北京市房價影響因素分析

吳蘭德

[提要] 本文對京津冀一體化下北京房價的中長期因素進行分析，筆者認為北京市房價未來依舊保持一個較高的價格水平，且有中長期的高房價支撐動力。在城鎮(zhèn)化快速推進的中國，城鎮(zhèn)化水平提升后的結(jié)果是對房價保持高水平具有滯后性，且短期內(nèi)的樓市下行壓力及風(fēng)險因素并不能長期影響房價在未來回歸常態(tài)化的趨勢。

關(guān)鍵詞：京津冀一體化；城鎮(zhèn)化；房價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年1月26日

一、引言

北京市的房價之高已不是一年兩年的短期現(xiàn)象，相比較于中國70個大中型城市的房價走勢，北京的房價一直居高不下。自2014年以來，各大城市相繼取消限購，迎來了樓市小幅寬松的刺激信號，并且部分城市房源庫存積壓嚴重以及地產(chǎn)泡沫的破裂，已出現(xiàn)房價快速下滑甚至“鬼城”現(xiàn)象。而北京市的房價走勢卻有所不同，在城鎮(zhèn)化水平已達到86%的情況下，日益攀升的房價絲毫沒有進入房地產(chǎn)市場的顯著下行通道，加之社會融資及信貸的大量資金流入，北京市高水平的房價為何持續(xù)堅挺，值得進一步探討。

本文對北京市房價的影響因素進行分析，引入分布滯后模型，驗證城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場是否有滯后影響，從而說明城鎮(zhèn)化的推進是否將在長時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要的作用。

二、文獻綜述

國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)價格市場走向的研究大多基于價格及土地供給、住宅供給、銀行信貸、貨幣政策及經(jīng)濟指標考核之間的相關(guān)性研究。房地產(chǎn)市場的起步與發(fā)展起源于1998年取消福利分房制度之后的市場化，鄭云峰（2013）對2004年以來我國出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策進行了時間軸上的梳理，總結(jié)出2004年至2007年我國主要采取金融稅收、行政規(guī)劃、土地政策等經(jīng)濟、行政的手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，且行政手段在2008年以后頻率增加且手段更為嚴厲，在調(diào)控期間主要調(diào)控對象為開發(fā)商和購買者。向為民等（2007）認為我國城市化和房地產(chǎn)投資兩方面均處于上升的階段，且房地產(chǎn)投資的速度快于城市化的發(fā)展速度，二者之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。安輝（2013）通過供給和需求的脈沖響應(yīng)進行分析，對土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、保障房投資額數(shù)、通貨膨脹、貨幣供應(yīng)量、存款準備金率對房地產(chǎn)的價格動態(tài)演進變化，從短期和長期兩方面做了詳細的解釋，得出經(jīng)濟基本面對房地產(chǎn)價格的波動解釋較小，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策成為影響房地產(chǎn)價格的重要因素。

通過對相關(guān)文獻的分析，可以清晰地認識到，已有對房地產(chǎn)價格因素影響的研究，主要從宏觀經(jīng)濟指標和政策調(diào)控的有效性出發(fā)，研究其對房地產(chǎn)價格變化程度及其影響。但現(xiàn)實情況是，北京市商品房價格均價月度價格已從2012年2月至2014年4月連續(xù)22個月呈現(xiàn)快速上漲，國家采取的貨幣政策、銀行信貸、房貸抵押等一系列措施和行政手段都沒有對房價有顯著的抑制作用，反而出現(xiàn)“越調(diào)控房價越漲”的局面。針對該現(xiàn)象，本文將從市場供給和需求、城鎮(zhèn)化進程等因素出發(fā)，探討北京市房地產(chǎn)市場價格和城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系。

三、實證分析

本文選取商品房銷售額、房地產(chǎn)投資增速、城鎮(zhèn)化率指標和商品房價格，著重考慮中長期城鎮(zhèn)化水平對房價的變化，驗證北京市城鎮(zhèn)化率和北京市商品房平均銷售價格的相互關(guān)系。

1、單位根檢驗。由表1同理我們可以得到，一階差分的商品房銷售價格和城鎮(zhèn)化率是平穩(wěn)序列。（表1）

2、協(xié)整檢驗。單位根檢驗臨界值為-5.18，小于5%顯著水平下的臨界值，所以原序列為平穩(wěn)序列。原方程殘差時間序列為平穩(wěn)序列，則可以得到北京市商品房平均銷售價格與城鎮(zhèn)化率存在協(xié)整關(guān)系，二者存在長期均衡關(guān)系。

3、格蘭杰因果檢驗。假設(shè)城鎮(zhèn)化率不是商品房銷售價格的格蘭杰原因，在對兩個變量做格蘭杰因果檢驗以后，發(fā)現(xiàn)應(yīng)該拒絕原假設(shè)。所以，應(yīng)該認為城鎮(zhèn)化率是影響商品房平均銷售價格的格蘭杰原因。（表2）

4、回歸分析。根據(jù)上述模型的判斷，推斷出城鎮(zhèn)化率對商品房平均銷售價格的影響著重于長期均衡狀態(tài)下的影響。短期內(nèi)商品房平均價格的上漲是基于短期內(nèi)政策的作用及宏觀調(diào)控政策的短期效應(yīng)。城鎮(zhèn)化率對商品房平均價格的影響存在滯后效應(yīng)，為了驗證這個猜想，本文將引入分布滯后模型說明問題。

方程引入對數(shù)化的城鎮(zhèn)化率滯后一期、滯后三期、對數(shù)化的商品房銷售額、對數(shù)化房地產(chǎn)投資增速滯后一期，剔除城鎮(zhèn)化率滯后二期變量，使用OLS法估計參數(shù)，得到結(jié)果如表3所示。其中，變量CZHRATE表示城鎮(zhèn)化率，F(xiàn)SALES表示商品房銷售額，INV表示房地產(chǎn)投資增速。（表3）

由方程結(jié)果得到，商品房銷售額每增加1%，北京市商品房平均銷售價格平均增加0.38%；房地產(chǎn)投資增速增加1%，北京市商品房平均銷售價格平均增加0.008%；模型可決系數(shù)0.9837，說明該模型擬合較好。城鎮(zhèn)化率滯后一期和城鎮(zhèn)化率滯后三期對商品房平均銷售價格存在顯著的影響。因此，可以證明城鎮(zhèn)化率不僅在中長期對商品房平均銷售價格存在正向關(guān)系，而且城鎮(zhèn)化水平的不斷提升是支撐北京市高房價水平的長期動力，具有顯著的滯后性。

四、城鎮(zhèn)化對北京市房價的影響

1、城市公共服務(wù)水平對北京市房價的影響。北京市作為京津冀地區(qū)的核心，發(fā)揮核心經(jīng)濟功能，其城市本身所擁有的社會保障、公共服務(wù)供給在全國都處于領(lǐng)先地位。據(jù)2015年國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，北京市常住人口達到2，151.6萬人，并且以年均30萬至40萬的增速上漲，嚴重失衡的土地和人口增長之間的矛盾使京津冀一體化成為合理的長期必然趨勢。但更為重要的是，北京市在其醫(yī)療、社保、教育等民生保障領(lǐng)域的資源配置集聚，周圍其他地區(qū)與其差距明顯，吸引了來自各地區(qū)乃至全國的流動人口。外來常住人口的增加，以及高水平公共服務(wù)的吸引力，將成為我國在樓市調(diào)控主基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場未來的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、人口流動的因素。中國宏觀經(jīng)濟目前處于整體產(chǎn)能過剩的狀態(tài)，鋼鐵、服裝行業(yè)的產(chǎn)能過剩遠遠超過房地產(chǎn)業(yè)。鋼鐵行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)的重要性。2014年GDP增速的下滑，很大程度上是因為宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的打壓，全國各大城市相繼出現(xiàn)了庫存積壓的嚴重產(chǎn)能過剩。而北上廣深作為一線城市，流動人口頻繁，由于城鎮(zhèn)化進程的加快，具有強大的“人力虹吸效應(yīng)”。所謂“人力虹吸效應(yīng)”，就是高技術(shù)的人才、普通的勞動力、消費市場向大城市轉(zhuǎn)移。高人口密度的北京，其商業(yè)核心區(qū)域的強大吸引力，依然是高凈值人士投資地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)選擇。

五、建議

本文研究表明，房地產(chǎn)投資增速引發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房地產(chǎn)交易市場的景氣現(xiàn)狀對未來樓市的發(fā)展作用將逐漸減小，而北京市的房價在中長期將繼續(xù)保持在高水平。由于城鎮(zhèn)化的逐步推進，新型城鎮(zhèn)化將在未來對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到重要作用，城鎮(zhèn)化率的逐步提高是未來樓市回歸常態(tài)化的內(nèi)生動力。針對未來房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，完善市場機制以顯示有效的住房需求與供給，提出如下建議：

1、房地產(chǎn)作為拉動中國宏觀經(jīng)濟的重要引擎，涉及到金融、信貸、財稅、土地等行業(yè)和政策基本面。因此，在樓市調(diào)控及一定時間內(nèi)調(diào)整的同時，中央全面深化改革中提到的金融、財稅改革等須同步進行。首先，定向調(diào)控的新常態(tài)使資本市場充分發(fā)揮服務(wù)作用，銀行信貸應(yīng)從房地產(chǎn)領(lǐng)域分離，投入到以拉動內(nèi)需為導(dǎo)向的相關(guān)行業(yè)及制造業(yè)領(lǐng)域，最終實現(xiàn)中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級；其次，高房價的組成部分中很重要的一部分是土地及建設(shè)成本，包括政府所收的12項稅56項費，如果土地財政中的這部分費用無法消減，房地產(chǎn)固定成本也將無法消減。未來房地產(chǎn)市場的供需由市場決定，政府土地財政、財稅政策規(guī)定等行政干預(yù)必須要向“小政府，大市場”的角色轉(zhuǎn)變。

2、京津冀一體化的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略核心是徹底拋棄“一畝三分地”的發(fā)展思維定式，互相開放，建立統(tǒng)一的市場及機制，形成區(qū)域間經(jīng)濟互補態(tài)勢。消除地區(qū)間的發(fā)展差距，實現(xiàn)地區(qū)間資源配置的共通共融，實現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)這一長期癥結(jié)，轉(zhuǎn)變農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展模式，才能促進城鄉(xiāng)與區(qū)域之間的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)注民生問題，提高房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，更多地參與到保障房、經(jīng)濟適用房等建設(shè)中去。

3、城市群、都市圈中核心城市或地區(qū)的房價水平，往往高于全國的平均水平，但城市群更強調(diào)城市間的經(jīng)濟和社會聯(lián)系，把大城市的高就業(yè)以及吸納能力的優(yōu)勢和周邊中小城市的低生活成本優(yōu)勢良性地結(jié)合起來，產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚的聯(lián)動效應(yīng)可將經(jīng)濟運行成本降低。

4、房地產(chǎn)市場未來運行穩(wěn)中求上，京津冀一體化的著力點應(yīng)是各地區(qū)企業(yè)與政府之間的互補互助，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展與公平共享。城鎮(zhèn)化推進不會快速推動房價，但京津冀一體化這項重大國家戰(zhàn)略將長期支撐城市群核心區(qū)域的房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新和繁榮。

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