試析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與投資的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)框架中占據(jù)絕對(duì)的主要地位，房?jī)r(jià)的水平變動(dòng)將直接影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。從經(jīng)濟(jì)微觀的角度來(lái)看，以低價(jià)和稅收為主的政府性費(fèi)用支出占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用支出中的55%以上，而房地產(chǎn)開發(fā)所得的2/5以上的銷售費(fèi)用也流向的政府。因此，抑制國(guó)內(nèi)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制不斷劇增的房?jī)r(jià)，是國(guó)家政府單位應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。本文就將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一個(gè)大致的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一 、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用的框架結(jié)構(gòu)

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，能夠便于我們清楚看到房?jī)r(jià)高漲的原因，進(jìn)而找出相應(yīng)的政策切入點(diǎn)：

（一）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用框架的構(gòu)成要素

1.開發(fā)成本費(fèi)用

主要包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。

2.期間費(fèi)用

期間費(fèi)用主要包括了施工管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)和住宅開發(fā)項(xiàng)目等費(fèi)用支出。管理費(fèi)用就是指企業(yè)行政管理部門為了開展管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用；此外費(fèi)用就是指開發(fā)商為了籌集資金而產(chǎn)生的費(fèi)用支出，包括企業(yè)在營(yíng)業(yè)期間所產(chǎn)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)支出；銷售費(fèi)用就是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)或是提供勞務(wù)薪酬過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用。

3.稅金

稅金是指國(guó)家相關(guān)部門依法征收的法律資金，我國(guó)相關(guān)法律文件中規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等。

4.其余費(fèi)用

房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)依法繳納其他行政性費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)總成本構(gòu)成的量化分析

筆者于2013年下半年對(duì)成都、北京、廣州等國(guó)內(nèi)七大城市的開發(fā)商，涉及到近百個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，并且結(jié)合了房地產(chǎn)網(wǎng)的研究報(bào)告數(shù)據(jù)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成及各部分的占比，調(diào)查詳情如圖一所示：

（三）房地產(chǎn)開發(fā)總支出及銷售收入流動(dòng)方向量化分析

從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用支出的總體來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用大致可以分為兩個(gè)部分，第一個(gè)部分就是總成本，另一個(gè)部分則是總稅收，即總費(fèi)用等于總稅收加總費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的流向主要有三個(gè)方向，即土地出讓費(fèi)、總稅收和非稅收費(fèi)流向政府；而另一部分則是非土地成本補(bǔ)償費(fèi)用，而用全部銷售費(fèi)用減去流向政府的部分稅金和非土地成本補(bǔ)償則為企業(yè)的剩余資金。

把房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用重要性環(huán)節(jié)排列起來(lái)，成本控制的重點(diǎn)順序則為：

土地費(fèi)用→建筑安裝費(fèi)用→財(cái)務(wù)預(yù)算費(fèi)用→銷售費(fèi)用→企業(yè)行政性支出費(fèi)用→工程前期及開發(fā)商間接費(fèi)。

另外，我們可以清楚看到，包括地價(jià)和稅收在內(nèi)的政府性費(fèi)用支出占到了房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用整體支出的55%以上，甚至更多，而且還有2/5的房地產(chǎn)開發(fā)商所得的銷售收入流入到政府當(dāng)中。所以，抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制不斷高漲的房?jī)r(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本權(quán)益和健康持續(xù)發(fā)展的必要工作，也就是從房地產(chǎn)開發(fā)成本上下手，從政府發(fā)展的角度來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展方向，根據(jù)國(guó)家政府的法律法規(guī)和文件制度來(lái)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

二、中國(guó)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)、投資額度大等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但是與之相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也是比較明顯的，可以說(shuō)房地產(chǎn)投資是一個(gè)長(zhǎng)期的產(chǎn)出過(guò)程。在對(duì)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析時(shí)則應(yīng)該從以下幾個(gè)方面去接入：

（一）對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行分析

房地產(chǎn)中投資與開發(fā)的GDP增長(zhǎng)往往都是從增到減的一個(gè)流程，而想獲取這些數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)則應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行科學(xué)的分析。如今，國(guó)家政府正在對(duì)日益火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，各項(xiàng)數(shù)據(jù)的變化也逐漸趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出現(xiàn)將會(huì)起到一定的抑制作用。如果房地產(chǎn)數(shù)據(jù)缺乏宏觀調(diào)控政策的控制，那么數(shù)據(jù)的發(fā)展將會(huì)跌宕起伏，隨之影響到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，而通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的檢測(cè)分析我們則可以清楚看到房地產(chǎn)開發(fā)與投資之間大致的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對(duì)數(shù)據(jù)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)大致的把握。

（二）使用協(xié)整的方式對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)證檢驗(yàn)

協(xié)整方法是房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行客觀分析的主要方法，對(duì)數(shù)據(jù)中的兩個(gè)極端要素進(jìn)行分析檢測(cè)，進(jìn)而將數(shù)據(jù)偏差度控制在有效范圍內(nèi)，借助協(xié)整的方式來(lái)進(jìn)行平穩(wěn)檢測(cè)。合理運(yùn)用協(xié)整方法能夠獲得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的效益特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)每次的投資這就意味著新的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)。在獲得這些數(shù)據(jù)之后則可以對(duì)相應(yīng)的功能進(jìn)行相應(yīng)的辨析了解，借助房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出數(shù)據(jù)，更加清楚看到房地產(chǎn)投資的整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，而房地產(chǎn)投資方則可以依據(jù)此數(shù)據(jù)選擇科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的最大化發(fā)展，擴(kuò)大原有的資金使用范圍，讓其能夠發(fā)揮出現(xiàn)最大的統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與投資之間的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具有強(qiáng)烈的聯(lián)系，我們也不難看出投資與開發(fā)之間的重要關(guān)系。自從進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，更多的企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中。

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