溢價地王頻現(xiàn)，風(fēng)險！

宋慧芳

新政落地，搶房潮偃旗息鼓，隨之而來的卻是搶地?zé)岢保率挂鐑r地王頻現(xiàn)。

隨著3月25日滬深樓市新政的落地，一線樓市成交急速降溫，就像做了一場夢，回到了春節(jié)前的寧靜。然而，在南京、杭州、蘇州、福州、東莞、中山、武漢等許多二線城市，三月出現(xiàn)了樓市交易的火爆情況。不僅一房難求、地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了“日光盤”。這種現(xiàn)象更是延伸到了蘇州今年的首場大型土地拍賣會，致使平均溢價率超過200%的瘋狂熱度，甚至業(yè)內(nèi)一度預(yù)測中國房地產(chǎn)的泡沫即將破裂。然而對此中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所執(zhí)行所長陳晟對《中國經(jīng)濟信息》記者說：“中國的房地產(chǎn)市場，整體是沒有泡沫的，特別是住宅部分，但是不可否認其中部分城市是存在泡沫成分的，對此我們需有所警惕?！?/p>

“一線二線”此消彼長

國家發(fā)展與改革委價格監(jiān)測中心4月5日發(fā)布報告顯示，2016年各地房地產(chǎn)市場剛性需求和改善性需求進一步釋放，對于房地產(chǎn)價格上漲形成有力支撐，全年房地產(chǎn)價格將保持明顯上漲的態(tài)勢，漲幅將超過去年。然而一線城市地價，以及日漸匱乏的一線城市土地供應(yīng)，正在讓二線城市成為標(biāo)桿房企擴充土地儲備的核心區(qū)域。

據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海新政頒布當(dāng)周（3月21日至3月27日），商品住宅成交面積高達71.69萬平方米，創(chuàng)下單周成交新高。而新政兩周后，4月4日至4月10日，上海商品住宅成交面積已經(jīng)降至20.16萬平方米，較新政頒布后的第一周銳減28.92%；供應(yīng)量也進一步滑落，單周供應(yīng)面積10.77萬平方米，銳減75.02%；成交均價更是跌破已連續(xù)維持6個月的30000元/平方米以上的均價，跌至28197元/平方米，回落到2015年9月水平。

“滬九條”成功抑制了上海樓市狂漲的勢頭，然而被政府收緊調(diào)控擠壓出的購買力，正在涌向環(huán)繞上海的“出口城市”與“實力二線城市”。近期，杭州、無錫、昆山等地的房價均較2月有所上漲，蘇州與南京更是在新一輪的土地拍賣中身價倍增。

4月7、8兩日，在蘇州2016年首場大型土地拍賣會上，超過40家房企對蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。這13宗地中，大部分都是所在板塊的單價地王，大部分都是屬于“面粉貴過面包”，甚至有個別地王，面粉明顯貴過面包！這也就意味著，這些板塊的房價至少應(yīng)該在當(dāng)前基礎(chǔ)上，根據(jù)板塊與地價的差異，再上漲三成、五成或一倍！那么，未來一兩年，蘇州房價是否真的能再漲五成左右？知名的房地產(chǎn)政府咨詢專家楊紅旭表示，“這純屬一種奢望?！?/p>

“整個中國的城鎮(zhèn)化的推動必然是從大都市圈然后逐步往中心城市發(fā)展的方向，二線城市的一些熱度，也是理性發(fā)展的趨勢所致、特大型城市周邊的一些城市比如蘇州、南京、佛山、東莞、固安、廊坊的發(fā)展就是城市外溢的一種必然現(xiàn)象。包括合肥這樣屬于產(chǎn)業(yè)承接的一些地方，隨著產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移帶來的機會，二線城市的增長有其合理部分，但是其中要關(guān)注的蘊藏的風(fēng)險跟一線城市一樣。地價增長過快，可能跟房價的增長不匹配，導(dǎo)致利潤的剪刀差出現(xiàn)。這可能會對房企造成比較大的壓力。 ”陳晟這樣告訴《中國經(jīng)濟信息》記者。

非理性上漲須警惕風(fēng)險

一線城市的房價接連暴漲大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。而由于資金的溢出效應(yīng)，一線城市政策收緊、門檻上升使得大批過剩的資本轉(zhuǎn)而流向周邊的二線城市。二線城市房地產(chǎn)的投資屬性被強化，投資客正在代替普通購房者成為購買新主力。在市場瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。然而在現(xiàn)有的政策、貨幣環(huán)境下，二線城市或?qū)⒀永m(xù)短期上漲的行情。不過，土地價格的飆升無疑導(dǎo)致房價上漲，價格持續(xù)上漲又將導(dǎo)致投機性、投資性需求卷土重來，進而市場風(fēng)險會不斷累積。

對此，陳晟表示，從宏觀的整體層面來看，2016年，我國經(jīng)濟所面臨的下行壓力較大，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，面臨著諸多的發(fā)展瓶頸及困難。

首先，我國正處于大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的階段，城市人口的增長必然引起住房需求的增長。而土地資源具有稀缺性，其開發(fā)控制權(quán)在政府手里，造成市場的缺位，住房供不應(yīng)求現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房價上漲。房價的不斷上漲使絕大多數(shù)消費者和投資者認為房子會持續(xù)不斷地升值，具有很大的投資價值。房地產(chǎn)投資的加大增大了需求，同時房地產(chǎn)商也因為這種意識不斷抬高價格。消費者和投資者對未來價格的偏高預(yù)測使現(xiàn)在的價格呈現(xiàn)不正常增長趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一定的價格虛高現(xiàn)象，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響。

其次，房地產(chǎn)市場發(fā)展問題。在我國房地產(chǎn)市場，高端型住房供過于求，而商品房和保障性住房的供給量較少。供需結(jié)構(gòu)的不合理性會導(dǎo)致價格上漲，因此而生的房地產(chǎn)泡沫成分，對于改善人們生活質(zhì)量、提高生活水平有不利的影響。

最后，房地產(chǎn)金融體系尚不完善。目前，我國的房地產(chǎn)金融已完成了基本制度建設(shè)，并在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，但仍存在一些問題急需解決，否則將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展前景。一方面房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款，而住房信貸發(fā)展不足。對于市場經(jīng)濟較發(fā)達的一些國家，住房消費信貸占整個房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，相比而言，而我國消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%；另一方面住房消費信貸也給銀行帶來了風(fēng)險。貸款資金來源問題、貸款資產(chǎn)流動性不足、金融二級市場都有可能給銀行帶來風(fēng)險。

房地產(chǎn)在發(fā)展如此困難的基礎(chǔ)上，開發(fā)商還是義無反顧地高價拿地，其中的原由已不在于未來盈虧，而是事關(guān)企業(yè)生死。供應(yīng)總價提高了，然而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生太大變化。這對于客戶來說并沒有太大轉(zhuǎn)變，但購房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來市場的風(fēng)險。

“在我國大約有三十個城市存在供給泡沫，即使降價，需求也無法上升，比如說鄂爾多斯。雖就整體而言不存在泡沫，但有一定的泡沫成分?！标愱山忉尩?，“只要是平穩(wěn)增長就還是一個健康的增長，雖其中可能隱藏著一些泡沫和風(fēng)險，但我國政府已進行了相關(guān)信貸政策的收緊。即使這樣我們還應(yīng)該注意到一線城市的存量土地更新速度太慢和金融轉(zhuǎn)換市場化不夠，二三線主要城市產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入速度太慢導(dǎo)致房價上漲等問題。只有在認清形勢的基礎(chǔ)上才能進入有效健康發(fā)展的軌道上?！?/p>