近年廣州市房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化特征研究

【摘要】房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化特征是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問(wèn)題，尤其在一線城市更具有標(biāo)桿意義。本文以廣州市2009年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)作為研究對(duì)象， 收集了2009至2014年5年廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約年均價(jià)數(shù)據(jù)，結(jié)合GIS空間分析法，分析了近年來(lái)廣州房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空演變特征。結(jié)果表明：自2009年以來(lái)，廣州市新建商品房平均價(jià)格總體呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，但各類用途地價(jià)漲幅差異明顯。商品房的空間分布具有一定的聚集性和明顯的差異性，具有沿主要干線向外圍延伸的軸向擴(kuò)展特征。不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格差異分化，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)最高，距離中心城區(qū)越遠(yuǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)格越低，符合商品房?jī)r(jià)格空間分布的圈層模式。在未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)方面，潛在的增長(zhǎng)極為南沙區(qū)。

Abstract： Temporal and Spatial Variation of real estate prices is a hot issue in the field of real estate， in particular， with the benchmark significance in more cities. Taking Guangzhou City real estate price changes since 2009 for the study were collected from 2009 to 2014 5 in Guangzhou （including 10 District Municipality， HuaDu and Zengcheng 2 county-level cities） new housing online signing average price data， combined with relevant Theory and GIS spatial analysis， temporal analysis of real estate prices in recent years， Guangzhou evolution and influencing factors. The results showed that： Since 2009， the average price of commercial housing in Guangzhou City， the new overall showing a rising trend， but various uses premium increase significantly different. The spatial distribution of housing has some aggregation and obvious differences， characterized by having an axial extension along the main trunk extending to the periphery. Real estate price differences in different areas of differentiation， the highest prices in the center of town， farther from the center of the city， the lower real estate prices， real estate prices in line with circle pattern of spatial distribution. Future trends in real estate， potential growth is extremely Nansha District. In addition， the main factors affecting the real estate prices are economic factors， geographical factors and administrative factors.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；GIS空間分析法；時(shí)空特征；廣州市

Keywords： real estate prices； GIS spatial analysis method； spatial and temporal characteristics； Guangzhou

房地產(chǎn)業(yè)自興起至如今，已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，其增長(zhǎng)速度過(guò)高或過(guò)低都會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性發(fā)展造成很大的影響[1]。房地產(chǎn)的價(jià)格則反映了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求與供給狀況，反映各種因素對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響程度，反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。因此，密切地關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究有助于為相關(guān)政府部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)提供決策意見(jiàn)，為普通大眾提供相應(yīng)的房地產(chǎn)信息。

近年來(lái)，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)空變化，相關(guān)研究在學(xué)術(shù)界也隨之增多。不少學(xué)者對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)空特征進(jìn)行實(shí)證分析。周春山分析了廣州1993-2002十年間商品房?jī)r(jià)格變化的空間特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)總體上以二沙島為中心向周圍遞減[2]；彭敏娟結(jié)合統(tǒng)計(jì)分析和GIS空間分析的方法研究長(zhǎng)沙市1998-2006年的商品房?jī)r(jià)格，發(fā)現(xiàn)時(shí)間上長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不斷上漲，其上漲幅度有所差異；空間上也同樣具有廣州房?jī)r(jià)的圈層式分布特征[3]。張明明運(yùn)用灰色理論和GIS系統(tǒng)處理方法，也同樣發(fā)現(xiàn)武漢市商品住宅價(jià)格分布呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)不斷上升[4]；同樣的規(guī)律也在蘭州、南昌、西安等地出現(xiàn)[5-7]。郭建華利用空間動(dòng)態(tài)面板模型，提出我國(guó)商品房?jī)r(jià)格存在較強(qiáng)的時(shí)間上的動(dòng)態(tài)慣性效應(yīng)和空間上的區(qū)域關(guān)聯(lián)特征[8]。

對(duì)于影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，學(xué)者們也是見(jiàn)仁見(jiàn)智。張冕根據(jù)Hedonic定價(jià)理論，通過(guò)建立線性模型，發(fā)現(xiàn)影響上海市住宅價(jià)格變化最顯著因素是區(qū)位因素[9]。有學(xué)者則認(rèn)為影響蘭州市商品住宅價(jià)格除了區(qū)位因素，最主要的因素還有供給因素、需求因素和金融因素[5]。此外，城市規(guī)劃和人文環(huán)境也是影響住宅價(jià)格的重要因素[7，10]。鄒利林進(jìn)一步概括了國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍劃分的三種影響因素，分別是一般因素（宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地制度、城鎮(zhèn)化水平、財(cái)稅體制等方面）、區(qū)位因素（商服繁華程度、公共物品投放水平、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃）和個(gè)別因素（規(guī)劃條件、建筑條件、取得方式、宗地面積）等[11]。

以上研究?jī)H針對(duì)商品住宅，而對(duì)商品房，包括商品住宅、辦公樓、商業(yè)樓的綜合研究比較欠缺。此外，分析的數(shù)據(jù)也過(guò)于單一，有學(xué)者僅僅利用住宅銷售均價(jià)對(duì)武漢市住宅價(jià)格時(shí)間特征進(jìn)行研究[4]，房地產(chǎn)價(jià)格可以考慮使用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示，房地產(chǎn)價(jià)格研究需要進(jìn)行綜合分析。此外，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)不斷更新信息，發(fā)展迅速的行業(yè)，需要及時(shí)更新房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，尤其是對(duì)于華南區(qū)域發(fā)展中心的廣州市來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)有著重要的指向作用，對(duì)廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展研究具有非常重要的意義和作用，有利于政府制定相關(guān)政策。

1、數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

1.1研究區(qū)域概況

廣州市地處112°57′-114°3′E，22°26′-23°56′N，地理位置優(yōu)越，是“海上絲綢之路”的起點(diǎn)之一，被稱為中國(guó)“南大門(mén)”。研究區(qū)總面積7434.4km2占全省陸地面積的4.21%。2014年全市總?cè)丝谶_(dá)到8424169人，2014年廣州市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1.67萬(wàn)億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為58500元，同比增長(zhǎng)7.6%。廣州市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)較早，發(fā)展迅速，人多地少的矛盾突出，以此影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

1.2數(shù)據(jù)來(lái)源

本文中所采用的人文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料主要源于2009-2014年的《廣州年鑒》和《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》（2009-2014），結(jié)合“陽(yáng)光家緣”等網(wǎng)站，收集了2009年至2014年廣州市新建商品房的價(jià)格數(shù)據(jù)，包含廣州市各區(qū)商品房各年均價(jià)，選用新建商品房的均價(jià)來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)空特征。均價(jià)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行多年平均價(jià)格的比較，反映商品房在時(shí)間和空間上的變化。此外，也結(jié)合了地價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面分析，以期更加客觀全面地反映廣州市房地產(chǎn)價(jià)格狀況。

1.3主要研究方法

在查閱眾多相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，使用Excel制作廣州市近五年來(lái)商品房的價(jià)格變化趨勢(shì)圖表來(lái)反映其變化規(guī)律。以廣州市2009年至2014年各區(qū)的新建商品房銷售均價(jià)為基礎(chǔ)，運(yùn)用GIS空間分析方法，構(gòu)建多個(gè)圖層，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)Arc Map的點(diǎn)位標(biāo)示功能，將廣州市各區(qū)的商品房?jī)r(jià)格標(biāo)注，繪制成專題圖，通過(guò)圖件直觀顯示房?jī)r(jià)的空間特性，對(duì)其空間分布進(jìn)行分析。

2、研究結(jié)果與分析

2.1 廣州市商業(yè)、住宅及工業(yè)地價(jià)的時(shí)間變化特征分析

城市地價(jià)是一個(gè)受很多因素綜合影響的、能綜合反映城市土地優(yōu)劣和城市綜合發(fā)展水平的指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)、行政、交通、環(huán)境、供求等方面因素不僅自身會(huì)發(fā)生一系列的變化，而且它們對(duì)地價(jià)的影響方式程度也是不斷變動(dòng)的。這些變化體現(xiàn)為地價(jià)水平在時(shí)間上的推移。本文從中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，廣州市國(guó)土資源與房屋管理局等官方網(wǎng)站中收集地價(jià)方面相關(guān)數(shù)據(jù)，繪制地價(jià)水平值、地價(jià)指數(shù)等曲線圖（圖2、圖3）

從以上圖表可以看出，2009-2014年期間，廣州市的商業(yè)地價(jià)、住宅地價(jià)、工業(yè)地價(jià)和綜合地價(jià)這幾類用途地價(jià)一直保持上升的趨勢(shì)，其中，2011年至2012年之間地價(jià)的上升區(qū)間較大。從2009年至2014年，商業(yè)地價(jià)整體水平上漲了404%；住宅地價(jià)整體水平上漲了377%；工業(yè)地價(jià)整體水平上漲了53.3%，綜合地價(jià)整體水平上漲了388%。

圖3的地價(jià)指數(shù)均是以2000年為計(jì)算基期的定基指數(shù)。2014年廣州市綜合地價(jià)指數(shù)為303，商業(yè)地價(jià)指數(shù)為263，居住地價(jià)指數(shù)為338，工業(yè)地價(jià)指數(shù)為239。其中居住地價(jià)指數(shù)最高，商業(yè)地價(jià)指數(shù)次之，工業(yè)地價(jià)指數(shù)最小。與2013年相比，綜合地價(jià)指數(shù)增加39個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地價(jià)指數(shù)增加29個(gè)百分點(diǎn)，居住地價(jià)指數(shù)增加46個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)地價(jià)指數(shù)增加41個(gè)百分點(diǎn)。其中居住地價(jià)指數(shù)增加最大，工業(yè)地價(jià)指數(shù)增加次之，商業(yè)地價(jià)指數(shù)增加最小。（表1）

2.2 新建商品房?jī)r(jià)格時(shí)間變化特征分析

本文從陽(yáng)光家緣網(wǎng)站中收集了關(guān)于近幾年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告資料，將新建商品房的價(jià)格數(shù)據(jù)作為基本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并繪制相關(guān)圖表（圖4），廣州市從2009年至2014年這5年期間新建商品房，包括住宅、商鋪和寫(xiě)字樓的平均價(jià)格走勢(shì)圖。鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性和住宅研究的重要性，本文著重對(duì)商品住宅價(jià)格的時(shí)空變化及其驅(qū)動(dòng)機(jī)制進(jìn)行研究。選取2009年以來(lái)廣州市十區(qū)新建商品住宅的平均價(jià)格數(shù)據(jù)，繪制商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)圖（圖5）。

從圖4中可以看出，廣州市新建商品房平均價(jià)格總體趨于不斷上漲的態(tài)勢(shì)。其中，商品住宅平均價(jià)格從2009的10541元/平方米一直上漲到2014年的15148元/平方米，上漲43.7%。寫(xiě)字樓的平均價(jià)格從2009年的14763元/平方米一直上漲到2014年的20756元/平方米，上漲40.6%。相對(duì)于寫(xiě)字樓和商品住宅，商鋪在三者中的平均價(jià)格總體上是最高的，但波動(dòng)也較大， 2009年到2014年，商鋪的價(jià)格上漲了164%。

圖5中體現(xiàn)了廣州市各區(qū)商品住宅價(jià)格存在差異，其中，天河區(qū)的房?jī)r(jià)高于同時(shí)期的其他行政區(qū)，南沙區(qū)和花都區(qū)的商品住宅價(jià)格在廣州中處于比較低的水平，總體上，2009-2014年，廣州市各區(qū)的商品住宅價(jià)格仍處于上升態(tài)勢(shì)。

2.3新建商品房?jī)r(jià)格空間變化特征分析

2.3.1 商品房空間分布特征

從樓盤(pán)分布圖中可以看到廣州市的商品房在空間上分布具有很明顯的聚集性特征。大部分樓盤(pán)集聚在市中心六區(qū)，包括天河、越秀、荔灣、海珠、黃埔和番禺區(qū)，這六個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā)比較早，也屬于廣州市的金融中心，人口密集，對(duì)于商品房的需求量大。因此，這六區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較多。除了商品房的聚集性的特點(diǎn)，廣州市的商品房分布也與交通干線有著密切的關(guān)系，其分布大致以交通干線為軸向，向兩邊擴(kuò)展。環(huán)市路、廣園快速路、華南快速路和東風(fēng)路沿線地區(qū)的商品房分布都具有此特征。不同區(qū)域的商品房空間分布具有明顯差異性。中心六區(qū)聚集大量樓盤(pán)。而南沙區(qū)的商品房較少且分散，呈零星狀分布。隨著南沙區(qū)被確立為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)后，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到此投資，其樓盤(pán)也迅速增長(zhǎng)。

2.3.2商品住宅價(jià)格空間分布特征

根據(jù)2009-2014年廣州市各區(qū)新建商品住宅的均價(jià)，使用GIS空間分析功能繪制了2009-2014商品住宅均價(jià)圖，圖中反映了廣州市商品房?jī)r(jià)格在空間上存在差異，顏色的深淺表示不同均價(jià)區(qū)間。

以廣州市十區(qū)的新建商品住宅作為研究的對(duì)象，通過(guò)比較2009-2014年廣州市新建商品住宅均價(jià)空間分布圖。可以看到，除了增城和從化，其他區(qū)都有均價(jià)區(qū)間，其顏色越深，表明房?jī)r(jià)越高；顏色越淺，房?jī)r(jià)也越低；不同年份和不同行政區(qū)，其價(jià)格區(qū)間存在差異。2009-2014年，天河區(qū)的商品住宅均價(jià)一直處于最高水平，天河區(qū)作為廣州市新城區(qū)中心區(qū)，位于廣州市新中心軸線上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人口密集，其房?jī)r(jià)一直處于最高，其次是越秀區(qū)和海珠區(qū)，最后是白云區(qū)、黃浦區(qū)、蘿崗區(qū)等，由市中心區(qū)向外，其房?jī)r(jià)逐漸遞減。南沙區(qū)的商品住宅價(jià)格處于最低水平。隨之南沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的確立，廣州市未來(lái)潛在增長(zhǎng)點(diǎn)是南沙區(qū)，其房?jī)r(jià)近幾年一直處于上升，由2009年的4824.7元/平方米上升到2014年的10968元/平方米，增長(zhǎng)速度較快。花都區(qū)在2010年的商品住宅價(jià)格在近幾年中是最高的，其近幾年的房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。

此外，商品房?jī)r(jià)格具有圈層式結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，呈現(xiàn)由里到外逐步遞減的規(guī)律。商品住宅的價(jià)格的高低與其區(qū)位分布狀況有著密切聯(lián)系，交通便利，商業(yè)區(qū)繁華，自然環(huán)境優(yōu)越往往可以提高商品住宅的價(jià)格。如天河城、正佳廣場(chǎng)等商圈，其房地產(chǎn)價(jià)格高；沿珠江、公園和風(fēng)景區(qū)等自然環(huán)境良好的區(qū)域附近，其房地產(chǎn)價(jià)格也相對(duì)比較高。

綜合以上對(duì)廣州市的商品房，尤其是商品住宅的價(jià)格時(shí)空變化狀況分析，2009-2014年，各區(qū)商品住宅的價(jià)格都有所上漲，但其上漲的幅度差異明顯。越秀區(qū)商品住宅平均價(jià)格上漲了135.34%；荔灣區(qū)上漲了66.35%；海珠區(qū)上漲了110%；天河區(qū)上漲了115.6%；白云區(qū)上漲了117.7%；黃埔區(qū)上漲了104.8%；南沙區(qū)上漲了127.3%；蘿崗區(qū)上漲了56%；花都區(qū)漲幅最小為13.7%；番禺區(qū)漲幅最大為150.7%；

3、結(jié)論與討論

土地是人類生產(chǎn)生活的主要載體，研究土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)的投資決策有著非常重要的意義。本文運(yùn)用地價(jià)指數(shù)和地價(jià)水平值等指標(biāo)研究2009-2013年廣州市的地價(jià)，發(fā)現(xiàn)廣州市的商業(yè)地價(jià)、住宅地價(jià)、工業(yè)地價(jià)和綜合地價(jià)一直保持上升的趨勢(shì)。隨著地價(jià)的上漲，自2009年以來(lái)，廣州市新建商品房均價(jià)總體上也趨于不斷上漲的態(tài)勢(shì)。其中，商品住宅的平均價(jià)格不斷上漲，但不同行政區(qū)漲幅差異明顯，其平均價(jià)格高低排序基本保持一致。寫(xiě)字樓的平均價(jià)格在2014年有所下降，商鋪在三者中的平均價(jià)格總體上是最高的。商品房的空間分布具有一定的聚集性和明顯的區(qū)域差異性，商品房開(kāi)發(fā)具有沿主要干線向外圍延伸的軸向擴(kuò)展特征。近年來(lái)，廣州市以中心城區(qū)的房?jī)r(jià)最高，距離中心城區(qū)越遠(yuǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)格越低，符合周春山（2003）商品房?jī)r(jià)格空間分布的圈層模式。在未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)方面，廣州市未來(lái)潛在的增長(zhǎng)極為南沙區(qū)。

本文對(duì)廣州市的商品房的價(jià)格時(shí)空變化進(jìn)行較為詳細(xì)的分析，不難發(fā)現(xiàn)，土地是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。此外，關(guān)于房地產(chǎn)投資，李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”?？梢?jiàn)，區(qū)位地段對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的重要性，交通便利，良好的自然環(huán)境，如靠近公園、江邊、自然保護(hù)區(qū)等都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。此外，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也對(duì)價(jià)格有重要的影響。例如，商圈附近可以為市民提供齊全的商品、服務(wù)及生活設(shè)施，學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等公共配套設(shè)施也有助于提升房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化特征以及影響因素的分析研究，希望可以為有關(guān)政府部門(mén)制定政策提供參考，以前政府制定相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，做到房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)商、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民大眾。

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