充分地進(jìn)行施工圖交底、明確建設(shè)要求。其二，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立全員成本控制的觀念，達(dá)成全員控制的共識(shí)。這樣在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，企業(yè)各部門的員工就不會(huì)只單單考慮自身的利益，而將企業(yè)整體的利潤(rùn)置之不理。首先，提高全員成本控制意識(shí)的關(guān)鍵是領(lǐng)導(dǎo)者以身作則，言傳身教；其次，積極開(kāi)展提高成本控制意識(shí)的培訓(xùn)活動(dòng)，將成本控制的觀念深深地根植在員工的心中；最后將成本控制的理念運(yùn)用到實(shí)踐中，對(duì)未能充分發(fā)揮這一作用的部門、員工及時(shí)糾正錯(cuò)誤。其三，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部成本控制的手段，可以從合約控制和資源平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè)來(lái)做起，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)后，在企業(yè)流程管理中設(shè)定成本的控制目標(biāo)，把各項(xiàng)工程分解為一個(gè)個(gè)可控制的合約，和施工單位每簽訂一項(xiàng)合同，都和目標(biāo)合約對(duì)應(yīng)，這樣就能達(dá)到一個(gè)目標(biāo)合約的動(dòng)態(tài)成本控制。同時(shí)為了部門落實(shí)合約控制，需要建立資源共享平臺(tái)，讓各個(gè)業(yè)務(wù)部門在一個(gè)資源平臺(tái)上做到業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，這樣的供應(yīng)鏈系統(tǒng)工具就形成了一個(gè)ERP系統(tǒng)。

（三）項(xiàng)目完成后成本控制分析

成本控制包括項(xiàng)目開(kāi)始前的計(jì)劃預(yù)測(cè)、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的控制以及項(xiàng)目完成后的總結(jié)的全過(guò)程，因此，項(xiàng)目交付成功并不意味著項(xiàng)目的徹底完成，但房地產(chǎn)企業(yè)通常只做了前兩步，對(duì)第三步即項(xiàng)目完成后的分析總結(jié)和“后評(píng)估”完全不予重視。項(xiàng)目的管理者以及參與人員應(yīng)就項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程中造成資源浪費(fèi)或者成本節(jié)約的環(huán)節(jié)進(jìn)行及時(shí)總結(jié)。首先，領(lǐng)導(dǎo)者提高全面控制的意識(shí)，重視事后總結(jié)這一過(guò)程，在每次項(xiàng)目完成后及時(shí)組織會(huì)議，積極鼓勵(lì)員工對(duì)結(jié)束的項(xiàng)目發(fā)表自己的看法；其次，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者以及全體員工不應(yīng)僅僅停留于項(xiàng)目本身，應(yīng)在吸取教訓(xùn)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定改進(jìn)方案，為下一次的項(xiàng)目實(shí)施做準(zhǔn)備；最后，對(duì)完成的工程項(xiàng)目以及會(huì)議總結(jié)的內(nèi)容及時(shí)備案，及時(shí)存檔，以便在以后的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到類似的問(wèn)題有章可循，并能夠根據(jù)以往的記錄內(nèi)容，對(duì)以后成本控制的目標(biāo)進(jìn)行合理地預(yù)估。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制分析

成本控制中的財(cái)務(wù)控制包含多方面的內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了財(cái)務(wù)成本控制在項(xiàng)目前期對(duì)項(xiàng)目投資資金的引入和實(shí)施過(guò)程中的預(yù)算控制，是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。

（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投資的資金成本控制

項(xiàng)目投資前最重要的工作就是項(xiàng)目融資，而項(xiàng)目融資首先應(yīng)考慮的問(wèn)題是融資成本。融資成本包含兩方面的內(nèi)容，融資費(fèi)用成本和資金使用成本。其中融資費(fèi)用成本是指在資金的籌措過(guò)程中支付的各種費(fèi)用；資金使用成本是指在資金的占用過(guò)程中，由于資金占用而需支付的利息和機(jī)會(huì)成本等費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中要做好成本控制就是要以最低的融資成本籌集到所需的資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中應(yīng)采用科學(xué)的分析方法對(duì)融資成本進(jìn)行分析，從豐富融資渠道、依靠信保機(jī)構(gòu)等方面入手，降低融資過(guò)程中的信用風(fēng)險(xiǎn)以及解決企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)信息不對(duì)稱的問(wèn)題，最大程度上降低融資成本，提高融資效益。在項(xiàng)目融資方式基本確定以后，就要進(jìn)行資金投資使用決策。投資涉及一個(gè)重要的問(wèn)題即投資過(guò)程中招投標(biāo)工作。首先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用成本控制是否能順利進(jìn)行，與企業(yè)的招投標(biāo)工作聯(lián)系緊密，企業(yè)要做好充分的招標(biāo)準(zhǔn)備工作，在充分的市場(chǎng)調(diào)研、做好詳盡的招標(biāo)計(jì)劃的前提下，才能選擇最合適的建筑承包企業(yè)，去承載項(xiàng)目的建設(shè)投入。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以與建筑承包企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，由于在后期項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常處于被動(dòng)地位，如果和施工方建立合作關(guān)系，雙方就能在多方面的工作中達(dá)成共識(shí)，如材料定價(jià)、施工進(jìn)度等，就能更有效的控制施工過(guò)程中成本的耗費(fèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴，融通融入戰(zhàn)投資金，也能形成企業(yè)的規(guī)模效益，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)中降低企業(yè)耗費(fèi)的成本，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)。

（二）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)算成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)建立全面預(yù)算控制的管理模式，預(yù)算管理不僅僅是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，預(yù)算成本控制同樣重要。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來(lái)越迅速，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也在逐漸的擴(kuò)大，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是集團(tuán)式的經(jīng)營(yíng)模式，這種模式通常意味著高度的集權(quán)。在編制預(yù)算過(guò)程中，通常是企業(yè)的高層管理者制定相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃，沒(méi)有充分考慮企業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)部門的實(shí)際情況，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中預(yù)算控制活動(dòng)就會(huì)受到一定的阻礙。因此，首先應(yīng)在預(yù)算編制過(guò)程中充分考慮各個(gè)部門的實(shí)際情況，遵循“上下結(jié)合”的原則，制定科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃。其次，在實(shí)施過(guò)程中采用強(qiáng)制實(shí)施預(yù)算計(jì)劃的政策，將房地產(chǎn)企業(yè)“重計(jì)劃、輕實(shí)施”的錯(cuò)誤思想糾正過(guò)來(lái)，對(duì)于實(shí)施過(guò)程中未能滿足預(yù)算計(jì)劃的情況，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)作出說(shuō)明和信息反饋。最后，要強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)督程序，對(duì)于出現(xiàn)的與預(yù)算計(jì)劃有偏差的活動(dòng)要及時(shí)采取糾偏措施，保證預(yù)算計(jì)劃的有序?qū)嵭小?/p>

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先意識(shí)到成本控制的重要性，明確成本控制不是對(duì)某一環(huán)節(jié)或者某個(gè)部門的控制，而是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程以及全體員工的控制。另外，財(cái)務(wù)控制作為成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，明確財(cái)務(wù)控制的重要地位，完善財(cái)務(wù)管理的基本功能，意識(shí)到自身在成本控制方面的不足，積極改進(jìn)，才能獲得自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲脫穎而出，才能在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久生存下去。

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（作者單位：祥源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）