地價(jià)超房價(jià)背后的話語權(quán)之爭

張宏偉

央企拿“地王”背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

今年上半年，全國涌現(xiàn)205宗“地王”，而其中央企占據(jù)了半壁江山。

“地王”之所以頻現(xiàn)，一方面是一線城市和二線核心城市如杭州、南京、合肥、蘇州、武漢等地的樓市已經(jīng)過熱，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)“無房可售”的局面，加上調(diào)控措施較為溫和，在一定程度上助長了開發(fā)企業(yè)拿“地王”的熱情；另一方面，政府推出的地塊比較優(yōu)質(zhì)，受到房企的追捧。同時(shí)，在供不應(yīng)求的市場背景下，地方政府有意控制土地出讓節(jié)奏，使土地市場保持相對(duì)熱度，且在土地市場頻現(xiàn)“地王”后不主動(dòng)出手制止。

從資本市場來看，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低且銷售業(yè)績不錯(cuò)，房企資金面不存在太大壓力。在較低融資成本與銷售回籠資金等驅(qū)動(dòng)之下，房企積極布局市場基本面較好的一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，這勢(shì)必會(huì)使“地王”頻現(xiàn)。

“面粉貴過面包”。確實(shí)，如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，更不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果沒有充裕的土地儲(chǔ)備，從企業(yè)估值的角度來看就處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。由此來看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測算，更主要的是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。一旦獲得更多的“話語權(quán)”，優(yōu)勢(shì)方就可以并購其他央企的“退房”資產(chǎn)。

對(duì)于房企來講，積極拿“地王”并不是沒有市場風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，正是由于這些房企永無止境的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張的盲動(dòng)性與市場調(diào)整期相遇時(shí)，或未來再次遭遇不可預(yù)見的市場風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)資金面的需求與市場流動(dòng)性趨緊的矛盾就會(huì)日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，企業(yè)層面就會(huì)表現(xiàn)出資金鏈危機(jī)，即使是大型品牌房企也會(huì)面臨被同行收購股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一線城市和二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準(zhǔn)市場節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營層面的最大風(fēng)險(xiǎn)，最終將面臨破產(chǎn)或收購的風(fēng)險(xiǎn)。

從地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響效應(yīng)來看，一線城市和二線核心城市典型板塊土地市場價(jià)格短期內(nèi)猛漲，勢(shì)必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，房價(jià)不可能不上漲，定價(jià)也會(huì)接著“向上沖”，以實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)目標(biāo)。然而，即使在需求差異化、多元化的一線城市，房價(jià)上漲的速度也會(huì)有“天花板”，不可能無止境上漲。

針對(duì)這個(gè)問題，開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，這背后其實(shí)就是“被改善”“被豪宅”的過程。然而，市場真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”之后最大的隱藏風(fēng)險(xiǎn)。