中國保障房的發(fā)展現(xiàn)狀及融資渠道分析

【摘要】我國的保障房建設(shè)是一項(xiàng)重要的民生工程，旨在解決我國中低收入者家庭的住房問題，促進(jìn)公平正義。保障房是發(fā)揮國家財(cái)政的作用，并聯(lián)合社會力量共同參與，保護(hù)中低收入者權(quán)益的渠道。本文分析了我國保障房建設(shè)融資的現(xiàn)狀，并歸納了融資渠道存在的問題，并針對性的提出了拓寬我國保障房建設(shè)融資渠道的建議，希望能夠促進(jìn)保障房建設(shè)的又好又快發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】保障房；現(xiàn)狀；融資渠道；建議

在“十二五”期間，政府致力于民生建設(shè)，把保障性住房的建設(shè)作為重點(diǎn)民生項(xiàng)目。“十二五”期間我國計(jì)劃建設(shè)保障性住房3600萬套，同時(shí)，中央將保障性住房建設(shè)任務(wù)列為考核政府工作的重要指標(biāo)，使保障性住房建設(shè)的重要性更為凸顯。2011～2014年因建設(shè)周期的緣故，雖然我國保障房建設(shè)的實(shí)際完成率低于建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)，但實(shí)際執(zhí)行及開工率均高于計(jì)劃建設(shè)的指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)顯示“十二五”期末，我國保障房的覆蓋面將超過城市人口的20%。如此的建設(shè)規(guī)模是需要穩(wěn)定而大量的資金方面的支持的，因此，對于保障房建設(shè)的融資渠道的問題，成為了政府亟待解決的關(guān)鍵點(diǎn)，關(guān)系到安居工程的整體水平。

一、我國保障房建設(shè)融資的現(xiàn)狀

保障房建設(shè)需投入大量的融資資金，而僅靠政府的財(cái)政預(yù)算是很難填補(bǔ)融資的缺口的。2013年我國保障房計(jì)劃建成666萬套，實(shí)際竣工544套，資金注入量1.12萬億元。而到了2014年，實(shí)際完成470萬套，總投資上升到了1.4萬億元。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，其中的八千多億是通過社會金融機(jī)構(gòu)的融資以及相關(guān)企業(yè)的投資而完成的，接下來的六千多億是政府的財(cái)政支持，包括通過各種招商引資的渠道來籌措，其中中央用于保障性安居工程的資金為2000多億元，地方政府籌集資金4000億元。雖然從表面看來，融資的結(jié)果是比較理想的，但認(rèn)真分析其融資結(jié)構(gòu)，仍存在很多問題，特別是可持續(xù)性融資的動力問題。

1.政府的融資平臺公司的融資風(fēng)險(xiǎn)加大，導(dǎo)致金融支持保障性住房的建設(shè)后勁不足。特別是對地方各級政府來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)情況尚好，但是對于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府而言，保障性住房的建設(shè)使他們承擔(dān)沉重的債務(wù)，必須調(diào)整策略。但在調(diào)整策略的過程中，地方政府注資的能力呈現(xiàn)出疲軟的現(xiàn)象，融資平臺的擔(dān)保能力不能滿足大量資金涌入的需要，再加上其它的融資剛性需求，如其他民生項(xiàng)目，這種平臺的籌集資金的能力是滿足不了大規(guī)模的進(jìn)行保障性住房的建設(shè)的。

2.金融支持保障性住房的收益率較低，而融資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)和收益之間顯得不成比例，很多金融機(jī)構(gòu)都不愿意涉足保障性住房項(xiàng)目的投資。保障性住房和純粹的商品房之間的差價(jià)很大，是因?yàn)楸Ｕ闲宰》康亩▋r(jià)是政府行為，并沒有進(jìn)行市場化，這些民生工程基本都是利潤很低的，有的甚至是零利潤，投入和產(chǎn)出不成比例。所以按照國家要求，金融機(jī)構(gòu)只能面對較低的價(jià)格，不能提高價(jià)格。而金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)一樣，其最終目的是為了盈利，按照自愿優(yōu)化配置的市場機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)只會把大量的資金投入到有利可圖的項(xiàng)目上。難以把目光投向付出與回報(bào)嚴(yán)重不成比例的保障房項(xiàng)目上，而且融資的資金回?cái)n周期長，與房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)是同樣大的，但是收益卻不如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。低收益和高風(fēng)險(xiǎn)不成比例，金融機(jī)構(gòu)參與的動力不足，甚至望而卻步。

3.保障性住房的信貸條件門檻高，限制了金融機(jī)構(gòu)的參與和支持。最近幾年，受國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，縮小了信貸的規(guī)模，提高了支持保障性住房建設(shè)的融資條件，同時(shí)為了相應(yīng)國家有關(guān)政策的號召，對有實(shí)力的房地產(chǎn)客戶實(shí)行了擇優(yōu)服務(wù)的政策，優(yōu)先考慮實(shí)力強(qiáng)，規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于那些實(shí)力稍弱和規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)，則沒有太大的吸引力，這也是出于金融機(jī)構(gòu)自身生存和發(fā)展的需要，目的是規(guī)避開發(fā)企業(yè)由于效益欠佳而導(dǎo)致的融資資金斷裂，從而轉(zhuǎn)移到自己身上的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、拓寬我國保障房建設(shè)的融資渠道建議

1.保障性住房其實(shí)質(zhì)屬于我國政府提供的社會公共產(chǎn)品，政府應(yīng)該成為這種民生項(xiàng)目的主要融資渠道，應(yīng)該發(fā)揮政府的招商引資的作用。首先，提高政府的公共財(cái)政預(yù)算，把保障性住房所需的資金納入到政府公共預(yù)算中；其次，將每年的住房公積金閑置不用的部分，用于保障房的建設(shè)資金，完善土地的流轉(zhuǎn)和租賃市場；再次，建立穩(wěn)定的保障房建設(shè)財(cái)政資金投入體制，使保障房住房項(xiàng)目的財(cái)政支出比例固定化，成為剛性規(guī)定。

2.進(jìn)一步完善制度保障，大力推進(jìn)金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，引導(dǎo)社會力量參與投資建設(shè)和運(yùn)營，多渠道多方式籌集資金和房源。一是金融機(jī)構(gòu)要結(jié)合各地實(shí)際，發(fā)揮自身優(yōu)勢，不斷探索和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式，多種方式拓寬融資渠道，努力為安居工程提供全方位、全過程的綜合金融服務(wù)。二是創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押和第三方連帶責(zé)任擔(dān)保等組合型擔(dān)保方式，加大對保障性住房建設(shè)的支持力度。三是探索發(fā)展公共租賃住房貸款業(yè)務(wù)。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。積極開展保障性住房項(xiàng)目貸款試點(diǎn)，用好公積金結(jié)余貸款。四是對保障性住房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面實(shí)行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策。

結(jié)語：

總之，我國的保障房建設(shè)關(guān)系到人民總體生活水平的提高和全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程，而保障房建設(shè)的融資渠道的解決和拓寬是這項(xiàng)民生工程順利實(shí)施，并產(chǎn)生相應(yīng)效果的物質(zhì)保障，保障房屬于政府提供的公共產(chǎn)品，有些地方政府財(cái)政困難的情況下啟動拆遷安置保障房，風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。因此，政府部門在前期項(xiàng)目論證階段必須進(jìn)行動態(tài)資金預(yù)算，同時(shí)做好安置前的準(zhǔn)備工作，做好政策導(dǎo)向及配套；除此之外，政府部門、金融機(jī)構(gòu)以及社會力量需要通力合作，拓寬融資渠道，在相關(guān)制度上進(jìn)行創(chuàng)新，并健全資金使用的監(jiān)督機(jī)制。

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