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    聚焦樓市三大熱詞

    2016-05-14 15:29:46王存福鄭鈞天羅江
    中國名牌 2016年8期

    王存福 鄭鈞天 羅江

    正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會上,杠桿、庫存、稅改是關于樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認為,一些地方樓市加杠桿“花樣百出”,部分城市去庫存“壓力山大”,與此同時,營改增政策“靴子”落地,樓市稅負變化也將影響市場預期。

    杠桿

    “2016年年初以來,非限購城市放寬購房政策,除允許購買多套住房外,首套房的首付比例在降低,有些地方甚至在實際操作中執(zhí)行‘零首付?!泵绹敶髮W金融學教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上說,“一旦房地產市場下滑太多,部分地方政府的財政將難以為繼,銀行體系的安全也會受到挑戰(zhàn)?!?img src="https://cimg.fx361.com/images/2021/07/29/qkimageszgmpzgmp201608zgmp20160818-1-l.jpg"/>

    “買房的兩個目的是居住和投資,如果投機性購房過多,就會出現房地產泡沫,泡沫過大就可能觸發(fā)金融危機?!笔澜玢y行原首席經濟學家林毅夫也在論壇上表達了類似的憂慮。

    目前,樓市場外配資加杠桿形式層出不窮。盡管央行規(guī)定個人住房貸款首付比例不得低于兩成,但各地以“首付貸”為代表的、為樓市繼續(xù)“加杠桿”的手段花樣繁多,屢屢突破最低首付比紅線。

    除政策允許下的降低購房首付比例外,目前樓市加杠桿的主要方式包括:

    二次抵押。部分首套房貸款仍未還清的購房者,要買第二套住房,將第一套住房再次做抵押,而不需要還清貸款。

    以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家,當下家的首付無法償付房子原本剩余貸款時,由貸款公司先行墊資結清。比如,欲售出的房子還欠50萬元貸款,而下家首付只能出40萬元,剩余10萬元由貸款公司墊付。

    部分銀行信用貸款化身“首付貸”。新房消費貸、裝修貸等消費貸款產品本身不應用于購房。但金融機構對此類資金難以監(jiān)管,可能流向購房首付,甚至比“首付貸”授信額度更高。優(yōu)淘城董事長薛建雄表示,隨著金融業(yè)日益發(fā)達,各種消費貸、典當行都能支持個人購房首付,這對政府監(jiān)管樓市金融安全提出了新的課題。

    中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部門1年前聯(lián)合宣布,將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。2016年伊始,中央再次降低非限購城市的首付比例,最低兩成。

    易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為,商業(yè)銀行首付比例下調是一種比較健康的方式,而其他一些變了味的加杠桿方式,如“首付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫。

    中國人民銀行副行長潘功勝表示,央行將與相關部門一起嚴厲打擊“首付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。

    去庫存

    “當前各地已經采取的去化方式的有效性仍需要檢驗?!标愔疚湓诓梺喼拚搲险f。

    國家統(tǒng)計局數據顯示,截至2016年2月末,商品房待售面積73931萬平方米,比2015年末增加2077萬平方米,同比增長15.7%。據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計,我國商品住房總庫存的消化周期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。

    2015年底召開的中央經濟工作會議,前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度。但當前部分地方樓市去庫存面臨強行攤派、供需錯位、忽視去庫存本質等三大問題。

    分配任務式。陳志武在論壇上表示,部分地方政府向下分配去庫存指標,如政府公務員、國企員工等被率先“攤派”買房。如此一來,開發(fā)商的問題被轉嫁給了普通購房者。

    陳志武建議,最好的去庫存方式就是讓因盲目開發(fā)而陷入困境的開發(fā)商自然淘汰,只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

    供需錯位。中國房地產協(xié)會原副會長朱中一表示,一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯配,“住宅產品忽略了市場有效需求,項目本身的質量問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。

    薛建雄說,前些年,政府對待房地產的態(tài)度是“大干快上”,忽略了住宅產品軟硬件配套的完善。目前三四線城市對住房綜合配套的城市軟硬件服務跟進滯后,對購房者的生活便利性規(guī)劃考慮不足。

    忽視庫存背后“人的城鎮(zhèn)化”問題。海通證券首席經濟學家李迅雷認為:“如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房,實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者,是變相對開發(fā)商‘兜底,只會引發(fā)下一波高庫存風險?!?/p>

    嚴躍進表示,農民工進城很大程度上是就業(yè)導向型而非購房導向型,如果就業(yè)崗位少,農民工難以在城市扎根,單純的刺激沒有太大的效果。

    清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為,很多四五十歲的農民工因為沒有基本社會保障重返農村,人為減少了有效勞動力供給。因此,未來各級政府將通過戶籍改革去庫存,促進農業(yè)轉移人口市民化,助力新市民住房消費。

    稅改

    根據2016年政府工作報告,從5月1日起,全面實施營改增,將試點范圍擴大到房地產業(yè)等行業(yè),其中建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率。

    “全面實施營改增后,一些中小房企可能會因為稅收負擔加重而被迫降價,以獲得充足的現金流規(guī)避日常經營壓力?!标愔疚湓谡搲险f。

    目前,市場主要聚焦于個人二手房交易稅率變化。財政部2016年3月23日印發(fā)《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》,通知規(guī)定:除北上廣深之外,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。在北上廣深,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

    專家認為,營改增“靴子”落地之后,二手房交易基本平移了營業(yè)稅政策。嚴躍進表示:“個人二手房交易按5%征收增值稅,相較于正在實行的稅率為5.6%的營業(yè)稅,個人二手房買賣稅負不增反減。這將有利于二手房交易,降低購房者負擔,令交易市場更加活躍。”

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