城市地鐵的社會(huì)效應(yīng)及對(duì)商業(yè)格局的影響

隨著城市化的發(fā)展，城市交通擁堵問(wèn)題已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。大部分城市為了有效解決交通擁堵問(wèn)題，緩解交通壓力，提高自身城市的形象，都開(kāi)始大力建設(shè)軌道交通，使得城市地鐵的投資熱潮得以興起。一般而言，城市的業(yè)態(tài)分布和商業(yè)格局會(huì)直接影響著人們的生活與工作，因此如何將城市地鐵的建設(shè)和物業(yè)發(fā)展形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，合理開(kāi)發(fā)地鐵周圍的商業(yè)格局，已經(jīng)成為學(xué)者研究的重要課題。

一、城市地鐵的特征分析

1.外部性特征

經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)外部性的定義是旁觀者利益受市場(chǎng)主體行為的影響，其一般分為負(fù)外部性和正外部性這兩種情況。城市地鐵的負(fù)外部性主要表現(xiàn)在沿線居民正常生活和城市交通受地鐵施工、電磁干擾、振動(dòng)以及噪音等的影響，要想降低負(fù)外部性的影響，則應(yīng)改進(jìn)技術(shù)手段，采取合理有效的管理措施等。其正外部性則表現(xiàn)在地鐵的發(fā)展能夠減少汽車尾氣排放和交通事故、優(yōu)化配置土地資源、增加就業(yè)、促進(jìn)沿線房地產(chǎn)收益和價(jià)值的提升、改善城市商業(yè)布局等方面。

城市地鐵正外部性最為直接的體現(xiàn)就是其能夠?qū)ρ鼐€周邊的房地產(chǎn)價(jià)值加以提升。如上海地鐵1號(hào)線周邊的莘莊站，1991年其在該線開(kāi)通運(yùn)營(yíng)之前，4里內(nèi)周圍的房?jī)r(jià)平均為600元/m2，4里外平均房?jī)r(jià)為929元/m2;而在2001年該線開(kāi)通之后，4里范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)為3400元/m2，4里外平均房?jī)r(jià)為1800元/m2。當(dāng)然，城市地鐵不僅能夠?qū)φ军c(diǎn)周圍房地產(chǎn)價(jià)值加以提高，還能使沿線地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值得以提升，影響城市的整體商業(yè)格局。

2.廊道效應(yīng)

廊道效應(yīng)的特征表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是其產(chǎn)生與城市交通主干道。主干道具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)聚集能力，能夠吸引大量的資金流、物流和人流，促進(jìn)鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是其影響范圍由近而遠(yuǎn)遞減。廊道效應(yīng)主要是以城市交通主干道為中心，逐漸向周圍區(qū)域擴(kuò)散，達(dá)到一定距離范圍則消失。廊道效益是城市地鐵在重要特征之一，人們的生產(chǎn)和生活對(duì)地鐵的依附程度直接關(guān)系到廊道效應(yīng)的大小和作用范圍。由于地鐵能夠直接影響城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用強(qiáng)度，因此可結(jié)合土地利用強(qiáng)度的分布狀態(tài)，對(duì)地鐵的廊道效應(yīng)加以衡量。隨著地鐵的不斷發(fā)展和完善，其在土地利用強(qiáng)度方面可分為四個(gè)階段。

首先是團(tuán)狀分布階段。在地鐵初步建設(shè)的過(guò)程中，由于缺乏完善的地鐵網(wǎng)絡(luò)，其換乘系統(tǒng)不夠健全，往往會(huì)對(duì)站點(diǎn)周邊區(qū)域的土地利用產(chǎn)生影響。其次是波浪狀分布階段。隨著地鐵輻射能力的提高，土地利用的范圍越來(lái)越大，大部分商業(yè)設(shè)施和居民區(qū)都聚集在站點(diǎn)周圍，這在一定程度擴(kuò)大了站點(diǎn)范圍，使商業(yè)分布和土地利用強(qiáng)度呈現(xiàn)波浪狀態(tài)。再次是帶狀分布階段。地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展進(jìn)一步增強(qiáng)了站點(diǎn)區(qū)域的輻射能力，使得其土地利用強(qiáng)度更為均等化，因此沿線商業(yè)布局呈帶狀分布。最后是面狀分布階段。城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)能夠?qū)⒏鞴δ軈^(qū)連接在一起，從而整合和擴(kuò)張各區(qū)域的土地利用強(qiáng)度與商業(yè)分布，以此形成地鐵線路的面狀分布。

二、城市地鐵的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

城市地鐵具備的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是社會(huì)效應(yīng);二是經(jīng)濟(jì)效應(yīng);三是環(huán)境效應(yīng)。

1.城市地鐵的社會(huì)效應(yīng)

城市地鐵能夠?qū)彝ド町a(chǎn)生一定的效應(yīng)，如地鐵的開(kāi)通會(huì)使居民出行時(shí)間縮短，家庭活動(dòng)范圍擴(kuò)大，促進(jìn)居民生活水平和生活質(zhì)量的提高。首先地鐵主要是行使在相對(duì)封閉的專用車道上，能夠保證較快的行使速度，促使單位里程的時(shí)間加以縮短。同時(shí)地鐵運(yùn)營(yíng)之后，城市居民不需花費(fèi)更多的時(shí)間在路上，能夠有效延長(zhǎng)工作的休閑時(shí)間，改變生活的方式。其次地鐵能夠?qū)彝サ幕顒?dòng)半徑得以擴(kuò)大，讓人們能夠擁有更大的空間半徑選擇休閑、居住和就業(yè)等行為，促使工作和生活的機(jī)會(huì)成本加以降低。最后地鐵能夠促進(jìn)生活質(zhì)量的提升，為人們提供舒適健康的乘車環(huán)境，緩解乘車擁堵和困難等問(wèn)題，并且地鐵不收天氣和行人等因素的干擾，能夠減少交通事故。

2.城市地鐵的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

第一，城市地鐵能夠?qū)ν恋乩玫慕Y(jié)構(gòu)加以改變，促進(jìn)土地價(jià)值的提升。如果地鐵建立在公共交通不發(fā)達(dá)的地區(qū)，能夠促進(jìn)沿線土地價(jià)值的提升，并且地鐵在開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，能夠在一定程度上促使城市土地利用結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。以深圳地鐵1號(hào)線地鐵為例，其直接影響了站點(diǎn)周邊的土地利用結(jié)構(gòu)，使得新區(qū)和傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)出現(xiàn)了不同的特點(diǎn)，新區(qū)的土地均衡度和利用程度明顯上升，而傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)則明顯降低。之所以會(huì)產(chǎn)生這樣的現(xiàn)象，主要就是地鐵的發(fā)展在一定程度上弱化了傳統(tǒng)中心區(qū)通達(dá)性的優(yōu)勢(shì)，而提高了新區(qū)的通達(dá)性能。

第二，城市地鐵能推動(dòng)沿線地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。地鐵在開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，能夠?qū)Τ鞘械慕?jīng)濟(jì)社會(huì)資源進(jìn)行重新配置與整合，促進(jìn)資源利用率的提升。從城市發(fā)展層面而言，地鐵能夠?qū)Τ鞘性械纳鷳B(tài)資源、人口、房屋和土地進(jìn)行重新調(diào)配，提高沿線資源的價(jià)值。同時(shí)地鐵線路能夠?qū)ζ髽I(yè)和居民的聚集產(chǎn)生一定的吸引力，從而沿線工商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，地鐵的運(yùn)營(yíng)能夠促進(jìn)地鐵交通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，圍繞地鐵交通的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，促使沿線商業(yè)更為繁榮，有利于形成地鐵交通產(chǎn)業(yè)。

第三，城市地鐵能夠?qū)Τ鞘械母窬旨右愿淖?，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升。對(duì)于城市地鐵而言，其在客運(yùn)服務(wù)方面具有巨大的優(yōu)勢(shì)，能夠有效擴(kuò)大城市范圍，促使城市人口向郊區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星城的發(fā)展。此外，城市地鐵具備商業(yè)地產(chǎn)的效應(yīng)，能夠促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提高，創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)城市原有商業(yè)格局的改變。

3.城市地鐵的環(huán)境效應(yīng)

城市地鐵主要是通過(guò)電力加以驅(qū)動(dòng)，具有清潔、環(huán)保、大容量、準(zhǔn)時(shí)、安全以及快捷等特征，能夠?qū)Υ罅棵芗巳哼M(jìn)行及時(shí)疏散。目前，僅僅依靠道路建設(shè)已經(jīng)難以解決交通擁堵的問(wèn)題，必須要構(gòu)建大運(yùn)量和快速的地鐵交通，建立具有現(xiàn)代化和多層次的公共交通體系，促進(jìn)城市地鐵的發(fā)展。這樣才能在一定程度上促使路面私人車輛和公交車輛加以減少，滿足人們出行的需求，降低汽車尾氣排放量，減少大氣污染，促進(jìn)城市形象的提升。就現(xiàn)階段而言，人們認(rèn)為軌道交通的發(fā)展，尤其是地鐵，能夠有效解決城市擁堵問(wèn)題，因此各大城市都開(kāi)始大力規(guī)劃發(fā)展地鐵，將其作為城市形象提高和交通擁堵緩解的重要方法，掀起了軌道交通的熱潮。如成都地鐵線路的規(guī)劃，其基本能夠?qū)⑹袇^(qū)的交通樞紐加以覆蓋，將市郊的交通進(jìn)行有效聯(lián)結(jié)，并將區(qū)域公共交通的主體選擇為公共汽車。這樣有效促進(jìn)了道路通過(guò)能力的提升，能夠?qū)嚵骱腿肆鬟M(jìn)行快速及時(shí)的疏散，有利于解決交通擁堵問(wèn)題，保證道路的暢通。城市地鐵和公交的立體化體系，有效改變了環(huán)性放射狀的路網(wǎng)設(shè)置，優(yōu)化了綜合交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了城市交通的改善。

三、城市地鐵對(duì)商業(yè)格局產(chǎn)生的主要影響

1.形態(tài)多樣化的體現(xiàn)

城市地鐵周邊往往具有多樣化的需求以及密集的人流，因此在對(duì)地鐵進(jìn)行投資，并布設(shè)地鐵的商業(yè)格局時(shí)，應(yīng)對(duì)地鐵物業(yè)形態(tài)加以重視。由于地鐵具有舒適和便宜的特點(diǎn)，要想對(duì)人們出行和購(gòu)物的需求加以滿足，應(yīng)在商業(yè)類型和格局方面體現(xiàn)出多樣化的形態(tài)。一方面將地鐵與快餐店、書(shū)店和花店等相聯(lián)系，形成和諧的商業(yè)氛圍，另一方面將大規(guī)模超市和立體化商業(yè)購(gòu)物中心相聯(lián)系，并布設(shè)購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓和酒店等多種商務(wù)形態(tài)。地鐵作為城市交通的重要紐帶，其多樣化的商業(yè)格局形式以及商圈的形成，能夠促進(jìn)沿線商機(jī)的拓展，形成多層次的新型商業(yè)區(qū)，增長(zhǎng)商業(yè)的效益，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.聚客優(yōu)勢(shì)的運(yùn)用

由于地鐵具有較大的范圍覆蓋面、較長(zhǎng)的線路以及密集的客流，這在一定程度上為商圈的形成提供了有力條件。地鐵穩(wěn)定而持續(xù)的聚合人群，能夠促進(jìn)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展，其已成為商業(yè)街和地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)，而將聚集人群轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力，能夠?qū)⑸虡I(yè)的價(jià)值和生命力加以體現(xiàn)。此外，地鐵商業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的選擇和決策過(guò)程中，應(yīng)以客流的需求傾向、數(shù)量和結(jié)構(gòu)分布為依據(jù)，正確處理好短期目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)之間的關(guān)系，準(zhǔn)確定位商業(yè)，選擇出合理的商業(yè)形式和格局。如日本地圖商業(yè)街，其在20世紀(jì)30年代時(shí)，僅僅只有分布在地下通道兩側(cè)的小商鋪，后來(lái)發(fā)展為地下商業(yè)街，現(xiàn)今已經(jīng)成功銜接了地面商業(yè)、地鐵中樞和商業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與地鐵交通的雙贏局面。

地鐵商業(yè)格局具有城市的特色，能夠有效促進(jìn)沿線商業(yè)地產(chǎn)通達(dá)性的提高，實(shí)現(xiàn)地下商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前我國(guó)地鐵在發(fā)展的過(guò)程中，由于社會(huì)政策以及經(jīng)濟(jì)條件等方面因素的影響，導(dǎo)致商業(yè)的空間類型和開(kāi)發(fā)規(guī)模受限，因此將客流轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)力，能夠有效改變地鐵商業(yè)的格局設(shè)置。一般而言，人流集散的最佳區(qū)域就是地鐵出站口步行5～10min的行程范圍，其也是地鐵商業(yè)的黃金地段;而辦公和居住等商業(yè)項(xiàng)目適宜在步行10～20min的區(qū)域開(kāi)發(fā)。值得注意的是，地鐵商業(yè)應(yīng)重視趨利避害，如將快餐、報(bào)紙雜志、食品煙酒等小型的商店設(shè)置在地鐵站廳內(nèi);地面與站點(diǎn)的通道商業(yè)則可擺放人們需要的商品。地鐵作為人們休閑與忙碌的產(chǎn)地，只有將優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目與商圈進(jìn)行結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。不難發(fā)現(xiàn)，城市中心區(qū)域以外，軌道交通會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的廊道效應(yīng)，軌道交通沿線房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)向兩側(cè)遞減的規(guī)律，輕軌、地鐵站點(diǎn)附近將成為住宅高度集中區(qū)域，房?jī)r(jià)相對(duì)周邊會(huì)有明顯提升。

四、傳統(tǒng)商業(yè)街在地鐵時(shí)代背景下的發(fā)展對(duì)策

城市地鐵能夠?qū)Τ鞘械男袠I(yè)格局產(chǎn)生深刻印象，并改變城市的面貌和經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)街的發(fā)展面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)?；诘罔F時(shí)代的背景，傳統(tǒng)商業(yè)街要想實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，可以從以下三個(gè)方面加以考慮。

1.樹(shù)立消費(fèi)需求導(dǎo)向意識(shí)

對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)中心而言，其在建設(shè)規(guī)劃、改造設(shè)計(jì)、招商引資以及服務(wù)管理的過(guò)程中，必須要樹(shù)立消費(fèi)需求導(dǎo)向意識(shí)，對(duì)消費(fèi)需求產(chǎn)生的新變化加以重視和適應(yīng)。一般而言，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)街的需求主要表現(xiàn)在服務(wù)、休閑時(shí)尚以及購(gòu)物環(huán)境這三個(gè)方面，因此在整治改造傳統(tǒng)商業(yè)街時(shí)，應(yīng)以這三方面需求為基礎(chǔ)，構(gòu)建具有豐富個(gè)性和鮮明特色的商業(yè)服務(wù)體系。

2.正確處理市場(chǎng)和政府的關(guān)系

在改造和管理傳統(tǒng)商業(yè)街的過(guò)程中，不僅要將政府的協(xié)調(diào)、引導(dǎo)和規(guī)劃作用加以充分發(fā)揮，還要尊重企業(yè)的主體地位，促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)作用的發(fā)揮。將規(guī)劃放在首要的位置，由政府統(tǒng)一規(guī)劃傳統(tǒng)商業(yè)街的整治改造與招商管理，從而確保其商業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)和市場(chǎng)作為商業(yè)街發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，因此政府必須要對(duì)市場(chǎng)的規(guī)律加以尊重，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)造性和主動(dòng)性。同時(shí)在管理商業(yè)街的過(guò)程中，必須要加強(qiáng)建設(shè)自律組織和行業(yè)協(xié)會(huì)，引導(dǎo)商家進(jìn)行整合推廣和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。此外，政府應(yīng)鼓勵(lì)和幫助商家打造自身的特色經(jīng)營(yíng)，加大整合營(yíng)銷的力度，積極對(duì)外推介商業(yè)街，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.積極引進(jìn)多元化業(yè)態(tài)

要想增強(qiáng)傳統(tǒng)商業(yè)街的活力，應(yīng)對(duì)客流和消費(fèi)收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，并以國(guó)際商業(yè)街業(yè)態(tài)的構(gòu)成比例為依據(jù)，適當(dāng)增加體驗(yàn)和服務(wù)業(yè)態(tài)，達(dá)到具有活力的新街區(qū)。同時(shí)采用“觸媒”理念，對(duì)原有的大型綜合商場(chǎng)進(jìn)行合理調(diào)整，補(bǔ)充娛樂(lè)、餐飲等多元化的業(yè)態(tài)綜合體，從而形成多功能的休閑服務(wù)區(qū)，增強(qiáng)商業(yè)街的吸引力，促進(jìn)綜合性商業(yè)街的形成。

綜上所述，城市地鐵具有明顯的外部性和廊道效應(yīng)，能夠降低大氣污染，減少交通事故，節(jié)省土地資源，增加就業(yè)，提高沿線房地產(chǎn)收益和商業(yè)價(jià)值，具有良好的社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)。因此在規(guī)劃城市地鐵時(shí)，應(yīng)對(duì)其沿線聚客優(yōu)勢(shì)、多樣化需求以及人流密集等方面進(jìn)行綜合考慮，有效發(fā)揮出地鐵商業(yè)的優(yōu)勢(shì)和作用，從而有效實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。此外，在地鐵時(shí)代的背景下，傳統(tǒng)商業(yè)街要想實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，必須要樹(shù)立消費(fèi)需求導(dǎo)向意識(shí)，正確處理市場(chǎng)和政府的關(guān)系，積極引進(jìn)多元化業(yè)態(tài)，營(yíng)造良好的消費(fèi)環(huán)境，積極打造品牌服務(wù)，從而促使自身重新煥發(fā)活力。