去庫存與住房供給的結(jié)構(gòu)性改革

鄒琳華

住房去庫存已經(jīng)成為當前宏觀政策的主要目標之一，中央明確提出要“有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題”，各地方政府也相繼出臺了相應(yīng)的去庫存政策方針。中國住房庫存究竟有多高？庫存形成的原因是什么？如何有針對性的采取相應(yīng)的去庫存措施？如何避免庫存“邊去邊增”？這些都是值得我們深入研究的議題。

當前住房總體庫存水平偏高

關(guān)于住房庫存統(tǒng)計口徑，尚沒有一致的意見。根據(jù)是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統(tǒng)計口徑。一般來說，住房庫存統(tǒng)計口徑應(yīng)根據(jù)需要和數(shù)據(jù)可得性而設(shè)，不宜過寬或過窄?？趶竭^窄難以有效反映市場供求，口徑四過寬與商品住房市場關(guān)聯(lián)性不強，同樣難以有效反映市場供求。根據(jù)研究需要，此處以待售商品住房現(xiàn)房加在建未售商品住房作為住房庫存統(tǒng)計口徑。

庫存總量估計也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積（含期房及現(xiàn)房），求得期末庫總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現(xiàn)房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫總量，其中期房銷售期可近似取值2年。

根據(jù)第一種方法估算所得歷年住房庫存水平結(jié)果見圖1。其中2015年底住房庫存估計值為295758萬平方米。從圖1也可看出，全球金融危機后，住房庫存有一波顯著持續(xù)的快速增長，這可能與經(jīng)濟增速放緩需求減弱有關(guān)，也可能與大規(guī)模金融剌激形成過度開發(fā)相關(guān)。

而根據(jù)后一種方法估算，求得2015年末庫存面積為291891萬平方米。該結(jié)果與前一種方法的估算結(jié)果基本一致，表明本文庫存估算數(shù)字基本可靠。為求方便，此后分析僅以第一種方法估算值為準。

以2015年底庫存估計值295758萬平方米，除以近三年平均商品住房銷售面積111105萬平方米，求得平均去庫存周期為2.66年或2年8個月。業(yè)界一般認為合理去庫存周期約為6～18個月，而目前的去庫存周期遠高于這個時間區(qū)間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

高庫存與住房短缺同時并存

在確認中國住房庫存總量很高的同時，還需要考慮到中國住房區(qū)域市場存在嚴重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺在不同區(qū)域市場同時并存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。

2014年以來，住房“總量供不應(yīng)求”時代已經(jīng)結(jié)束，“結(jié)構(gòu)性過剩”時代已經(jīng)到來。作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化目前都處于減速狀態(tài)，中國城市特別是三、四線及以下城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻累積了巨額的存量。而這些庫存又主要集中在三、四線及以下城市。此外，過去十年，各地方政府借助“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。在一些三、四線城市，商品住房庫存積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重，隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分住宅區(qū)可能淪為鬼城或空城。

雖然住房總量短缺的時代已經(jīng)過去，三、四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺，擴大供給仍是一、二線城市樓市的發(fā)展主線。一線城市及部分二線城市住房被猛炒，除了與購房融資杠桿突然加大有極強關(guān)聯(lián)之外，可售住房庫存不充足也是一個非常重要的原因。在供應(yīng)不充分、潛在需求規(guī)模龐大的條件下，一有風吹草動，恐慌性購房行為就很容易被激發(fā)。

過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房特別是優(yōu)質(zhì)學區(qū)住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我國基礎(chǔ)教育水平極不均衡，因而優(yōu)質(zhì)學區(qū)住房也成了一種稀缺資源。本輪一線城市房價的暴漲，就與對優(yōu)質(zhì)學區(qū)住房的搶購有很大關(guān)系。

去管控過快加劇了住房市場結(jié)構(gòu)失衡。由于持續(xù)房地產(chǎn)熱的歷史原因，政府近十年來對房地產(chǎn)市場施加了諸多的限制性、行政性管控政策。這雖然有利于抑制房地產(chǎn)熱，但也在一定程度上扭曲了市場，降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時代的到來，以前的諸多限購限貸增稅政策都將逐步淡出，住房政策將恢復(fù)到新的常態(tài)。但是，由于我國住房市場結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，對于住房市場的去管控應(yīng)因地制宜、逐步推進。而目前對住房市場管控政策特別是信貸政策松綁過快，大大增加了市場的波動性。近期最引人矚目的是一線城市及準一線城市樓市，由于住房供給不足、潛在需求較大，管控政策的突然大幅后撤和金融杠桿的突然增大，誘發(fā)了新一輪房地產(chǎn)投資投機的集中爆發(fā)，迅猛推高了區(qū)域房價。對于三、四線城市，過快的去管控政策也可能刺激住房短期投機，加劇市場過剩，造成庫存“邊去邊增”。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機制改革加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的住房，才是啟動住房改善性需求、促進住房市場平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。

住房庫存形成的原因復(fù)雜多樣

在一個有效率的市場，價格能夠自動調(diào)節(jié)供求，不合理的高庫存水平不會持續(xù)存在。但現(xiàn)實中，由于種種原因，使住房市場存在供求脫節(jié)的可能性。不同的住房庫存，具有不同的形成原因，其去庫存之途徑也各不相同。

一是房價過高導(dǎo)致有效需求不足。中國的住房高庫存在東部經(jīng)濟發(fā)達的人口凈流入城市也很常見，這與房價過高致使?jié)撛谧》啃枨笳邿o力購房有直接關(guān)系。據(jù)估算，2030年前后，中國城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒂僧斍暗囊话胱笥疑仙寥种笥?，這意味著在今后很長時期內(nèi)每年仍將近有1200萬農(nóng)村人口涌入城市，中國住房潛在需求巨大。但另一方面，中國的住房土地市場由各地方政府高度控盤，且商品房價格主要由市場調(diào)節(jié)，這種市場結(jié)構(gòu)決定了房價畸高、脫離普通家庭購買力的必然性?！稗r(nóng)民工去庫存”看上去雖然前景很美好，但實際上他們多以返鄉(xiāng)購房或建房為主。農(nóng)民工在流入地主要蝸居于城中村或棚戶區(qū)，并不具備當?shù)刭彿康慕?jīng)濟實力。消化此類庫存，需要深化住房供給體系改革，多方擴大土地供給，切實縮小房價與居民特別是新市民收入水平的鴻溝。

二是非理性開發(fā)形成的無效供給。在經(jīng)濟快速增長和房地產(chǎn)高熱期，眾多地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對未來房地產(chǎn)市場前景過度樂觀。各地方政府規(guī)劃建設(shè)了總規(guī)模極為龐大的新城區(qū)和開發(fā)區(qū)，這些新城區(qū)或開發(fā)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計人口容量累計數(shù)已經(jīng)遠超過全國總?cè)丝?。一旦?jīng)濟增長進入中低速的新常態(tài)，城市對外來人口的吸引力下降，住房的區(qū)域性、階段性過剩就成為必然。還有些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，偏重于鋼鐵、能源礦產(chǎn)等周期性行業(yè)，在產(chǎn)業(yè)景氣高峰期開發(fā)了大量房產(chǎn)，近年產(chǎn)業(yè)不景氣的條件下出現(xiàn)經(jīng)濟衰退和人口外流加速，其住房過剩將更加嚴重。此外，2008年以來，為應(yīng)對后金融危機時代的經(jīng)濟衰退風險，世界各國普遍采取了極為寬松的貨幣政策，中國也不例外。寬松的信貸環(huán)境與金融剌激也加劇了住房的非理性開發(fā)。消化此類庫存，需要一方面緊縮開發(fā)融資和土地供給，抑制過剩區(qū)域住房進一步非理性開發(fā)；另一方面要支持難以消化的存量住房轉(zhuǎn)換用途、再開發(fā)或干脆退房還耕。

三是住房產(chǎn)品類型與需求結(jié)構(gòu)不匹配?，F(xiàn)有的開發(fā)政策對住房類型、容積率等均存在剛性管制，這有可能使住房產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯位。比如中小城市、偏遠郊區(qū)住房需求以大戶型甚至別墅為主，但由于規(guī)劃及開發(fā)管制等原因，供給卻主要以中小戶型為主。又比如，一些開發(fā)商在不恰當?shù)牡赜蛎つ块_發(fā)豪宅與別墅，脫離當?shù)貙嶋H需求，導(dǎo)致高端商品住房滯銷，特別是在高端住宅與普通住宅調(diào)控政策一刀切的條件下，這些高端住宅很難脫離滯銷的命運。些外，還有設(shè)計滯后、建筑理念滯后等原因，也能導(dǎo)致部分存量住房銷售不暢。消化此類庫存，需要改變不合理的規(guī)劃管制，支持企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品類型或再開發(fā)，放開高端住宅市場。

四是局部配套設(shè)施不足。突出表現(xiàn)為新城區(qū)缺乏學校、醫(yī)院、公共交通及基本商業(yè)配套，無法正常居住。有些地方盡管住房總量并沒有過剩，老城區(qū)擁擠不堪居住水平低下，但由于地方財力有限，難以為新區(qū)提供應(yīng)有的配套，導(dǎo)致居民入住新區(qū)動力不足。消化此類庫存需要支持地方政府進一步加大公共投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施。

去庫存應(yīng)與深化住房供給結(jié)構(gòu)性改革相結(jié)合

針對住房庫存形成的不同原因，采取與之相適應(yīng)的對策措施，因城施策、因房施策，實現(xiàn)住房去庫存與深化深化住房供給結(jié)構(gòu)改革相結(jié)合。一是加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，完善商品住房供應(yīng)體系。在城市政府壟斷土地一級供應(yīng)的條件下，往往采取操縱地價的辦法來維持房價堅挺。這雖然有利于為地方公共財政籌資，但也加重了居民購房負擔，降低了消費水平和生活品質(zhì)。應(yīng)加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，打破城市土地供應(yīng)壟斷，進一步平抑城市房價，提高居民購房能力和居住水平。

二是加大熱點城市普通商品住房供應(yīng)與管控，同時放開高端住宅市場。包括加大熱點城市普通商品住房土地供應(yīng)，可以考慮通過跨期、跨區(qū)調(diào)劑弱化住宅用地指標的短期剛性約束；提高中低價位普通商品房入市審批的速度，簡化審批程序；在補交土地出讓金和科學規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改變；嚴格抑制針對普通商品住房的投資投機，限制居民購買多套普通商品住宅的金融杠桿；放開對高端住宅投資投機的管控。

三是通過多方讓利，進一步降低自住購房的還貸壓力。包括盡快出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時，解決不同資產(chǎn)狀況家庭的稅負不公問題；對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼；提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。

四是減免普通商品住房交易稅費。包括擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取，對于賣一買一的換房需求免征契稅；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征增值稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅。

五是支持住房特性轉(zhuǎn)換，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。包括在不影響其它居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場所；根據(jù)供求結(jié)構(gòu)支持普宅、別墅、大小戶型等不同類型住宅的轉(zhuǎn)換；對于無效住房供給，應(yīng)出臺相應(yīng)的退房還耕支持政策，釋放不合理的土地占用。

六是進一步完善公共基礎(chǔ)設(shè)施。創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投資的融資機制，支持人口流入地政府提升教育、醫(yī)療、公共交通等公共配套服務(wù)水平，吸引農(nóng)村人口進城就業(yè)和置業(yè)。

（作者單位：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）