房產(chǎn)測量中面積測算問題探討

潘莉軍

摘 要：房產(chǎn)問題是國計民生的大問題，人們支付了大量資金買的房子在實際使用時，除去公共面積后，發(fā)現(xiàn)住房實際面積總是少了幾平米。這種現(xiàn)象在我國商品房市場普遍存在。如何保護百姓的權(quán)益，如何保障房屋的面積測量準確。本文分析了房產(chǎn)市場面積測量存在的問題，以及提出了相應(yīng)的意見，希望有關(guān)人員采納。

關(guān)鍵詞：面積測量；房產(chǎn)問題；面積減少

實際房產(chǎn)面積相比合同面積少，是全國商品房的一個普遍現(xiàn)象。在過去的三年里因為房屋的面積不足接到投訴的案例超過5000起，居民因房產(chǎn)面積損失上億元，同時這種現(xiàn)象在被新聞報道出來之后并沒有得到及時遏制，反而愈演愈劣，有的居民損失面積竟然達到總面積的15%以上，嚴重的損害居民利益。所以要馬上認識到這一問題的原因，然后采取相應(yīng)措施減少這類事件的繼續(xù)發(fā)生。

1 房產(chǎn)與合同規(guī)定面積少的原因

1.1 因為沒有相關(guān)制度是造成房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋缺斤少兩的最大的縱容，因為沒有相關(guān)法律造成及時開發(fā)商違規(guī)也無法可依，沒有相應(yīng)的處罰方式。同時房地產(chǎn)合同以套計算，不是按面積，因此造成即使消費者投訴時，也常常因為證據(jù)不足，無法向房地產(chǎn)開發(fā)索的得到合理的賠償。

1.2 測繪企業(yè)與房地產(chǎn)同流合污。因為市場監(jiān)管不合理，有的房地產(chǎn)開發(fā)商買通測繪企業(yè)在測量房屋面積時，故意多報面積，造成實際使用時房屋大小沒有達到標準。因為測繪公司的成立的門檻很低，幾乎沒有規(guī)定的啟動資金，所以當企業(yè)受到整改處罰后，有的企業(yè)則直接宣布倒閉，然后換一個法人代表，然后還是原來的那幫人在成立一個新的公司。另外有個測繪企業(yè)貪圖利益，在測繪面積中不按照施工圖和實際面積實測，隨便估算一個較大的面積值，降低了運行成本，但是工作質(zhì)量極差，有的測繪企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商背后存在黑幕交易，測繪公司按照房地產(chǎn)企業(yè)的要求進行修改測繪的結(jié)果。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)和測繪行業(yè)的有關(guān)監(jiān)察部門處罰力度不夠，或只停留在警告階段。一般的測繪企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)都有長期的合作關(guān)系，個別測繪為了保障公司的運營，幫助房地產(chǎn)開發(fā)夸大面積。同時行業(yè)主管部門對兩方的違規(guī)交易執(zhí)法不嚴，導致了這兩方互相袒護的亂象。

1.4 房產(chǎn)局的相關(guān)職能沒有認清，對房地產(chǎn)測繪單位不監(jiān)管，很多房地局認為，測繪是測繪公司進行的，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。所以不應(yīng)該也是他們的監(jiān)管部門，所以測繪企業(yè)常常處于無政府監(jiān)管的存在。

1.5 測繪工具和人員素質(zhì)影響了房屋面積的誤差。這種現(xiàn)象一般出現(xiàn)在有弧形陽臺等造型特殊的房屋，因為測算是弧形面積不好計算，所以導致的一些誤差。

2 從測繪企業(yè)的角度上管理面積不足的問題

2.1 建立全國房產(chǎn)測繪聯(lián)網(wǎng)管理機制，采用公開的方式，讓測繪工作受到全國網(wǎng)友的監(jiān)督。

2.2 因為用戶等到房屋交付的時候，房屋測量已經(jīng)過去很長時間，當消費者向有關(guān)部門反映問題時，有關(guān)部門查找相應(yīng)測繪公司時，該公司已經(jīng)不復存在，因此該問題很難解決。同時當業(yè)主對測繪結(jié)果有問題，就要另請其他的測繪公司將整棟樓的公共面積進行測繪，工作量大，收費高。這讓業(yè)主很難承受。因此切實有效的方式就是提高測繪公司的工商許可標準，規(guī)定企業(yè)的注冊資本，減少皮包公司的數(shù)量。同時規(guī)定必須到達相應(yīng)的國家測繪師的人數(shù)，否則無法注冊公司。

2.3 建立嚴格的處罰機制。提高測繪公司違規(guī)的處罰力度，就會讓測繪公司不敢與開發(fā)商勾結(jié)。處罰的金額應(yīng)該大于虛報面積對房地產(chǎn)商的收益，這樣弄虛作假的行為讓測繪公司無力可圖，就會讓測繪正常進行。同時規(guī)定相應(yīng)的測繪誤差機制，當測繪企業(yè)超越規(guī)定紅線，就應(yīng)該被取消測繪資格，這樣測繪公司就會嚴于律己，做好工作。

2.4 由于行業(yè)主管部門對房產(chǎn)測繪收費缺乏最低收費標準與違反收費標準的處罰規(guī)定，導致房產(chǎn)面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產(chǎn)測繪企業(yè)為了生存而鋌而走險。為招攬到工程，錢再少也接。接下來后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃飯，不按規(guī)范去測量，只按圖紙做，如果房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本，施工時故意縮小一些，那結(jié)果就是實際面積比測量面積小了。為保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，規(guī)定房產(chǎn)測繪收費的最低收費標準不得低于國家收費的80%，否則由房產(chǎn)局對房產(chǎn)測繪公司處以數(shù)額等于該房產(chǎn)測繪項目總價的罰款。

3 如何從測繪技術(shù)層面提高房產(chǎn)面積測量的準確度

3.1 由于房產(chǎn)測繪的計算比較復雜，老百姓沒辦法計算，哪怕能算也會因沒有測繪資格而被房產(chǎn)公司否定。又由于國家目前針對房產(chǎn)面積測繪計算的有關(guān)規(guī)定存在著不足。如果規(guī)定房產(chǎn)測繪圖必須標上邊長及邊長的量取規(guī)定，并規(guī)定只要發(fā)現(xiàn)邊長縮水就可以認定其面積縮水，這樣老百姓就可以起到一定程度上監(jiān)督作用，而不用花錢去請房產(chǎn)測繪公司來測量才能判斷房屋面積是否縮水。

3.2 利用計算機成圖和測算技術(shù)，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)字化、智能化，提高房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。計算機技術(shù)對數(shù)字化房產(chǎn)測繪起到了極大的促進作用，它具有測繪智能化的優(yōu)點：成圖和測算質(zhì)量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)字化、智能化。同時，計算機智能化處理結(jié)合先進的測繪技術(shù)，達成自動化或半自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質(zhì)量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)，提高房產(chǎn)測繪的執(zhí)行力

由于國家目前針對房產(chǎn)面積測繪計算的有關(guān)規(guī)定存在著不足，各地房產(chǎn)面積測繪計算的方式有些差異。例如，國家技術(shù)標準《房產(chǎn)測繪規(guī)范》中關(guān)于建筑面積計算和共有建筑面積分攤的規(guī)定缺乏可操作性，以致不同的測繪公司對同一棟房屋進行測繪后，可能產(chǎn)生不同的測繪成果。尤其是對結(jié)構(gòu)較復雜房屋進行測繪，其同一戶室的面積會產(chǎn)生較大的差異，這勢必會造成更多的測繪面積糾紛，導致房地產(chǎn)市場的混亂。故國家應(yīng)該統(tǒng)一制定更加易于操作的我國房產(chǎn)面積測繪的方法，可以讓普通老百姓都在一定程度上預(yù)防和處理其房屋面積是否縮水。將現(xiàn)行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內(nèi)建筑面積銷售，以徹底消除因為共有面積分攤復雜，消費者難于理解、難于計算的狀況，使消費者能對所購房屋面積一目了然，明明白白消費。

結(jié)束語

房產(chǎn)測量中面積測算是有關(guān)百姓利益的問題，造成這種問題的主要原因是相關(guān)法律法規(guī)不健全，一方面測繪公司的準入門檻低也造成這一問題的重要原因。因此在解決此類問題時，首先要完善相關(guān)的測繪法規(guī)的建設(shè)，同時采用先進的技術(shù)，在實際的操作中按照國家技術(shù)標準進行準確的測繪。同時發(fā)展采用建筑內(nèi)使用面積來銷售，避免了業(yè)主難于計算和自行測繪的麻煩。

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