營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

【摘要】隨著“十二五規(guī)劃”的即將結(jié)束及 “營(yíng)改增”試點(diǎn)工作的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增稅制改革已是勢(shì)在必行。本文從“營(yíng)改增”產(chǎn)生的背景出發(fā)，分析可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)建議及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)；影響；對(duì)策

一、營(yíng)改增的背景

自1994 年分稅制改革以來(lái)，我國(guó)長(zhǎng)期維持營(yíng)業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行的局面。營(yíng)業(yè)稅與增值稅作為我國(guó)流轉(zhuǎn)稅的兩大主要稅種，占據(jù)了我國(guó)稅收收入體系的巨大比重。然而，營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額全額為課稅對(duì)象征稅，具有多次重復(fù)性征收的特點(diǎn)，這極大地加重了我國(guó)交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等的稅收負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)的發(fā)展，而增值稅是以增值額為依據(jù)計(jì)征的，雖“環(huán)環(huán)計(jì)征但層層抵扣”，有效避免了重復(fù)征稅問(wèn)題，且兩稅并行也不符合國(guó)際稅收制度的整體發(fā)展趨勢(shì)。 “營(yíng)改增”是我國(guó)“十二五規(guī)劃”綱要時(shí)期（2011-2015）提出的一項(xiàng)重大稅制改革措施，目的是為了優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅的抵扣鏈條，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。2012 年1 月1 日，“營(yíng)改增”率先在上海市啟動(dòng)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的試點(diǎn)改革，并逐步推至其他行業(yè)及全國(guó)范圍；目前除了房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，其他行業(yè)均已實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”。2014 年5 月1 日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在《求是》撰文提出了“營(yíng)改增”五部曲，明確2015 年基本實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”全覆蓋。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)

（一）對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)情況的影響

首先是對(duì)收入的影響，營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，增值稅為價(jià)外稅，營(yíng)改增后，相同的收款現(xiàn)金流入的情況下，企業(yè)報(bào)表列示的收入金額會(huì)減少。其次是稅負(fù)負(fù)擔(dān)上升，主要體現(xiàn)在：稅率的提升，預(yù)計(jì)由5% 提升至11%；土地出讓金/ 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套/ 征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用、融資費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅如不能抵扣，則增值稅稅負(fù)加大；再次是經(jīng)營(yíng)成本和融資成本增加，建筑成本和融資成本是房地產(chǎn)業(yè)的主要成本，建筑業(yè)稅率上升，且進(jìn)項(xiàng)稅額遠(yuǎn)低于銷項(xiàng)稅額，建筑企業(yè)勢(shì)必將成本增加轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升，借款利息進(jìn)項(xiàng)稅暫不允許抵扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本增加。

在市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有明顯利好的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)提高售價(jià)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)受損。

（二）企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有充足的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，流轉(zhuǎn)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，營(yíng)改增后，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率為11%。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入金額可能會(huì)增大。

（三）對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的挑戰(zhàn)

營(yíng)改增后，不同的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)項(xiàng)目稅負(fù)和現(xiàn)金流會(huì)造成營(yíng)改增后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入金額可能會(huì)增大，現(xiàn)金流出，在開(kāi)發(fā)階段，進(jìn)項(xiàng)稅金額將大幅增加，預(yù)售階段，銷項(xiàng)稅額大幅增加，綜合影響，前期資金墊付成本加大，后期留抵過(guò)多，無(wú)法抵扣以便與供應(yīng)商的價(jià)格博弈。

（四）企業(yè)成本核算影響

“營(yíng)改增”政策出現(xiàn)之后， 建筑材料費(fèi)整體下降。水泥、鋼筋的增

值稅是17 %，不含稅成本減少14. 5 % 。木材的增值稅是13 %，不含稅成本減少1. 5% 。建筑材料按照3% 抵扣稅款，成本減少2月% ?；炷嗤涟凑?% 抵扣增值稅，成本減少5 石% ?！盃I(yíng)改增” 將以往征收營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)改為征收增值稅，重復(fù)納稅的弊端就能夠得到優(yōu)化， 使企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅額轉(zhuǎn)移成增值稅。

（五）企業(yè)稅全歸屬科目形成的影響。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“ 營(yíng)改增” 之前， 其對(duì)稅金科目的核算一般會(huì)設(shè)置如下科目： 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，而在實(shí)施“營(yíng)改增” 之后， 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置如下科目： 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅以及應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅兩個(gè)二級(jí)科目。與此同時(shí)在“ 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅” 該科目下增設(shè)銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額，同時(shí)還設(shè)置己交稅金以及轉(zhuǎn)出多交增值稅等三級(jí)明細(xì)科目來(lái)輔助核算。在實(shí)施“ 營(yíng)改增” 之后， 其一般增值稅納稅人則在一個(gè)月月末直接按照“ 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”下的 “銷項(xiàng)稅額” 跟“ 進(jìn)項(xiàng)稅額” 兩明細(xì)科目的差額來(lái)完成稅費(fèi)的交納。企業(yè)小規(guī)模納稅人則直接的依照 “應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅” 賬面余額的代銷來(lái)完成稅費(fèi)的交納。在當(dāng)期的損益類科目中將不計(jì)人稅款。交納增值稅額的大小，不會(huì)影響到當(dāng)期利潤(rùn)情況。房地產(chǎn)企業(yè)完成城建稅的計(jì)算、教育附加等流轉(zhuǎn)稅的計(jì)算一般是以當(dāng)期實(shí)際收到的全部計(jì)量結(jié)算收人中的增值部分為主要依據(jù)，

三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”應(yīng)采取的對(duì)策

（一）改善企業(yè)賬務(wù)處理流程

在營(yíng)改增背景下，企業(yè)應(yīng)該對(duì)賬務(wù)處理流程進(jìn)行區(qū)分，改變企業(yè)申報(bào)、方式， 對(duì)于不同地區(qū)的分公司，可根據(jù)具體稅改情況進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少稅收， 獲得更多的稅務(wù)支持，現(xiàn)象發(fā)生。會(huì)計(jì)核算機(jī)制涵蓋了企業(yè)信息收集、整理分析、明細(xì)核算，要嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制定的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的整合， 建立完善的企業(yè)賬務(wù)處理流程制度， 健全會(huì)計(jì)管理制度。對(duì)會(huì)計(jì)人員的崗位責(zé)任、電算化能力、檔案管理細(xì)節(jié)、人員配置方面進(jìn)行認(rèn)真考核， 健全整個(gè)會(huì)計(jì)制度。增加增值稅的計(jì)算增值稅專用發(fā)票、增值稅換算繳費(fèi)的方式和時(shí)間。

（二）擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)

以“營(yíng)改增”稅制改革為發(fā)展契機(jī)，做好稅務(wù)籌劃與業(yè)務(wù)規(guī)劃，可充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)格局，向多元化的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，并使之成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（三）調(diào)整利潤(rùn)測(cè)算體系及預(yù)算模型

測(cè)算體系及預(yù)算模型的調(diào)整，需要將稅剝離。一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的測(cè)算體系和預(yù)算模型，其關(guān)鍵是成本費(fèi)用的準(zhǔn)確性。這需要成本、采購(gòu)與財(cái)務(wù)等部門共同努力，基于合約規(guī)劃進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)合同類別與預(yù)期合作對(duì)象的納稅人資格進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅率的設(shè)置和測(cè)算。另外，如果考慮一些不確定性政策因素，測(cè)算的復(fù)雜度也更高。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期影響將是系統(tǒng)性的，由于對(duì)全行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的具體改革措施尚未出臺(tái)，其對(duì)企業(yè)的影響暫時(shí)難以具體確定，但是有一點(diǎn)是明確的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，以稅改為發(fā)展契機(jī)，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

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