淺析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素和改進(jìn)措施

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下拓寬發(fā)展空間，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)必須以績(jī)效為手段，以探索新的經(jīng)營(yíng)模式。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)績(jī)效的特征的基礎(chǔ)上，探討了影響企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的諸多因素，并提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)績(jī)效；影響因素；改進(jìn)措施

企業(yè)績(jī)效是反映出企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成結(jié)果的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到績(jī)效評(píng)價(jià)，兩者密切相關(guān)。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的逐步明朗和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的相關(guān)問(wèn)題具有更現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)作用。研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素和改進(jìn)措施有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身經(jīng)營(yíng)狀況，準(zhǔn)確定位和調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，規(guī)避經(jīng)營(yíng)不利風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的績(jī)效特征

（一）項(xiàng)目制

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是土地和房產(chǎn)及其衍生品，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要依托于房產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)也具有項(xiàng)目制的特點(diǎn)。項(xiàng)目制能較好的反映房地產(chǎn)項(xiàng)目地經(jīng)營(yíng)效益，體現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的完整性，但以項(xiàng)目制為特征的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有短期性，忽略了長(zhǎng)期績(jī)效評(píng)價(jià)。在實(shí)際上報(bào)過(guò)程中往往以季報(bào)或年報(bào)的方式呈現(xiàn)，雖然完整的反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的階段性成果，卻與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目周期不相統(tǒng)一，具有一定的滯后性。

（二）偏重財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效大多偏重于企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的考核和評(píng)價(jià)。企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)常以企業(yè)盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力來(lái)體現(xiàn)。財(cái)務(wù)績(jī)效能夠全面衡量企業(yè)在戰(zhàn)略和項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中取得的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)管和約束，是經(jīng)營(yíng)者投資決策的重要依據(jù)和激勵(lì)獎(jiǎng)懲企業(yè)員工的可靠依據(jù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的偏重，往往造成企業(yè)重視財(cái)務(wù)成果和有形資產(chǎn)評(píng)價(jià)，輕視未來(lái)價(jià)值和無(wú)形資產(chǎn)，具有片面性和局部性，很難在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)企業(yè)績(jī)效作出全面、準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。

（三）側(cè)重目標(biāo)管理和關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效管理方法大多采用目標(biāo)管理和關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系。目標(biāo)管理強(qiáng)調(diào)以目標(biāo)統(tǒng)一員工的思想，指導(dǎo)員工的行動(dòng)，以保證企業(yè)戰(zhàn)略的整體性和執(zhí)行的一致性，激勵(lì)和調(diào)動(dòng)員工工作的積極性和創(chuàng)造力，但目標(biāo)管理存在部分目標(biāo)難以量化的弊端，也容易造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)中重結(jié)果，輕過(guò)程的局面。關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系，體現(xiàn)了考核指標(biāo)的關(guān)鍵性，并將結(jié)果指標(biāo)和過(guò)程指標(biāo)有效結(jié)合，但各績(jī)效指標(biāo)之間缺乏聯(lián)系，績(jī)效偏重個(gè)體績(jī)效，忽略績(jī)效部門聯(lián)系，從而影響總體目標(biāo)的達(dá)成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素

（一）財(cái)務(wù)因素

財(cái)務(wù)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要工具，是企業(yè)衡量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的客觀量化依據(jù)，在房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系中具有主導(dǎo)作用。企業(yè)的財(cái)務(wù)效益、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償債能力等財(cái)務(wù)因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有重要影響。財(cái)務(wù)效益反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)效益，是企業(yè)生存發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，持久的財(cái)務(wù)能力是績(jī)效的最終目標(biāo)。企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體現(xiàn)了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力和經(jīng)營(yíng)者的資產(chǎn)管理能力，是企業(yè)績(jī)效必不可少的重要部分。作為資本密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)舉債發(fā)展是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的必然舉措，因此，償債能力是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的標(biāo)志，是企業(yè)績(jī)效的重要影響因素。

（二）管理因素

首先，公司的治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略決策是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，影響企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要管理因素，治理結(jié)構(gòu)和決策體系的選擇直接影響著公司的經(jīng)營(yíng)效益和績(jī)效考核。企業(yè)階段性績(jī)效是企業(yè)總體戰(zhàn)略逐步實(shí)現(xiàn)的重要保證，而企業(yè)的戰(zhàn)略部署又指導(dǎo)著企業(yè)績(jī)效的實(shí)現(xiàn)。其次，公司制度是績(jī)效管理得以實(shí)施的重要制度保障，科學(xué)合理的企業(yè)績(jī)效考核離不開制度的約束和支持，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善企業(yè)相關(guān)運(yùn)營(yíng)、人事、安全、績(jī)效考評(píng)等制度等。最后，房地產(chǎn)企業(yè)管理中最復(fù)雜、最靈活的因素是人員結(jié)構(gòu)，企業(yè)人員素質(zhì)、專業(yè)能力、認(rèn)同感等都影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而影響企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的績(jī)效結(jié)果。

（三）環(huán)境因素

1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和國(guó)家政策影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和戰(zhàn)略選擇。例如：當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于上升時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，企業(yè)績(jī)效必然會(huì)提升；當(dāng)國(guó)家房地產(chǎn)政策緊縮時(shí)，部分企業(yè)因勢(shì)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，有些中小企業(yè)甚至脫離房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)入其他行業(yè)，相應(yīng)地，企業(yè)績(jī)效必受影響。

2.我國(guó)不同區(qū)域，不同城市的居民消費(fèi)觀念和購(gòu)買力存在差異，因此，也會(huì)對(duì)不同地域和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和績(jī)效評(píng)價(jià)產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的改進(jìn)措施

（一）立足企業(yè)戰(zhàn)略，確立合理的績(jī)效考核指標(biāo)

績(jī)效管理衡量指標(biāo)的建立是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的基礎(chǔ)，而企業(yè)戰(zhàn)略指標(biāo)的達(dá)成是考核部門和個(gè)人的主要標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)要充分遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，將戰(zhàn)略目標(biāo)逐步明確到部門和個(gè)人，并以此確定其績(jī)效考核目標(biāo)。首先，要健全企業(yè)崗位體系。企業(yè)要設(shè)置合理的崗位，明確崗位職能，使“事事有人做，人人有事做”，同時(shí)將管理理念和管理技術(shù)有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)。其次，要完善數(shù)據(jù)管理支持系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)通用的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)具備數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)來(lái)支持和反映各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)一步呈現(xiàn)過(guò)程指標(biāo)和結(jié)果指標(biāo)的關(guān)聯(lián)，建立各部門績(jī)效指標(biāo)的關(guān)聯(lián)性和邏輯性。

（二）創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)政策、去化和資金的多重嚴(yán)峻考驗(yàn)，企業(yè)要想急轉(zhuǎn)直下的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗之地，提升企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效能力就需要不斷創(chuàng)新企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性。企業(yè)可以采取跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型產(chǎn)品營(yíng)銷戰(zhàn)略，逐步完善企業(yè)戰(zhàn)略布局。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極更新觀念，與時(shí)俱進(jìn)，利用“房產(chǎn)+電商”模式，打造互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代房地產(chǎn)銷售的新型模式。創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，可以使企業(yè)在穩(wěn)中求變，進(jìn)一步盤活經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性，特別是在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新產(chǎn)品渠道對(duì)提高流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率，降低庫(kù)存量，提升企業(yè)績(jī)效有積極的作用。

（三）善用財(cái)務(wù)杠桿，加強(qiáng)資產(chǎn)監(jiān)管和內(nèi)部控制

財(cái)務(wù)杠桿是一種利用債務(wù)來(lái)提升企業(yè)價(jià)值財(cái)務(wù)管理手段，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，財(cái)務(wù)杠桿能加速企業(yè)發(fā)展，但也容易致使企業(yè)面臨倒閉破產(chǎn)的局面。房地產(chǎn)企業(yè)要在當(dāng)前復(fù)雜多變的、政策緊縮市場(chǎng)環(huán)境下取得開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提升，就需要在加強(qiáng)資產(chǎn)監(jiān)管，提高內(nèi)部控制能力的前提下，合理使用財(cái)務(wù)杠桿。首先，企業(yè)要科學(xué)預(yù)測(cè)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)程中面臨的內(nèi)外部環(huán)境的變化趨勢(shì)，并確定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，以規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)。其次，要加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管和內(nèi)部控制。企業(yè)管理者要不斷提升管理水平和自身素質(zhì)，遵紀(jì)守法，以身作則，為企業(yè)內(nèi)部控制人員做好表率，細(xì)化管理項(xiàng)目和控制策略，完善管理?xiàng)l例和內(nèi)部控制度，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，逐步形成符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的靈敏的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系和嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。

（四）注重績(jī)效輔導(dǎo)，提高績(jī)效管理實(shí)效

企業(yè)績(jī)效實(shí)現(xiàn)的主體是員工，要使得績(jī)效管理真正取得實(shí)效，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)增添動(dòng)力，績(jī)效輔導(dǎo)必不可少。首先，要在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造以績(jī)效為導(dǎo)向的企業(yè)文化。企業(yè)要將績(jī)效管理的關(guān)注點(diǎn)和激勵(lì)性向各員工闡釋清楚，讓員工逐步認(rèn)同和倡導(dǎo)企業(yè)的價(jià)值觀，從而使得績(jī)效管理的推行更加順暢。其次，管理者提高管理能力，在績(jī)效實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)員工進(jìn)行指導(dǎo)激勵(lì)和協(xié)調(diào)監(jiān)控，通過(guò)有效持續(xù)的溝通了解員工動(dòng)態(tài)，幫助員工解決實(shí)際問(wèn)題，適時(shí)調(diào)整績(jī)效計(jì)劃。同時(shí)，績(jī)效管理也要體現(xiàn)信息的對(duì)稱性。管理者在績(jī)效管理的過(guò)程中要給員工提供一定的信息和資源支持，利用信息的對(duì)稱性和透明度，增強(qiáng)員工的工作控制力。

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