淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理

【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭比較迅猛，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高對房地產(chǎn)的要求也在不斷上升，對其質(zhì)量越來越重視。之前粗放式的施工管理模式已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需求。需要根據(jù)現(xiàn)代化的發(fā)展目標(biāo)以及消費(fèi)者的實(shí)際需求進(jìn)行考慮，以便加強(qiáng)施工管理，提高項(xiàng)目質(zhì)量水平。因此，需要對目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理存在的問題進(jìn)行分析，并探討施工管理優(yōu)化措施，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量與水平，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；施工管理

引言

房地產(chǎn)事業(yè)在我國如雨后春筍般發(fā)展起來，從而使得我國建筑行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，極大的推動了城市化進(jìn)程。但是，在房地產(chǎn)事業(yè)中，針對項(xiàng)目開發(fā)的施工管理，其理論水平與地區(qū)實(shí)踐水平還存在較大的差異，隨著改革的不斷深入，開發(fā)項(xiàng)目中的施工管理問題逐漸暴露出來，在現(xiàn)代化的發(fā)展模式中，以往的施工管理模式逐漸阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，要想促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展，需要對施工管理模式進(jìn)行適當(dāng)?shù)母纳婆c創(chuàng)新，以便開展更加精細(xì)化的管理，注重細(xì)節(jié)，提高開發(fā)項(xiàng)目施工管理質(zhì)量與水平，從而確保房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理存在的問題

1.1進(jìn)度管理問題

（1）進(jìn)度的計劃與實(shí)質(zhì)不相符。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，大多數(shù)建筑施工單位對進(jìn)度計劃不夠重視，將其視為一種擺設(shè)，只是存在于表面，沒有真正落實(shí)到實(shí)處。尤其是針對房地產(chǎn)開發(fā)的小項(xiàng)目，對其進(jìn)度更加不夠重視。另外，開發(fā)大項(xiàng)目的時候，由于項(xiàng)目的施工工期比較長，工藝復(fù)雜多樣，沒有制定科學(xué)合理的進(jìn)度計劃，施工單位無法在較長的時間內(nèi)向業(yè)主或者監(jiān)督管理部門報告施工的詳細(xì)情況。同時，施工管理需要根據(jù)進(jìn)度計劃來執(zhí)行，以便確保施工管理工作有條不紊的進(jìn)行。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)進(jìn)度計劃對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制，否則會處于被動地位，影響到施工單位的管理效果[1]。

（2）計劃工作與實(shí)際相脫節(jié)。通常情況下，計劃工作需要與實(shí)際相符合，但是，在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理，其計劃與實(shí)際相脫節(jié)。針對這一問題出現(xiàn)的原因包括：施工企業(yè)的編制人員對進(jìn)度計劃的編制質(zhì)量較差，無法真正的反映出實(shí)際施工情況，從而導(dǎo)致進(jìn)度計劃的作用無法發(fā)揮出來。此外，針對計劃編制的內(nèi)容無法全面的考慮到施工的實(shí)際情況，無法對實(shí)際施工工作進(jìn)行有效的指導(dǎo)。在一定程度上，會影響到現(xiàn)場施工效果，對施工情況難以控制。如果出現(xiàn)進(jìn)度拖延的情況，就會造成一系列的影響，嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)效益，會引發(fā)業(yè)主與施工單位之間的糾紛，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)與形象[2]。

1.2質(zhì)量管理問題

（1）施工管理質(zhì)量意識淡薄。由于業(yè)主的管理人員對質(zhì)量管理意識的認(rèn)識不夠充足，完全依賴施工單位的監(jiān)督與管理，對其沒有進(jìn)行主動的監(jiān)督與控制，從而會導(dǎo)致監(jiān)管力度不夠，繼而會影響到施工管理質(zhì)量。同時，在實(shí)際施工過程中，對施工質(zhì)量進(jìn)行評價與控制通常在事后才能對其進(jìn)行有效的控制，而施工單位主觀管理意識淡薄，在施工的時候，沒有進(jìn)行自檢，質(zhì)量檢查與質(zhì)量管理只是流于形式，沒有落實(shí)到位，因此，其質(zhì)量管理責(zé)任制沒有貫徹到位，從而使得開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理存在較大的的問題[3]。

（2）工程監(jiān)理的作用逐漸弱化。在開發(fā)項(xiàng)目中一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，主要是由于施工單位質(zhì)量管理較差引起的，也有可能是由于工程監(jiān)理沒有落實(shí)到位引起的。在對工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理的時候，監(jiān)督管理部門需要選派具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)督管理人員到達(dá)施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，并嚴(yán)格按照規(guī)范要求來執(zhí)行，可以采取巡視、旁站以及平行檢驗(yàn)等方式來監(jiān)督與管理。但是，在實(shí)際工作中，監(jiān)理部門處于尷尬的地位，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不到位，出現(xiàn)較多的質(zhì)量問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的優(yōu)化措施

2.1明確施工管理任務(wù)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要考慮到質(zhì)量、投資與工期等方面的問題，需要協(xié)調(diào)好這三者之間的關(guān)系。質(zhì)量管理是施工管理中的重中之重，百年大計，質(zhì)量第一，每一項(xiàng)工程都應(yīng)當(dāng)要經(jīng)得起歷史與良心的檢驗(yàn)。質(zhì)量管理貫徹到施工管理的全過程中，每個環(huán)節(jié)必須要高度重視質(zhì)量管理。另外，需要對重點(diǎn)項(xiàng)目與隱蔽性工程等進(jìn)行重點(diǎn)管理，積極推行實(shí)測實(shí)量制度，避免差錯的出現(xiàn)，減少不良影響，降低事故與隱患的發(fā)生，從而降低經(jīng)濟(jì)損失。投資是確保施工項(xiàng)目得以繼續(xù)開展的前提條件，是施工管理的動力。工期是合同項(xiàng)目中的重要條款，按期貨提前完工，均會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低開發(fā)成本，在一定程度上可以確保投資收益，工期與經(jīng)濟(jì)效益是緊密聯(lián)系在一起的，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理中，需要對上述三者進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，以便促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[4]。

2.2建立完善的管理體系

施工管理需要按照相關(guān)的管理制度來執(zhí)行，需要對管理體系進(jìn)行完善。在管理項(xiàng)目中需要對工程的規(guī)模、特點(diǎn)以及要求等進(jìn)行明確分析，以便確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，繼而制定出相應(yīng)的管理體系。通過對管理目標(biāo)的五方責(zé)任主體、職責(zé)、權(quán)利等進(jìn)行落實(shí)，對其監(jiān)督責(zé)任進(jìn)行完善，并將相關(guān)制度落實(shí)到位，以便完善管理體系，達(dá)到分工明確、管理到位、責(zé)任到崗的要求。

2.3加強(qiáng)進(jìn)度管理

首先，需要制定進(jìn)度計劃原則。需要確保制定的進(jìn)度計劃與實(shí)際施工相符，避免出現(xiàn)進(jìn)度計劃與實(shí)際相脫節(jié)的情況，需要確保進(jìn)度計劃的作用充分發(fā)揮出來。同時，在制定進(jìn)度計劃的時候，需要盡量符合實(shí)際施工情況，與施工工藝進(jìn)行有效的銜接。并且，還需要滿足業(yè)主的需求，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，在施工管理中落實(shí)好進(jìn)度計劃。其次，強(qiáng)化進(jìn)度管理。根據(jù)制定好的進(jìn)度計劃，對實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行有效的控制，并充分考慮到影響進(jìn)度施工的因素，對其進(jìn)行有效的預(yù)防，避免進(jìn)度拖延而影響到后續(xù)工作。針對已經(jīng)存在的拖延情況，需要積極采取有效的措施補(bǔ)救，通過對后期的計劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，盡量減少損失。再次，需要加強(qiáng)對進(jìn)度責(zé)任制的管理。需要當(dāng)管理人員充分認(rèn)識到進(jìn)度管理的重要性，制定出相關(guān)的責(zé)任制，避免出現(xiàn)嚴(yán)重拖延工期的現(xiàn)象，采用獎懲的方式來落實(shí)責(zé)任制，以便加強(qiáng)進(jìn)度管理[5]。

2.4促進(jìn)質(zhì)量管理創(chuàng)新

首先，重視質(zhì)量管理意識。施工單位將質(zhì)量管理責(zé)任與個人利益結(jié)合起來，確保施工人員主動加強(qiáng)質(zhì)量管理，嚴(yán)格落實(shí)好工程“三檢”工作，積極推行實(shí)測實(shí)量制度，從而達(dá)到提高施工質(zhì)量的目的。其次，針對施工現(xiàn)場，按照住建部質(zhì)量治理兩年行動要求，落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量終生責(zé)任制。對現(xiàn)場施工的各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督與檢查，避免事故發(fā)生，定期對施工情況進(jìn)行檢查與控制，確保開發(fā)項(xiàng)目施工情況得到全面的控制。同時需要對施工過程中重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)以及容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的工序進(jìn)行加強(qiáng)預(yù)控，積極推行建筑信息模型BIM技術(shù)和住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，打造高效、節(jié)能、環(huán)保的高品質(zhì)產(chǎn)品。

總結(jié)：

針對目前房地產(chǎn)事業(yè)的競爭日益擴(kuò)大，要想尋求穩(wěn)定發(fā)展，需要提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理質(zhì)量，不斷對其進(jìn)行創(chuàng)新，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)與豐富的經(jīng)驗(yàn)，提高開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，積極打造品牌，以便滿足現(xiàn)代化需求。

參考文獻(xiàn)：

[1]張喜東.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理[J].行業(yè)管理論壇，2013，28（19）：218-219.

[2]黃勃華.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理的探討[J].中華居民，2014，23（12）：892-893.

[3]何長青.論房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場施工管理[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013，34（13）：342-343..

作者簡介：

謝曉明（1982-）男，籍貫湖南湘潭，五礦二十三冶建設(shè)集團(tuán)有限公司，項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人，工程師。