環(huán)京樓市的“投資客”

鄭智維

以往每次樓市政策調(diào)控嚇倒的往往是那些擔(dān)心價(jià)格下跌的剛需、改善型客戶，而果斷出手的往往都是那些投資、投機(jī)客。

兩個(gè)月前，燕郊樓市“漲聲”依舊?？递x卻決定將持有的一處房產(chǎn)快速賣出，價(jià)格為18000元每平方米。這套房是他5年前以5000元每平方米買入，算上房租收益率超過(guò)300%。

4月1日，為遏制投資性、投機(jī)性購(gòu)房，廊坊版的“限購(gòu)令”發(fā)布。其中最引人關(guān)注的是：實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。

限購(gòu)之后，一些投資客、投機(jī)客選擇觀望入市。

“預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)降，但短期內(nèi)也不會(huì)倍增，估計(jì)會(huì)合理化成長(zhǎng)。因?yàn)橥顿Y客多的地方，剛需也多；投資客離開(kāi)后，剛需客依然還在?！闭劶跋拶?gòu)后樓市走向，美房網(wǎng)副總經(jīng)理?xiàng)蠲裾劦馈?/p>

價(jià)格翻番

在北京工作4年多的尤佳如今面臨著結(jié)婚，屬于購(gòu)房者中的剛需一族。

2015年，尤佳多次來(lái)到燕郊看房。5月份之前，房?jī)r(jià)從9000元開(kāi)始緩慢上漲，7月漲到10000元，9月在15000元左右?！爱?dāng)時(shí)感覺(jué)燕郊比較偏遠(yuǎn)，我心理預(yù)期價(jià)格6000元，所以一直沒(méi)買。”他說(shuō)。

今年1月，燕郊房?jī)r(jià)逼近2萬(wàn)。最終，尤佳徹底放棄在此購(gòu)房的念頭。

過(guò)去的兩年間，隨著京津冀一體化的推進(jìn)，環(huán)北京縣市的樓市漲幅明顯增大；其中，廊坊市下屬的“北三縣”（香河、三河、大廠——記者注）尤為搶眼。

《民生周刊》記者在廊坊“北三縣”走訪發(fā)現(xiàn)，除了燕郊、大廠外，香河房?jī)r(jià)也已突破萬(wàn)元?！叭ツ晗愫臃?jī)r(jià)維持在5000元左右，目前價(jià)位都在10000元以上，部分樓盤(pán)甚至超過(guò)12000元?！本镁拥禺a(chǎn)售樓員江楓告訴《民生周刊》記者。

有媒體報(bào)道稱：在過(guò)去的一年中，北京新盤(pán)上漲幅度不超過(guò)15%，二手房同比不超過(guò)25%，而廊坊“北三縣”的上漲幅度幾乎都翻一倍甚至還要多?！吧蠞q幅度甚至超過(guò)了深圳?！?/p>

全國(guó)各地都面臨去庫(kù)存壓力之時(shí)，環(huán)京樓市的價(jià)格為何一路瘋漲？

“北京周邊尤其是廊坊‘北三縣的樓市上漲與一些重大區(qū)域及產(chǎn)業(yè)投資‘巨變相一致?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)中介公司總經(jīng)理分析說(shuō)，2017年底北京市副中心將搬入通州潞城，2019年北京新機(jī)場(chǎng)在固安、大興交界區(qū)域投入使用。

此外，在楊民看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲與樓市投資、投機(jī)群體有著很大關(guān)系。

“從去年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)瘋漲很大程度上是炒房者的因素。為什么政府要出限購(gòu)令，就是因?yàn)槌捶康娜颂嗔耍褎傂鑳r(jià)格也托上去了。”他說(shuō)。

“重拳”限購(gòu)

從4月1日起，作為三線城市的河北省廊坊市發(fā)布了樓市調(diào)控新政，明確環(huán)京縣市將實(shí)行住房限購(gòu)，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且住房首付款比例不低于30%。

和以往的樓市調(diào)控有著明顯不同，這次限購(gòu)顯然是“動(dòng)了真格”。

此前有媒體報(bào)道，為確保限購(gòu)政策落實(shí)，廊坊市有關(guān)部門組成的督查組對(duì)14起違規(guī)銷售、虛假宣傳、哄抬物價(jià)等違法行為立案調(diào)查。

限購(gòu)第一周，《民生周刊》記者來(lái)到燕郊、大廠、香河等地多個(gè)樓盤(pán)售樓處。和以前火爆的場(chǎng)面相比，現(xiàn)在僅有零零散散的幾位購(gòu)房者前來(lái)咨詢。

“去年看房的人多，現(xiàn)在看房的人少?！苯瓧髡f(shuō)，限購(gòu)政策出臺(tái)之后，面臨的問(wèn)題是“無(wú)房可賣”?！霸袔?kù)存已消化干凈，而期房大多都沒(méi)有拿到預(yù)售證?！?/p>

采訪中，一位不愿具名的地產(chǎn)界人士說(shuō)，限購(gòu)恰恰說(shuō)明了市場(chǎng)潛力。不過(guò)限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，業(yè)界看法出現(xiàn)了分化。

“房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)降，但短期內(nèi)也不會(huì)倍增，估計(jì)會(huì)合理化成長(zhǎng)?！睂?duì)于接下來(lái)的房?jī)r(jià)變化，楊民認(rèn)為，因?yàn)橥顿Y客多的地方，剛需也多，剛需客還在那里。接下來(lái)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)增長(zhǎng)，僅一些比較特別的地區(qū)可能還會(huì)漲得很快。

“市場(chǎng)需求量大，而供應(yīng)量小，政府才進(jìn)行調(diào)控?！鼻笆龇康禺a(chǎn)中介公司總經(jīng)理分析認(rèn)為，在城市化率達(dá)到80%以前，調(diào)控改變不了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，只會(huì)抑制上漲的速度。即使個(gè)別區(qū)域有下跌，也只是階段性下跌，在一定周期的盤(pán)整消化后，依然會(huì)繼續(xù)上漲，并且往往小跌大漲。

談及限購(gòu)政策出臺(tái)對(duì)銷售環(huán)節(jié)的影響，他補(bǔ)充說(shuō)，“以往每次樓市政策調(diào)控嚇倒的往往是那些擔(dān)心價(jià)格下跌的剛需、改善型客戶，而果斷出手的往往都是那些投資、投機(jī)客?！?/p>

剛需成了“接盤(pán)俠”

如今的燕郊、大廠，商場(chǎng)超市林立，各種配套設(shè)施逐步齊全，入住率也比較高。不過(guò)，在康輝看來(lái)，“現(xiàn)在的燕郊已經(jīng)進(jìn)入成熟期了，成長(zhǎng)性已經(jīng)越來(lái)越小了?！?/p>

回憶起初來(lái)燕郊燕順路看房時(shí)的情景，他描述說(shuō)：幾個(gè)開(kāi)發(fā)商在那兒不停地蓋樓，馬路也都是比較破的?！靶^(qū)附近的基礎(chǔ)配套是要什么沒(méi)什么，和現(xiàn)在的香河差不多?！?/p>

對(duì)于投資者康輝而言，他看中的是成長(zhǎng)性?！爱?dāng)一個(gè)地方生活配套設(shè)施齊全，開(kāi)始經(jīng)常出現(xiàn)堵車的時(shí)候，就是我將房產(chǎn)賣出的時(shí)候，也是剛需族進(jìn)入的時(shí)候。”他說(shuō)。

在北京周邊，像康輝這樣的樓市投資客的人并不少。

關(guān)于投資性、投機(jī)性購(gòu)房所占購(gòu)房人群的比例，記者采訪了兩家地產(chǎn)公司和一家地產(chǎn)中介，得到的數(shù)據(jù)均是超過(guò)50%。

“在比例上來(lái)說(shuō)，“北三縣”投資性購(gòu)房基本能占到總量的50%，甚至還要高?！睏蠲裾f(shuō)，炒房人群有投資者，也有投機(jī)者，這個(gè)群體不斷托高房?jī)r(jià)。例如北京市委市政府遷到通州消息傳出后，投機(jī)者就迅速進(jìn)入。

隨著限購(gòu)政策出臺(tái)，不少投資客選擇觀望入市，甚至出現(xiàn)了集中拋售。“最近這段時(shí)間，投資客拋售的房子很多，剛需族就成了接盤(pán)俠。”楊民說(shuō)。北京周邊區(qū)域，尤其是廊坊的“北三縣”，二手房市場(chǎng)交易特別火爆，拋售力度特別大，但是對(duì)于剛需客來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格還是很高。

從“北三縣”開(kāi)始，環(huán)京樓市之熱還在蔓延擴(kuò)散?！耙酝皇圪u燕郊本地的房子，最近公司所售房源開(kāi)始擴(kuò)展到武清、永清、霸州、淶水等地。”一位房地產(chǎn)中介說(shuō)。

“近期限購(gòu)地區(qū)的房?jī)r(jià)基本不會(huì)有大幅上漲，很多投資客也在選擇拋售房子?！睏蠲裾f(shuō)，拋售之后，這些投資者并不是把錢存銀行，而是轉(zhuǎn)移到那些房?jī)r(jià)升值空間比較大，或者新開(kāi)發(fā)的區(qū)域繼續(xù)投資買房。