70年土地使用權(quán)再爭議？

溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞引起廣泛討論。此事件雖有特殊性，對絕大多數(shù)城市居民未說，房產(chǎn)證上都是70年土地使用權(quán)，但溫州20年土地使用權(quán)到期如何解決，具有極重要的參考意義，它關(guān)系億萬百姓最關(guān)心的財產(chǎn)問題。

在中國，房產(chǎn)被人們看做是家庭財富的象征，是老百姓最在乎的事情，到底該如何處理這件事情，才能讓老百姓心里踏實，這個很關(guān)鍵。

缺失細則

對于溫州案例來講，由于國家對續(xù)期問題沒有具體實施細則，只能參照國有土地出讓的辦法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。因此、溫州居民需要花費近20萬元重新購買土地使用權(quán)。

于是，學(xué)界對于土地使用權(quán)到期后是否續(xù)費，以及如何續(xù)費的問題也展開了討論，討論主要集中于對《物權(quán)法》第149條規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”如何理解。

按照國家規(guī)定，住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。工業(yè)用地50年：教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年：綜合或者其他用地40年。國有土地使用證的時限是從開發(fā)商取得國有土地使用證的時間開始算起。

房產(chǎn)70年土地使用權(quán)到期后的處理：1、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。2、《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建沒用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

在這里需要明確“土地使用權(quán)”“房屋產(chǎn)權(quán)”這兩個不同的概念。房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，房屋所有權(quán)是永久性質(zhì)的，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，如果再次申請土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平，補繳土地出讓金。

理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時補交土地出讓金。

一位專家表示，問題的癥結(jié)主要是由于國家一開始在頂層設(shè)計上就沒有對土地使用權(quán)續(xù)期有一個規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個相應(yīng)的法律法規(guī)，地方政府就自己根據(jù)實際情況制定，讓原本應(yīng)該一次性明細的問題被拖延，導(dǎo)致了后續(xù)問題的出現(xiàn)?！段餀?quán)法》規(guī)定了到期土地“自動續(xù)期”，也就是說不需要再次走公開拍賣流程，原業(yè)主優(yōu)先自動續(xù)約，不必擔(dān)心被其他人搶走。但怎么續(xù)約？繳多少錢？這些都沒有明確規(guī)定。如果現(xiàn)行土地出讓制度不變，或許按當(dāng)時地價作評估補繳較為可行。但若補繳者沒錢又怎么辦呢？目前是否有償續(xù)期引爭議，物權(quán)法暫未明確細則。

從低還是從高

盡管暫時無章可循，但是《物權(quán)法》起草者之一、中國人民大學(xué)常務(wù)副校長王利明建議，起碼要有明確指導(dǎo)性原則，“我個人認為，續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費和土地出讓的收費等同起來”

北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強分析稱，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設(shè)定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已。因此，續(xù)期收費的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來收取，而且續(xù)期的收費應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費低很多才合理。

孟強說：“如果按照權(quán)利重新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收費，就相當(dāng)于重新出讓了上地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國有土地使用權(quán)出讓來收費，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地?！?/p>

據(jù)了解，未來一兩個月內(nèi)即將啟動民法典的修訂工作，在涉及《物權(quán)法》時如果能對“自動續(xù)期如何續(xù)，需多久、有償還是無償、收費標(biāo)準(zhǔn)”等問題拿出一個明確意見則是最好的。

解決思路

實際上，從土地和住宅運行和使用的投入、保護和效率看，所有者給使用者的時間越短，效果越差。并且使用產(chǎn)權(quán)期過短，造成土地和房屋資產(chǎn)的市場運行無法進行。比如，銀行抵押以房養(yǎng)老的困境。雖然有《物權(quán)法》可以續(xù)用，但是產(chǎn)權(quán)認定仍然歸《土地法》部門，銀行還是要以產(chǎn)權(quán)證明來進行抵押。其反映的是深層次的年期制度與市場經(jīng)濟無法接軌的癥結(jié)。

城鎮(zhèn)國有土地的年期斷崖等問題，實際上沒有更好的辦法去解決。唯一出路，在于使用年期的永續(xù)化。在國外，90%以上的國家和地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)都采用永久業(yè)權(quán)形式。即使有的國家早先規(guī)定了土地產(chǎn)權(quán)年期，但大多在隨后的實施中采取辦法予以延期。比如，以色列就曾從最初的49年被延長到98年，進而在1997年又被迫延長到了196年。

中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇認為，城鎮(zhèn)國有土地的年期斷崖問題，實際上沒有更好的辦法去解決。唯一出路，在于使用年期的永續(xù)化。在國外，90%以上的國家和地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)都采用永久業(yè)權(quán)形式。即使有的國家早先規(guī)定了土地產(chǎn)權(quán)年期，但大多在隨后的實施中采取辦法予以延期。比如，以色列就曾從最初的49年被延長到98年，進而在1997年又被迫延長到了196年。

周天勇說：“房地產(chǎn)業(yè)衰落，土地賣不出去后，房產(chǎn)稅未來可能不得不征。但足，房產(chǎn)稅是一種對個人和法人擁有財產(chǎn)的征稅，如果土地仍然是幾十年的使用期，而不是無限期的使用產(chǎn)權(quán)，征稅是沒有道理的。因此，對城鎮(zhèn)自然人和法人目前使用的城鎮(zhèn)國有和有限使用年期的房地產(chǎn)，以給以永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)換取政府的征稅權(quán)。而對不愿意選擇政府征稅改革的城鄉(xiāng)居民和法人，可以保留其目前到期收回和交出讓金后重新繼續(xù)使用的體制，但足，如果城鎮(zhèn)居民到期后，不再繼續(xù)申請租期使用權(quán)的，改革目前無償收回地面建筑的規(guī)定，由政府以成本重置價收購地面建筑物；而對工商金融用地不選擇國有永續(xù)使用而不交房地產(chǎn)稅的，由于企業(yè)有其建筑物折舊收回財務(wù)制度，地面建筑則政府不進行收購，到期無償收歸國有。不含土地出讓金的各類集體產(chǎn)權(quán)、軍產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、房改房等等，率先進行改革，并且只有一種選擇，即國有上地永續(xù)使用權(quán)改革，按規(guī)定交納房地產(chǎn)稅，予以合法化?！?/p>