限購(gòu)新政迭出，“去杠桿”成重點(diǎn)

賀佳雯

3月25日，深圳連夜出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，指出將收緊非戶籍人口購(gòu)房門(mén)檻，并實(shí)行差別化住房信貸政策。

值得注意的是，上海同日也發(fā)布了被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控政策的“滬九條”。

“一線城市將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策”、“全力支持一線城市地方政府調(diào)控措施”、“房地產(chǎn)稅法列入今年人大立法的預(yù)備項(xiàng)目”……今年兩會(huì)期間，政府官員、學(xué)者專家就房地產(chǎn)限購(gòu)調(diào)控政策發(fā)表言論。此次深圳和上海限購(gòu)政策細(xì)則的出臺(tái)，無(wú)疑是政府收緊調(diào)控的強(qiáng)有力印證。

搶房潮愈演愈烈

春節(jié)之后，以深圳、上海為首的一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，其房?jī)r(jià)分別暴漲至平均47248元/m2和37144元/m2。從而掀起了一場(chǎng)“日光盤(pán)”及連夜排隊(duì)刷卡的搶房熱潮。部分地方樓市已從火爆逐漸過(guò)渡到不理智，樓市投機(jī)行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高分析，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)三個(gè)顯著特點(diǎn)：一是去年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，今年1、2月份仍然保持這個(gè)態(tài)勢(shì)；二是城市間的分化過(guò)于嚴(yán)重；三是待售面積規(guī)模大、房地產(chǎn)庫(kù)存高，庫(kù)存增速也很快。這一表態(tài)，充分證明了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出的兩極分化的特征。

作為中國(guó)最重要的四個(gè)一線城市，北上廣深聚集了全國(guó)超過(guò)5%的人口，由此形成的住房需求也帶動(dòng)了樓市的火爆，房?jī)r(jià)的絲毫漲跌都牽動(dòng)著整個(gè)中國(guó)樓市的穩(wěn)定。

更何況，毗鄰香港的深圳從去年開(kāi)始就像一匹脫韁的野馬，均價(jià)從一月份的30916元/m2，狂漲至12月份的42591元/m2，漲幅高達(dá)37.8%，南山區(qū)更出現(xiàn)20萬(wàn)元/m2的項(xiàng)目。

帝都雖多年深受霧霾困擾，但畢竟頭戴“首都”光環(huán)，房?jī)r(jià)時(shí)時(shí)刻刻堅(jiān)挺，最新統(tǒng)計(jì)顯示，五環(huán)內(nèi)簽約均價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元，五環(huán)內(nèi)樓市日漸步入高端化。

而魔都上海的房?jī)r(jià)也讓本地人望而卻步，年初更有房子一天瘋狂飆升70萬(wàn)元。

一線城市中，廣州的房?jī)r(jià)最為親民。盡管同為一線城市，房?jī)r(jià)卻正在逐漸脫離第一梯隊(duì)。據(jù)2月份百城房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)顯示，廣州的住宅均價(jià)為17268元/m2，價(jià)格連續(xù)五年漲幅低于5%。業(yè)內(nèi)普遍將這種親民的樓市氛圍的部分原因歸于其多年前就開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策。

對(duì)于非本市戶籍居民家庭，購(gòu)房人需購(gòu)房前五年內(nèi)連續(xù)繳納3年以上社保，高于彼時(shí)上海的2年社保要求和深圳的1年社保要求，嚴(yán)厲程度僅次于帝都。這是早在2013年廣州頒布的限購(gòu)政策。可見(jiàn)限購(gòu)政策對(duì)于遏制投機(jī)購(gòu)房有一定作用。

滬深紛紛發(fā)力限購(gòu)

此輪滬深兩地發(fā)布限購(gòu)政策，調(diào)控力度可見(jiàn)一斑。

首先，對(duì)非戶籍人口購(gòu)房限制更嚴(yán)。深圳對(duì)非戶籍人口的資格判定，從此前能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前1年及以上在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，提高至3年，并限購(gòu)1套住房。“滬九條”中，則將此年限從原來(lái)的2年，提高至5年。

在信貸政策方面，深圳執(zhí)行差別化信貸。對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房，但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

上海則執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%?！皽艞l”指出，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

中國(guó)人民銀行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營(yíng)解釋：“按照原來(lái)政策規(guī)定，買(mǎi)了第一套房之后，已經(jīng)結(jié)清了貸款，那么再買(mǎi)第二套普通商品房的時(shí)候，按照第一套房的政策來(lái)執(zhí)行，付30%的比例。那么這一塊在市場(chǎng)上占有一定的比例。為了壓縮市場(chǎng)總的供求之間的扭曲，就是緩解供求之間的緊張，因?yàn)樗呀?jīng)買(mǎi)了第一套房了，因此在這種情況下，無(wú)論是貸款是否結(jié)清，都視同第二套房?！?/p>

去年下半年以來(lái)，以“首付貸”為代表的杠桿資金被認(rèn)為是推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

兩會(huì)期間，央行副行長(zhǎng)潘功勝曾向媒體表示，央行會(huì)同有關(guān)部門(mén)一起，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)，開(kāi)始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

本輪限購(gòu)中，均禁止運(yùn)用資金杠桿付首付?！皽艞l”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開(kāi)展專項(xiàng)整治。

深圳此輪新政中，也明確表示將結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開(kāi)展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

“本輪房地產(chǎn)新政的重點(diǎn)是‘去杠桿化?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此前鏈家事件暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫(kù)存的反?，F(xiàn)象，場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興起。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，引起了決策層的注意。

但對(duì)于“首付貸”是否是高房?jī)r(jià)的幕后推手，市場(chǎng)的看法呈現(xiàn)兩極化。也有分析人士認(rèn)為，“首付貸”之所以能出現(xiàn)，是因?yàn)闈M足了部分人的需求，尤其是年輕人。高房?jī)r(jià)下剛需遭遇壓抑，首付貸可能充當(dāng)了此輪搶房潮的替罪羊。

市場(chǎng)還在揣測(cè)：北京會(huì)否將出臺(tái)更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策？北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前沒(méi)必要對(duì)北京現(xiàn)有的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格。

上海此次政策強(qiáng)度與北京幾無(wú)差異，5年納稅、社保的政策，北京已執(zhí)行了5年，而且不久前北京市住建委還表態(tài)：限購(gòu)政策執(zhí)行效果良好?！叭绫本┰偌訌?qiáng)政策強(qiáng)度，實(shí)際上反證了上海這次推出的5年納稅、社保政策無(wú)效。”陳志說(shuō)。

在財(cái)經(jīng)專家、中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)的眼里，北京房?jī)r(jià)市場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)反彈、銷量回升、二手房大量交易等現(xiàn)象，是其作為一個(gè)一線城市出現(xiàn)的正常情況。

滬深之后，南京、武漢也相繼發(fā)布對(duì)樓市的約束政策。可以預(yù)見(jiàn)，打擊樓市投機(jī)行為和穩(wěn)定一線城市房?jī)r(jià)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的樓市風(fēng)向標(biāo)，而限購(gòu)政策則成為其有力手段。