不動產(chǎn)征收客體之反思——以不動產(chǎn)債權(quán)征收為分析對象

張先貴

(南京大學法學院，江蘇南京 210093)

不動產(chǎn)征收客體之反思
——以不動產(chǎn)債權(quán)征收為分析對象

張先貴

(南京大學法學院，江蘇南京 210093)

現(xiàn)行立法對不動產(chǎn)征收客體的界定呈現(xiàn)出偏狹的面相。承認債權(quán)之不動產(chǎn)征收客體的法律地位不僅具有理論的正當性和現(xiàn)實的必要性，而且也是傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收向現(xiàn)代不動產(chǎn)征收轉(zhuǎn)變的應(yīng)然訴求。對不動產(chǎn)債權(quán)征收補償，應(yīng)確立普通債權(quán)與特殊債權(quán)補償?shù)亩妒?。不動產(chǎn)征收人應(yīng)對特殊不動產(chǎn)債權(quán)人遭受的預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失給予補償，而普通不動產(chǎn)債權(quán)人遭受的利益損失應(yīng)由債權(quán)人與債務(wù)人依《合同法》第117條或公平原則處理。將來不動產(chǎn)統(tǒng)一征收立法應(yīng)糾正傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收客體之缺漏和偏狹的弊端，積極回應(yīng)現(xiàn)實訴求和順應(yīng)現(xiàn)代不動產(chǎn)征收的世界發(fā)展趨勢，對不動產(chǎn)債權(quán)征收作出科學的制度設(shè)計。

不動產(chǎn)征收;債權(quán)征收;普通債權(quán);特殊債權(quán)

一、問題的提出

從所有權(quán)向利用權(quán)的轉(zhuǎn)變乃當今不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展的明顯趨勢。重視對物的利用，實現(xiàn)物盡其用，在不動產(chǎn)上設(shè)定各項權(quán)利，構(gòu)成不動產(chǎn)的權(quán)利群態(tài)樣，已成為不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利用的常見形態(tài)，譬如，以土地使用權(quán)為例，在其上可設(shè)定他物權(quán)(地役權(quán)、抵押權(quán)等)和相關(guān)的債權(quán)(不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)、不動產(chǎn)租賃權(quán)等)。對前者，從《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)范來看，于征收發(fā)生時，作為具有獨立物權(quán)屬性的地役權(quán)、抵押權(quán)可以成為獨立的征收客體，由征收人單獨對該項他物權(quán)人予以損失補償;而對后者，由于我國《物權(quán)法》沒有明定其征收客體的法律地位，于征收發(fā)生時，債權(quán)人基于合同享有的預(yù)期利益和其他合法利益損失不能向征收人主張補償，債務(wù)人(被征收人)基于征收之不可抗力因素解除合同也無需承擔違約責任，相關(guān)利益損失只能由債權(quán)人自己分擔，這是現(xiàn)行司法實踐基于傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收法律規(guī)范的基本原理進行的最為常見的處理方式，此乃傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收法律精神的邏輯產(chǎn)物與觀念的現(xiàn)實表達，也是站在傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收法律規(guī)范的邏輯立場和系統(tǒng)內(nèi)所進行的合乎邏輯的應(yīng)然理解。然而，揆諸不動產(chǎn)征收立法較為發(fā)達的美國、德國等國，諸多的實務(wù)判例已指出通過自愿的交易而創(chuàng)設(shè)的合同權(quán)利為征收條款所調(diào)整，受到征收權(quán)條款之保護。并進一步闡述了其理由，即倘若使交易成果受到政府的攫取，那么最初的處分權(quán)也就無法得到保護，這和阻止訂立合同實屬類同①See Helverring v Bruun ，309 U．S．461(1940);Susan Rose Ackerman，“Inalienability and the The Theory of Proerty Theories”，85 Colum．L．Rev．(1985);Contributors v．Pa．Hosp．v．City of Philadelphia，245 U．S．20(1917);Long Island Water Supply Co．v．Brooklyn，166 U．S．685(1897);Williams B．Stoebuck，Nontrepassory Takings in Eminent Domain132 －133(1977)．。

實際上，從我國立法現(xiàn)狀和司法實踐關(guān)涉不動產(chǎn)債權(quán)征收之處理來看，鮮明的內(nèi)射出建立在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟背景下的不動產(chǎn)征收法律制度，伴隨市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步，出現(xiàn)了與現(xiàn)代社會不相適應(yīng)的諸多內(nèi)在弊端和系統(tǒng)性缺陷。故，基于回應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的現(xiàn)實訴求，立足不動產(chǎn)債權(quán)征收補償?shù)乃痉▽嵺`，著眼現(xiàn)代不動產(chǎn)征收立法的發(fā)展趨勢，引發(fā)了筆者對不動產(chǎn)債權(quán)征收的如下省思:

其一，從我國現(xiàn)行《物權(quán)法》等有關(guān)立法來看，有關(guān)不動產(chǎn)征收規(guī)范的配置邏輯仍然保留濃厚的計劃經(jīng)濟體制下的“傳統(tǒng)”色彩，并沒有回應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的訴求，進行“現(xiàn)代”的轉(zhuǎn)型。就不動產(chǎn)征收客體而言，呈現(xiàn)出明顯的偏狹面相，其主要被限定為不動產(chǎn)所有權(quán)，而對債權(quán)在不動產(chǎn)征收中處于何種法律地位或者說債權(quán)能否成為不動產(chǎn)征收客體?無法從立法論層面找尋其答案，故，從財產(chǎn)權(quán)利用的多元化和保護不動產(chǎn)債權(quán)人之合法權(quán)益來看，首當其沖的需要現(xiàn)行理論著眼于現(xiàn)代不動產(chǎn)征收立法的時代背景，明確不動產(chǎn)債權(quán)人在征收中的法律定位，這是關(guān)涉其權(quán)利義務(wù)配置的基礎(chǔ)要素和邏輯前提。

其二，從征收人、被征收人和債權(quán)人三者利益平衡的視角看，因不動產(chǎn)征收給債權(quán)人造成的預(yù)期利益和其他相關(guān)合法權(quán)益損失能否要求征收人給予相應(yīng)的補償?尤其是關(guān)涉某些特殊債權(quán)，譬如，不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)、不動產(chǎn)租賃權(quán)(尤其是大型商業(yè)租賃)等在征收發(fā)生時，能否成為獨立的征收客體?于征收時，對其造成的預(yù)期利益和其他合法利益損失能否由征收人單獨給予補償?雖然上述兩類特殊的不動產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，但在效力方面卻具有類似物權(quán)一樣的絕對權(quán)效力，該權(quán)利的享有者可以向其債務(wù)人以外的第三人主張恢復原狀、排除妨害等原來僅能夠由物權(quán)人行使之權(quán)利;承租人在租賃合同存續(xù)期間因第三人造成的租賃物之損壞享有與所有人同樣的恢復原狀之請求權(quán)［1］。故，關(guān)涉此等不動產(chǎn)債權(quán)于征收時，若依傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收補償之精神，一般不予補償，顯然，這種做法對這類特殊債權(quán)人存在明顯之不公平。對此，文章將在第三部分借助具體的案例力求使探討的問題更加具體化、清晰化，具體內(nèi)容詳見第三部分，于此不再贅述。

其三，基于上文提到的不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)、不動產(chǎn)租賃權(quán)等特殊的不動產(chǎn)債權(quán)，于征收時，在現(xiàn)行法律層面是否須區(qū)分普通不動產(chǎn)債權(quán)與特殊不動產(chǎn)債權(quán)因征收而適用不同的補償范式?此外，針對兩類典型的特殊債權(quán)，雖然于共性層面具有物權(quán)化的特征，但在權(quán)利內(nèi)部構(gòu)造與運行方面卻具有明顯的差異，因此，在兩類特殊權(quán)利之預(yù)期利益和其他合法權(quán)益之損失補償范圍方面是否需要進一步予以類型化?

毋庸置疑，法律追求的終極目標是社會的公平和正義，由于社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得社會中公平、正義的標準亦必然面臨著更新，若繼續(xù)沿用原有的不動產(chǎn)征收法律規(guī)范來解決當今不動產(chǎn)債權(quán)征收問題時，已難以凸顯法律應(yīng)有的公平價值和理念。故，基于對現(xiàn)實訴求的回應(yīng)及現(xiàn)代不動產(chǎn)征收立法取代傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收立法之需要，不動產(chǎn)征收法律規(guī)范必須基于社會現(xiàn)實發(fā)展的需要做出理論上更新，以保持與社會的同步協(xié)調(diào)，惟此，方能尋求對現(xiàn)實問題更公平的解決路徑。

二、正當性求解:債權(quán)成為不動產(chǎn)征收客體之機理詮釋

依傳統(tǒng)民法理論，不動產(chǎn)征收乃指國家為了公共需要或公共用途之目的，基于公權(quán)力之作用，依法定程序，強制取得私有土地，給予公平補償，而消滅其所有權(quán)，另行支配使用的行為［2］。在傳統(tǒng)民法理論中，不動產(chǎn)征收只能是土地所有權(quán)的物權(quán)變動，其客體只能是財產(chǎn)的所有權(quán)，對于他物權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)權(quán)不能視為征收的客體。受此觀念的影響，《物權(quán)法》第42條明定的集體土地征收和房屋征收，第148條明定的建設(shè)用地使用權(quán)提前收回，充分的說明了不動產(chǎn)征收客體只能是所有權(quán)而非他物權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)權(quán)，《國有土地上房屋征收與補償條例》亦沿襲了物權(quán)法的這一做法，確定了城市房屋拆遷乃房屋征收而非國有土地使用權(quán)征收，對其緣由，還可從最有影響力的全國人大常委會法制工作委員會編寫的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》(以下簡稱《釋義》)中得到進一步的了解，《釋義》②盡管全國人大常委會法制工作委員會編寫的各種法律釋義，并未嚴格按照立法解釋的法定程序進行，亦不同于立法理由書，在性質(zhì)上屬于學理解釋，而非有權(quán)解釋。但鑒于釋義編寫者得權(quán)威性和影響力，本文權(quán)且稱其為立法理由解釋。指出，立法機關(guān)在《物權(quán)法》中沒有把建設(shè)用地使用權(quán)提前收回視為征收，主要是征收乃國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲业呢敭a(chǎn)，是一種不動產(chǎn)所有權(quán)變動的法律行為，而城市的土地乃國家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對土地利用的權(quán)利，國家收回本來就屬于自己的建設(shè)用地，不適用轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)征收的有關(guān)規(guī)定［3］。對此，王利明教授也認為:“征收的對象是土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)，而提前收回的對象只限于建設(shè)用地使用權(quán)?！保?］縱括上論，從理論界就現(xiàn)行不動產(chǎn)征收客體之界定來看，只承認不動產(chǎn)所有權(quán)乃惟一的征收客體，而否認他物權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)權(quán)成為征收的客體，對此，筆者并不贊同上述觀點，實質(zhì)上，學界對不動產(chǎn)征收客體的界定，沒有隨著客觀實際的變化而對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)征收理論進行相應(yīng)的修正和適時的調(diào)整，呈現(xiàn)出明顯的偏狹面相，不僅與不動產(chǎn)征收制度的實質(zhì)內(nèi)涵和應(yīng)然態(tài)樣不相符合，而且也與不動產(chǎn)征收的世界發(fā)展趨勢相脫節(jié)，不動產(chǎn)債權(quán)成為征收客體既具有理論層面的正當性，也具有現(xiàn)實層面的必要性，茲分述如下:

其一，承認不動產(chǎn)債權(quán)的征收客體地位，具有理論層面的正當性。從不動產(chǎn)征收制度產(chǎn)生的歷史來看，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)征收制度，是在國有土地使用權(quán)制度建立以前就存在的，只適用于集體所有的土地，故，理論界一直持傳統(tǒng)思想觀念，將不動產(chǎn)征收客體僅局限于集體土地所有權(quán)，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國有土地使用權(quán)從國有土地所有權(quán)中分離后，成為了一項能夠在市場上自由流轉(zhuǎn)的獨立物權(quán)，并且，在當下無論是農(nóng)村集體土地抑或城市國有土地，為了更充分地實現(xiàn)物盡其用，在土地使用權(quán)上設(shè)定各種權(quán)利，形成土地的權(quán)利群現(xiàn)象，已成為當下土地利用的常規(guī)形態(tài)，故，我國不動產(chǎn)征收客體的范圍應(yīng)追隨客觀變化了的實踐，將土地使用權(quán)及土地使用權(quán)上設(shè)定的他物權(quán)和債權(quán)納入其獨立的征收客體地位，這不僅是對現(xiàn)實訴求的回應(yīng)，而且對保護各權(quán)利人的合法利益，促進土地利用權(quán)的物盡其用亦具有十分重要的意義和價值。若單純的以所有權(quán)為征收的惟一客體，實質(zhì)上是對傳統(tǒng)民法征收概念在現(xiàn)代社會語境中的機械化、靜態(tài)化、形式化的片面把握和理解，不符合征收概念之擴張的時代發(fā)展趨勢。如果不能因應(yīng)社會發(fā)展之情勢，對傳統(tǒng)征收概念予以擴大化的理解;不能從制度的社會發(fā)展動態(tài)維度去擴展其應(yīng)有的理論內(nèi)涵;不能把此項制度回置到我國特定的土地物權(quán)語境中去把握和升華，勢必會降低制度本身適用的彈性空間和射程范圍，進而影響到制度自身功效的發(fā)揮和制度間體系化效應(yīng)之展開與協(xié)調(diào)。

其二，承認不動產(chǎn)債權(quán)的征收客體屬性，是不動產(chǎn)征收制度順應(yīng)世界發(fā)展趨勢，體現(xiàn)不動產(chǎn)征收實質(zhì)內(nèi)涵的真正要求?？v觀不動產(chǎn)征收概念之世界發(fā)展趨勢，無論是大陸法系抑或英美法系，其主要國家關(guān)于現(xiàn)代征收客體都是以財產(chǎn)權(quán)而非所有權(quán)為其惟一客體。譬如，在美國，觀察其判例和學說可發(fā)現(xiàn)，在征收法理中，不論被侵害的對象為何種類型的權(quán)益，都可能構(gòu)成征收，亦即只要具有財產(chǎn)權(quán)價值的一切權(quán)益都屬于征收客體之射程范圍內(nèi)，故美國法上有動產(chǎn)征收、不動產(chǎn)征收、知識產(chǎn)權(quán)征收以及其他財產(chǎn)權(quán)益征收等各種類型［5］。在德國，傳統(tǒng)征收概念中，其客體僅限于動產(chǎn)與不動產(chǎn)，兩次世界大戰(zhàn)期間，1919年《魏瑪?shù)蹏鴳椃ā冯m然仿照傳統(tǒng)征收概念于第153條第2款規(guī)定了征收條款，但帝國法院和權(quán)威理論卻對其作了擴大的解釋，根據(jù)擴大的征收概念，所有具有財產(chǎn)價值的個人權(quán)利都可以征收，如債權(quán)、結(jié)合權(quán)、著者權(quán)［6］。在日本，為了公共事業(yè)之用，而強制地取得私人的特定財產(chǎn)權(quán)的活動或制度被視為公用收用［7］。在我國臺灣地區(qū)，公用征收之標的，為特定之財產(chǎn)權(quán)，并不以土地所有權(quán)為限，其他財產(chǎn)權(quán)亦得為征收之標的［8］。由此觀之，承認不動產(chǎn)債權(quán)之征收客體地位是順應(yīng)世界不動產(chǎn)征收制度發(fā)展的應(yīng)然走向。

其三，承認不動產(chǎn)債權(quán)之征收客體地位，是將來我國制定統(tǒng)一征收立法的必然要求。長期以來，基于我國城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)的存在以及我國特有的地權(quán)結(jié)構(gòu)形態(tài)，致城鄉(xiāng)不動產(chǎn)征收立法實行雙軌制模式，即農(nóng)村集體土地征收與城市房屋征收兩種分散的立法調(diào)整機制，伴隨著打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實行城鄉(xiāng)一體化，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，統(tǒng)一征收立法已受到社會廣泛的關(guān)注［9］。在學界，以房紹坤、王洪平兩位先生撰寫的《公益征收法研究》一書，比較系統(tǒng)地就我國將來制定統(tǒng)一征收立法進行了較為深入和系統(tǒng)的探討，并提出了立法草案建議稿，可為目前學界關(guān)涉統(tǒng)一征收立法研究最為深入、系統(tǒng)的力作，在該書中，作者認為債權(quán)可以作為征收客體，并指出對房屋承租人享有的房屋使用權(quán)征收，其實質(zhì)為一種典型的以債權(quán)為征收標的的征收［10］263。對此，筆者持贊同意見，實際上，這一做法不僅糾正了長期以來我國不動產(chǎn)征收客體之范圍偏狹的缺端，順應(yīng)了不動產(chǎn)征收制度的世界發(fā)展趨勢，而且對保護不同性質(zhì)的私權(quán)具有十分重要的意義。

三、類型化之維:確立二元化不動產(chǎn)債權(quán)征收補償規(guī)范體系

在論證了債權(quán)可以成為不動產(chǎn)征收客體的基礎(chǔ)上，是否可據(jù)此認定對所有不動產(chǎn)債權(quán)征收時，一律由征收人對其預(yù)期利益損失和其他受損的合法權(quán)益予以補償?為了使探討的問題更加具體、清晰，試舉一例加以說明，譬如，房屋所有權(quán)人A將房屋出賣給B，雙方簽訂了房屋買賣合同，B一次性支付了房屋的全額價款，但沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，在買賣合同簽訂后至產(chǎn)權(quán)過戶登記前國家基于公共利益需要，對房屋進行了征收，致B買賣合同的目的落空，在此期間，因房價上漲，國家按照市場價對房屋的補償要高于A和B簽訂房屋時的市場價，此時，存在以下三個問題:其一，在國家將房屋征收補償款確定歸屬于房屋所有權(quán)人A時，對房屋債權(quán)人B的預(yù)期利益損失(房價上漲利益)和其他合法利益損失(同期銀行存款利率)是否給予補償?其二，如果A和B在合同簽訂后，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但辦理了預(yù)告登記，B成為了預(yù)告登記權(quán)利人，此時，國家對房屋所有權(quán)人A進行了征收補償，那么對B的預(yù)期利益損失和其他合法利益損失是否給予補償?其三，倘若A和B之間簽訂的是不動產(chǎn)租賃合同，B是大型的商業(yè)承租人，在租賃期間，因國家征收致B不能繼續(xù)行使此項租賃權(quán)，致合同的目的不能實現(xiàn)時，此時國家在征收補償時，是否須對B的預(yù)期利益損失和其他合法利益損失給予補償?諸如此類的問題，由于現(xiàn)行法律并沒有對債權(quán)征收補償作出明文的規(guī)定，出現(xiàn)了立法論層面的缺憾，結(jié)合實踐，基于解釋論的視角，筆者認為應(yīng)根據(jù)具體的情形，考慮不同情形下權(quán)利的性質(zhì)差異，區(qū)分普通債權(quán)和特殊債權(quán)兩種不同的補償范式:

(一)關(guān)于普通不動產(chǎn)債權(quán)的補償

對上文第一個問題，即A和B之間雖然簽訂了房屋買賣合同，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，此時，B對房屋享有的是一項普通的不動產(chǎn)債權(quán)，在房屋因被征收致B對房屋享有的債權(quán)無法實現(xiàn)時，根據(jù)我國《合同法》第94條第1款規(guī)定:“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可解除合同”。在A解除合同后，退還了B的全部房屋價款，此時國家作為征收人按照房屋征收時的市場價給予A補償款，但對于B的預(yù)期利益以及其他合理權(quán)益損失，以筆者看來，應(yīng)不予補償，其理如下:

其一，盡管B作為房屋債權(quán)人，在房屋征收時可作為獨立的征收客體，但由于A與B之間簽訂的買賣契約實屬一項普通債權(quán)，基于合同相對性原理，B享有的債權(quán)只有合同相對人A基于合同關(guān)系方可以知悉，而第三人國家無從知曉，正如史尚寬先生所言:“然債權(quán)一般并無公示方法，究難與絕對權(quán)為同樣之保護。第三人(譬如作為征收人國家)如對債權(quán)之存在并無認識，仍使其負責，則有時不免過酷。”［11］鄭玉波先生也同樣的指出:“一般債權(quán)之成立，并無公示方法，第三人難以查知，若對于債權(quán)之存在，雖無認識，亦使負責，則未免過苛。”［12］故，基于信息不對稱原理，如果要求征收人國家在征收時補償B的預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失的話，必然在實踐中會造成房屋所有人與第三人惡意的制造虛假買賣契約，以欺騙國家征收補償，從而造成國家征收補償成本的加大以及損害國家利益情形的發(fā)生。

其二，否認國家作為征收人給予B的預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失之補償，但不否認房屋所有權(quán)人A可依據(jù)《合同法》第117條之規(guī)定自愿對債權(quán)人B的適當補償，實際上，盡管普通債權(quán)雖不具有物權(quán)之公示性特征，不能依照物權(quán)規(guī)范對其保護，但債權(quán)也體現(xiàn)為一定的財產(chǎn)利益，債權(quán)人的債權(quán)遭到損失，其財產(chǎn)利益亦必將減少，而這種利益顯然應(yīng)該得到法律保護。換言之，對于B的預(yù)期利益損失和其他合法利益損失，A可以給予適當?shù)难a償，法律不會加以阻卻和禁止。于此同時，這也體現(xiàn)公平原則，即在對損失發(fā)生的原因雙方都沒有過錯的話，可以根據(jù)雙方的實際情況，綜合考慮各種因素，由雙方適當分擔。

其三，從債權(quán)與物權(quán)之關(guān)系來看，物權(quán)乃權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，具有排他性、絕對性，屬于對世權(quán)，而債權(quán)乃相對權(quán)，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，因此，在征收補償時，對于房屋上設(shè)定的物權(quán)和債權(quán)同時并存時，作為征收人國家對房屋所有權(quán)人給予征收補償與現(xiàn)行法理精神相符，符合物權(quán)保護的內(nèi)在邏輯理路。

綜括上論，征收人對該不動產(chǎn)上設(shè)定的普通債權(quán)造成的預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失應(yīng)該不予補償，這不僅符合現(xiàn)行法理之基本精神，而且對避免國家作為征收人之合法利益受損具有重要的意義和價值。

(二)關(guān)于特殊不動產(chǎn)債權(quán)的補償

所謂特殊不動產(chǎn)債權(quán)，主要指此項權(quán)利雖屬于債權(quán)，但具有物權(quán)保護的效力，這種債權(quán)乃是一種非典型的債權(quán)，其異于一般的普通債權(quán)。譬如上文第二個、第三個問題提到的不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)、不動產(chǎn)租賃權(quán)這類特殊債權(quán)，在效力和功能等方面有別于一般的普通債權(quán)［13］，在學界被稱之為“債權(quán)物權(quán)化”、“債權(quán)向物權(quán)過渡的橋梁”或“中間型權(quán)利”等現(xiàn)象。在筆者看來，對這些非典型的特殊債權(quán)，于征收補償時，作為征收人的國家除了對物權(quán)人給予補償外，對這些特殊的債權(quán)人的預(yù)期利益和其他相關(guān)的合法權(quán)益損失也應(yīng)當給予適當?shù)难a償，方能體現(xiàn)這些特殊債權(quán)異于一般債權(quán)的特有屬性。結(jié)合上述第二個、第三個問題，筆者擬就兩類特殊不動產(chǎn)債權(quán)予以探討:

其一，就上文第二個問題中提到的不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)問題，在筆者看來，作為征收人的國家應(yīng)對預(yù)告登記權(quán)利人B的預(yù)期利益和其他相關(guān)的合法權(quán)益損失給予適當?shù)难a償，這主要是由該項權(quán)利性質(zhì)所決定的。目前學界關(guān)于預(yù)告登記的買賣契約之法律性質(zhì)大體上存在以下幾種認識:“債權(quán)物權(quán)化說”、“準物權(quán)說”、“請求權(quán)保全制度說”、“獨立的限制物權(quán)說”③相關(guān)論述可參見梁慧星:《中國民法典草案建議稿附理由》)(物權(quán)編)，法律出版社2004年版，第38頁;孫憲忠:《論物權(quán)法》，法律出版社，法律出版社2001年版，第454頁;房紹坤、呂杰:《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個問題》，載《法學家》2003年第4期;王利明:《物權(quán)法》，中國政法大學出版社2003年版，第174頁;王澤鑒:《民法物權(quán)》(一)，中國政法大學出版社2001年版，第128頁;陳華彬:《物權(quán)法研究》，金橋文化出版有限公司2001年版，第259頁。。除了第四種學說認為預(yù)告登記權(quán)乃限制物權(quán)外，其余三種學說都是從不同的層面揭示此項權(quán)利的功能和效力，沒有本質(zhì)的區(qū)別，都指出了預(yù)告登記乃債權(quán)請求權(quán)，但具有物權(quán)的某些效力，乃債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。因此，從主流觀點來看，經(jīng)過預(yù)告登記的債權(quán)契約，其基礎(chǔ)仍然是基于當事人的不動產(chǎn)物權(quán)變動合同而產(chǎn)生的債權(quán)，其本質(zhì)仍是一項債權(quán)，只不過這種債權(quán)乃是一種非典型的債權(quán)，其異于一般的普通債權(quán)之處乃在于其通過登記使債權(quán)契約產(chǎn)生了公信力，具備了對世性的物權(quán)效力。換言之，作為債權(quán)人B對房屋的債權(quán)經(jīng)過了預(yù)告登記，使得本來僅在當事人雙方之間發(fā)生法律效力的普通房屋買賣契約經(jīng)過了預(yù)告登記，產(chǎn)生了公示公信的法律效果，具備了對抗第三人之物權(quán)效力。國家在征收此項不動產(chǎn)時，知曉此項債權(quán)之存在毋庸置疑，對其補償不會造成實踐中房屋所有權(quán)與第三人惡意簽訂虛假買賣契約，以欺騙國家財產(chǎn)，損害國家利益的現(xiàn)象之發(fā)生。另外，盡管B沒有取得房屋所有權(quán)，但由于進行了預(yù)告登記，使得這項普通的買賣契約披上了物權(quán)的外衣，具有了物權(quán)的保護效力，對其征收并給予補償，與此項權(quán)利之內(nèi)在的本質(zhì)與價值相吻合。

其二，就上文第三個問題提到的不動產(chǎn)租賃權(quán)征收問題，首先從此項權(quán)利的類型來看，筆者大致將其歸類為以下幾種:農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包(實質(zhì)為土地承包經(jīng)營權(quán)租賃)、國有土地使用權(quán)租賃權(quán)、城市房屋租賃權(quán)等。從現(xiàn)行法律和司法實踐來看，在租賃期間，因征收這項不可抗力因素使租賃合同不能履行，根據(jù)合同法定解除權(quán)理論，出租人解除合同后對其不履行債務(wù)的行為不承擔違約責任，但應(yīng)對受讓方已交付的租金負返還義務(wù)，至于承租方在土地上的投資而產(chǎn)生的直接損失和間接損失，目前并無法律規(guī)定，對承租人利益保護實屬不利，尤其是一些租期較長的大型商業(yè)承租人?！拔餀?quán)制度既是因人類為生活，必須支配外界物資而存在，與人類之存續(xù)，攸息相關(guān)，則其內(nèi)容與構(gòu)造，自與人類各時代之發(fā)展，以及社會背景之不同而有異?！保?4］物權(quán)制度應(yīng)該是一個不斷發(fā)展和更新的權(quán)利體系，雖然不動產(chǎn)租賃權(quán)在現(xiàn)時空背景下不被我國物權(quán)法接納為一項物權(quán)，但為了保護基地承租人在土地上所投下勞力與資本，使土地有效利用，避免土地投資之浪費以及促進社會經(jīng)濟發(fā)展，理論上已賦予了不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化［15］?，F(xiàn)代法律對不動產(chǎn)承租人權(quán)利的保護已很大程度上突破了債權(quán)的相對性法則，給此項權(quán)利披上了物權(quán)的外衣，具有了物權(quán)保護的效力，與不動產(chǎn)預(yù)告登記在性質(zhì)上頗為類似，乃“債權(quán)物權(quán)化”、“債權(quán)向物權(quán)過渡的橋梁”的鮮明體現(xiàn)。是故，從權(quán)利的效力、功能與制度設(shè)計的應(yīng)然機理和價值而言，在征收中，對不動產(chǎn)承租人預(yù)期利益和其他相關(guān)合法利益損失給予補償實屬必要。

四、理性回歸:不動產(chǎn)債權(quán)在不動產(chǎn)統(tǒng)一征收立法中的應(yīng)然樣態(tài)

制定一部既有中國本土特色的，也能體現(xiàn)世界不動產(chǎn)征收發(fā)展趨勢的統(tǒng)一征收立法是我國未來不動產(chǎn)征收立法的必然選擇，賦予財產(chǎn)權(quán)的征收客體地位乃是糾偏我國傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收客體偏狹的缺端，與世界不動產(chǎn)征收制度的發(fā)展趨勢保持同步的必然要求。長期以來，作為財產(chǎn)權(quán)重要范疇的債權(quán)，一直沒有被我國不動產(chǎn)征收制度承認其客體地位，理論上的漠視造成了我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)征收制度無法適用當下不斷發(fā)展的客觀實踐，尤其是在這樣一個權(quán)利覺醒和權(quán)利訴求不斷拷問人類實踐理性的時代，致現(xiàn)行不動產(chǎn)征收規(guī)范與社會發(fā)展不相適用的諸多內(nèi)在弊端和缺陷暴露的更加明顯。基于對現(xiàn)實訴求的回應(yīng)，未來的統(tǒng)一征收立法應(yīng)放寬視野、立足實踐，作出科學的制度設(shè)計，以回應(yīng)社會發(fā)展的客觀要求和順應(yīng)世界不動產(chǎn)征收立法發(fā)展的趨勢。

從目前學界就不動產(chǎn)債權(quán)征收的理論研究現(xiàn)狀看，可謂鮮有問及，研究者寥寥無幾。雖然房紹坤、王洪平兩位學者撰寫的《公益征收法研究》一書，指出了債權(quán)之不動產(chǎn)征收客體的法律地位，糾正了我國不動產(chǎn)征收客體偏狹的面相，但由于對此問題于理論層面的認識不夠，探討不深，致論述泛泛而談，存在明顯的缺憾:

其一，就債權(quán)人于不動產(chǎn)征收中的法律地位言，究竟屬于被征收人抑或征收關(guān)系人，在二位先生起草的《中國公益征收法草案建議稿》(以下簡稱“建議稿”)中出現(xiàn)了矛盾，《建議稿》第15條第4款指出債權(quán)人為被征收人［10］409－410，但在第18條、第19條卻認為債權(quán)人為征收關(guān)系人［10］410。顯然，被征收人與征收關(guān)系人之間的法律地位不同，決定了征收規(guī)范構(gòu)造上的諸多差異?！督ㄗh稿》中出現(xiàn)的這種矛盾性規(guī)范實質(zhì)上反應(yīng)了學者對不動產(chǎn)債權(quán)征收的內(nèi)在邏輯和基本理論沒有深入的認識，結(jié)合上文的分析，在筆者看來，基于不動產(chǎn)普通債權(quán)與不動產(chǎn)特殊債權(quán)之法律保護效力上的差異性及二者在規(guī)范設(shè)計層面的不同訴求，應(yīng)將普通不動產(chǎn)債權(quán)的債權(quán)人定性為征收關(guān)系人，其相關(guān)的法律權(quán)利義務(wù)應(yīng)遵循合同法的有關(guān)原理和精神予以配置和展開;而對特殊不動產(chǎn)債權(quán)人應(yīng)定性為被征收人，賦予其類似于物權(quán)人的法律地位，按照物權(quán)保護的邏輯理路和應(yīng)有精神展開相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)計。

其二，就不動產(chǎn)債權(quán)征收補償規(guī)范言，上文已述，由于《建議稿》對不動產(chǎn)債權(quán)征收的認識不夠，致對債權(quán)補償規(guī)范的探討不夠深入，呈現(xiàn)出明顯泛化的弊端，沒有從類型化視角區(qū)分“物權(quán)化的特殊債權(quán)”和“非物權(quán)化的普通債權(quán)”之補償規(guī)范的內(nèi)在差異，并按照各自不同的屬性和要求，確立不同的保護范式?！督ㄗh稿》第80條雖然規(guī)定了“征收補償應(yīng)當遵循完全補償原則，保障被征收人、征收關(guān)系人得生產(chǎn)、生活水平不因征收而降低。”但對債權(quán)人預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失是否給予補償以及如何給予補償沒有作出明文的規(guī)定，藉由上文的論證，筆者認為，對債權(quán)人預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失應(yīng)限定為特殊債權(quán)，如不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)人、不動產(chǎn)租賃權(quán)人，雖然這類權(quán)利于本質(zhì)層面屬于債權(quán)，但基于現(xiàn)實的需要，立法上已賦予其物權(quán)的保護效力，故，從債權(quán)物權(quán)化的角度看，應(yīng)對這類特殊債權(quán)之相關(guān)利益損失給予物權(quán)化保護，方能體現(xiàn)權(quán)利的現(xiàn)代化屬性。

其三，就特殊不動產(chǎn)債權(quán)征收補償而言，即針對“不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)”和“不動產(chǎn)租賃權(quán)”兩種特殊的不動產(chǎn)債權(quán)，雖然二者總體上具有“債權(quán)物權(quán)化”的共性特征，但兩種特殊債權(quán)在因征收而致其利益損失的范圍層面上卻有所區(qū)別，故，在預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失范圍上應(yīng)該明定不同的規(guī)范態(tài)樣。從現(xiàn)有的理論和實踐來看，筆者認為，征收人對不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)人補償?shù)膿p失范圍主要是由不動產(chǎn)市場價格上漲而產(chǎn)生的預(yù)期利益損失和支付款(債權(quán)人支付給債務(wù)人的不動產(chǎn)價款)的同期銀行存款利息兩部分組成;而對于不動產(chǎn)租賃權(quán)的補償范圍主要是租賃權(quán)人在該不動產(chǎn)上開發(fā)、投資所得以及其他合法權(quán)益的損失，至于剩余期限的租金應(yīng)有出租人予以返還給承租人。

五、結(jié)束語

在傳統(tǒng)的不動產(chǎn)征收制度中，基于債權(quán)的相對性屬性，因不動產(chǎn)征收這項不可抗力因素之影響，致債權(quán)人與債務(wù)人間的合同而解除時，對債權(quán)人造成的預(yù)期利益和其他相關(guān)合法權(quán)益的損失，不動產(chǎn)征收人對此無須補償，然而，伴隨現(xiàn)代不動產(chǎn)征收立法對私有財產(chǎn)權(quán)保障理念的凸顯和征收客體范圍的擴張化，以及某些本質(zhì)上雖屬債權(quán)但具有物權(quán)保護效力的特殊債權(quán)之出現(xiàn)，致傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收對債權(quán)保護之漠視的內(nèi)在弊端無法回應(yīng)當下的現(xiàn)實訴求和順應(yīng)不動產(chǎn)征收的世界發(fā)展趨勢，故，現(xiàn)代不動產(chǎn)征收立法于制度設(shè)計層面須跳出傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收規(guī)范配置之保守理念的束縛和藩籬。賦予債權(quán)之不動產(chǎn)征收客體的法律地位，明確普通不動產(chǎn)債權(quán)和特殊不動產(chǎn)債權(quán)補償?shù)亩妒剑瑓^(qū)分不同債權(quán)人之預(yù)期利益和其他合法權(quán)益損失補償?shù)囊?guī)范路徑，是現(xiàn)代不動產(chǎn)統(tǒng)一征收立法矯正傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收立法的弊端，走出傳統(tǒng)不動產(chǎn)征收立法陳舊觀念之窠臼的應(yīng)然要求。

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An Argument over the Object of Immovable Property Levy——Taking Real Estate Debt Levy as Analysis Object

ZHANG Xian-gui

(Law School，Nanjing University，Nanjing 210093，China)

Existing legislation defines the object of immovable property levy with insularity．To recognize the legal status of the object of immovable property levy of claims is theoretically legitimate and practically necessary．It also reflects the inevitable demands in the transition from traditional immovable property levy into the modern one．General and specific claim compensating modes should be established to redeem realty claim levy．Immovable property levier should compensate the loss of expected benefits，other legitimate rights and interests undergone by special realty creditors;while the loss undergone by general real property creditors should be dealt with by creditors and debtors in accordance with article 117 in Contract Law or with fairness principle．In future legislation of unified realty collection，disadvantages，gaps and insularity should be rectified to positively meet practical demands，to conform to the global trend of the development of realty levy in modern times，and to scientifically design the relevant system．

immovable property levy;claims levy;ordinary claims;special claims

D 923.3

A

1004－1710(2012)04－0080－07

2012－03－06

國家社會科學基金項目(11BFX067)

張先貴(1985－)，男，安徽含山人，南京大學法學院2011級博士研究生，研究方向為物權(quán)法、房地產(chǎn)法。

［責任編輯王 怡］