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    直面營改增的房地產(chǎn)企業(yè)

    2016-05-09 09:43:14陳鵬
    2016年12期
    關(guān)鍵詞:營改增對策影響

    陳鵬

    摘 要:2016年3月18日下午,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開“營改增”試點方案,明確自2016年5月1日起,全面推開營改增試點,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率確定為11%,按照方案要求,營改增后要確保所有行業(yè)不增負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī),未雨綢繆,作出應(yīng)對措施,實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:營改增;房產(chǎn)地企業(yè);影響;對策

    一、營改增的背景

    增值稅是基于商品或服務(wù)的增值部分征稅。而營業(yè)稅是對營業(yè)額全額征稅,只要你有收入,不管你盈利不盈利,掙錢不掙錢,都要征稅,且無法抵扣,不可避免地會對原營業(yè)稅單位導(dǎo)致重復(fù)征稅??梢哉f,營業(yè)稅是一種不合理的稅,這也是我國為何要進(jìn)行“營改增”的原因,目的是實現(xiàn)各行業(yè)間的稅負(fù)均衡,促進(jìn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。

    從短時間來看,由于企業(yè)的抵扣“鏈條”不完整所限,稅負(fù)可能會不減反增,但隨著行業(yè)范圍的不斷擴(kuò)大,企業(yè)可抵扣項目越來越多,從長遠(yuǎn)來看,稅負(fù)會逐漸降低。

    二、營改增的歷程

    2011年,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起,在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點。至此,貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。從2014年1月1日起,將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點,至此交通運(yùn)輸業(yè)已全部納入營改增范圍。自2014年6月1日起,將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。自2016年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

    三、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

    交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)執(zhí)行了過渡期,在過渡期內(nèi)上海財政補(bǔ)貼了由于營改增所給企業(yè)帶來的損失,雖然補(bǔ)貼政策到2014年底已經(jīng)結(jié)束,但房地產(chǎn)企業(yè)并非如鐵路、電信等國家企業(yè),營改增由于涉及行業(yè)的時間不同,政策差異所帶來的企業(yè)損失由誰負(fù)擔(dān),需要稅務(wù)等相關(guān)部門進(jìn)一步解釋。

    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“營改增”稅制改革,那么它對房地產(chǎn)業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。

    首先,稅率的直接變化(由5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率),稅率大幅上升,雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項稅額,但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性,在實際操作中很多項目往往難以抵扣(如融資成本的進(jìn)項,出租房地產(chǎn)的進(jìn)項)。

    其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果向建筑業(yè)索要增值稅發(fā)票的話一定會增加取得發(fā)票的成本。建筑企業(yè)本身的行業(yè)獲利習(xí)慣和行業(yè)利潤率不會允許他消化由以前的營業(yè)稅低稅率到增值稅高稅率的自身消化。如果向原材料供應(yīng)商索取增值稅發(fā)票的話,也肯定是會被攤銷在商品當(dāng)中的隨之轉(zhuǎn)嫁,很多建材生產(chǎn)企業(yè)也是不具備開具增值稅票資質(zhì)的(非一般納稅人),或者不愿意開具增值稅發(fā)票的。最后的結(jié)果便是層層轉(zhuǎn)嫁,最終消費(fèi)者買單。然而,普通消費(fèi)者能夠消費(fèi)的成型的商品——房屋的價格現(xiàn)在的形勢是:政府不會允許房價繼續(xù)高增長。房價不能對應(yīng)上漲,由下游傳遞上來的由于稅費(fèi)改革帶來的成本增加只能自己消化。

    最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)支付施工企業(yè)工程款往往滯后,需要施工企業(yè)墊付一部分資金,如果要及時開具增值稅發(fā)票,施工企業(yè)勢必要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提前付款,影響了整個產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)金流量。

    在房地產(chǎn)領(lǐng)域,營業(yè)稅改增值稅的初衷是消除重復(fù)征稅。但是,在短期和不同房企內(nèi)部,房企依然會面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際過程中,由于行業(yè)的不同,營改增的時間不同,及時取得增值稅專用發(fā)票做抵扣是難以實現(xiàn)的。很多項目難以抵扣,實際稅負(fù)并非簡單地用毛利率乘以增值稅率就能說明問題。相比過去的營業(yè)稅額,11%的增值稅率自然會加大房企的負(fù)擔(dān)。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對營改增的對策

    “營改增”稅制改革對對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本以及融資與現(xiàn)金流的影響應(yīng)引起企業(yè)管理決策者的充分重視。為此,房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī),未雨綢繆,從以下幾方面作出應(yīng)對措施,實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。

    1、公司需要督促上游企業(yè)盡早申請認(rèn)定,獲得增值稅一般納稅人的資質(zhì),為今后抵扣做好準(zhǔn)備;公司必須做到合同主體、納稅主體、資金支付主體三者一致,降低營改增對行業(yè)帶來的沖擊,營改增前因為資質(zhì)共享所帶來的三者不一致將和相關(guān)部門協(xié)商解決,規(guī)范總分包模式,資質(zhì)提供方為總包單位,實際施工方為分包單位,分包向總包開具發(fā)票,總包向業(yè)主開具發(fā)票。

    2、公司需要加強(qiáng)財務(wù)人員培訓(xùn),分析“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理與會計核算等的影響,理解稅改新政的要點與內(nèi)涵,做好會計處理。其次,財務(wù)人員應(yīng)與加強(qiáng)采購銷售交易的發(fā)票管理,并綜合考慮人工、材料價格與進(jìn)項稅額能否抵扣的問題牽頭全公司進(jìn)行營改增的實施工作及稅務(wù)管理及籌劃工作。

    3、進(jìn)行稅務(wù)籌劃,合理控制增值稅發(fā)票的取得時間,有計劃的處理營業(yè)稅余額,用足用好相關(guān)稅收優(yōu)惠政策,降低企業(yè)稅負(fù)。在采購成本相同的情況下,應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人供應(yīng)商并取得增值稅專用發(fā)票;在采購成本不同的情況下,計算平衡點,選擇綜合采購成本最低,利潤最大的采購供應(yīng)商。

    4、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍,以“營改增”稅制改革為發(fā)展契機(jī),充分利用進(jìn)項稅額抵扣優(yōu)勢,擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍,加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)格局,向多元化的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張,在從事一般房地產(chǎn)開發(fā)的同時,投資于物業(yè)、零售商業(yè)、土地一級開發(fā)、保障性住房、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等,加大精裝修范圍與力度,使之成為新的業(yè)務(wù)增長點,并且混業(yè)經(jīng)營模式也比單純的房地產(chǎn)開發(fā)更加能夠抵御市場風(fēng)險。

    “營改增”稅制改革對對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本以及融資與現(xiàn)金流的影響應(yīng)引起企業(yè)管理決策者的充分重視。為此,房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī),未雨綢繆,實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。(作者單位:中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司)

    參考文獻(xiàn):

    [1] 房地產(chǎn)“營改增”影響分析及房企應(yīng)對策略[J]《中國房地產(chǎn)》 2015年34期

    [2] 趙連偉.營業(yè)稅改征增值稅消除重復(fù)征稅問題探究[J]《稅務(wù)研究》 2014年12期

    [3] 彭永鋒.營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期影響及對策分析[Z],2012

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