宋清輝：近年來地王層出不窮 是否意味著樓市已復(fù)蘇

當很多人都認為四大一線城市房價漲勢趨緩、房價已經(jīng)觸頂?shù)臅r候，一個又一個地王橫空出世，再度抬高了周邊地產(chǎn)價格。頻繁出現(xiàn)的地王將加大人們的購房壓力，這對大部分未購房的老百姓而言不是一個好消息。

當很多人都認為四大一線城市房價漲勢趨緩、房價已經(jīng)觸頂?shù)臅r候，一個又一個地王橫空出世，再度抬高了周邊地產(chǎn)價格。頻繁出現(xiàn)的地王將加大人們的購房壓力，這對大部分未購房的老百姓而言不是一個好消息，因此在這種行情趨勢下，不少網(wǎng)民的反應(yīng)是“盡管漲吧，最好漲到一億元一平米，誰都買不起，看房企怎么活下去?！?/p>

很多人之所以看空房價，是因為相信“沒有只漲不跌，也沒有只跌不漲的市場”，最為保值的黃金在2011年經(jīng)歷大跌之后至今未沖破高點，因此每當房價瘋狂上漲或是地王頻出的情況發(fā)生時，就會有人指出這是“房市最后的瘋狂”或是“回光返照”，不斷告誡人們“不要買房”。

只漲不跌實際上只是相對而言，以CPI為例。國家統(tǒng)計局公布的CPI數(shù)據(jù)中，有數(shù)年的數(shù)據(jù)是負增長，但這并沒有影響到CPI整體上的增長。房價的下跌也是如此，從整體來看我們看不到一線城市房價出現(xiàn)下跌，實際上短期是出現(xiàn)過幅度不大的回調(diào)，常會被人們忽略。

在人們眼中，地王是一種豪賭，獲得地王的企業(yè)所支付數(shù)萬元的樓面價格，意味著當新房建設(shè)好之后，房價將拉升至十萬元上方。很多人會對此感到疑惑，這么貴的房價，又有多少人買得起？房地產(chǎn)尤其是一線城市的房地產(chǎn)，是一種特殊的商品，他們既能使用也能保值增值，在作為人們必需品的同時又是市場不可替代品。再者來講，當前買得起大批房子的人，不是“貪官”就是富商巨賈，老百姓不吃不喝攢錢也很難買起。當前，房子已經(jīng)成為一個階層的象征。

有數(shù)據(jù)顯示，由于過去幾年土地供應(yīng)持續(xù)緊縮，市場供應(yīng)量開始減少，土地已經(jīng)成為了稀缺資源，在本已經(jīng)是供不應(yīng)求的背景下釋放出供應(yīng)量更少的信號。2014年和2015年，全國土地購置面積分別下降14%和31.7%，加之重點城市的土地供應(yīng)量更為緊縮，一線城市地王頻現(xiàn)也在預(yù)想之中。在土地供應(yīng)量持續(xù)收緊的情況下，一線城市再度出現(xiàn)地王是必然的。

與供應(yīng)量緊張的一線城市相比，我國大部分三四線城市的地產(chǎn)行業(yè)依然處于供過于求的狀態(tài)之中，甚至有些二線城市的房價也處于停滯狀態(tài)中。以湖南為例，不少湖南房企認為與廣東相鄰、交通便利，考慮到大量湖南人在深圳打工，紛紛在深圳打出了諸如“返湘置業(yè)”的廣告，其目的是希望在深打工的湖南人用在深圳所賺到的錢，回到湖南購買數(shù)千元一平米的房產(chǎn)，可是效果不盡人意。

出現(xiàn)這種情況有多重原因，我在這里簡述兩點，一面是因為湖南的房地產(chǎn)市場缺少吸引力，為置業(yè)者所帶來的投資回報相對較低；二是湖南的平均工資水平要低于一線城市和重點城市，而勞動力尤其是青年勞動力傾向于流向高薪區(qū)域。相反的，高薪酬區(qū)域會帶來多種包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各種機會，這也是一線城市房價高、地王頻出的原因之一。

一線城市地王不斷產(chǎn)生對房地產(chǎn)有利，但對宏觀經(jīng)濟而言是一個不太好的信號。就人們的直接感覺而言，會在一定程度上對民營經(jīng)濟產(chǎn)生負面作用。畢竟，不斷上漲的用地成本對雙創(chuàng)的企業(yè)而言是較大的成本支出，這一龐大的固定支出會影響民營企業(yè)發(fā)展的積極性；同樣，住房負擔加重會增加外來工作人員的壓力，極有可能導(dǎo)致人才外流。從宏觀經(jīng)濟來看，地王成為常態(tài)很可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的風險加劇，一旦出現(xiàn)危機出現(xiàn)，各種問題將如多米諾骨牌一樣被推倒。

想要解決地王頻出的問題，需要從三方面入手，即要解決土地供應(yīng)量、金融杠桿和財稅方面的問題。在土地供應(yīng)方面，如何合理增加土地供應(yīng)、如何改變拍賣推動低價上漲的情況是需要解決問題，這要靠國家出臺相應(yīng)政策，各地根據(jù)不同需求出臺精準的應(yīng)對策略；在金融杠桿方面，需要建立各類房地產(chǎn)投資基金，加大直接融資的比例；在財稅方面，就是要完善房地產(chǎn)稅的改革。

當然，還有很多其它間接方式給一線城市的地王降溫，方式就是在中西部省市建立新的高薪區(qū)域，吸引更多勞動力、高新技術(shù)企業(yè)進入。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也將會轉(zhuǎn)移到新的城市當中，現(xiàn)一線城市的房價可能會在經(jīng)歷一些回落后達到穩(wěn)定水平。只不過，在我國中西部城市發(fā)展未能取得實質(zhì)性進展之前，或者說在其它城市尚未取代如今四座一線城市的各種“中心”地位之前，一線城市的地王還將不斷產(chǎn)生。（本文作者系著名經(jīng)濟學家宋清輝，著有《一本書讀懂經(jīng)濟新常態(tài)》。）