某小區(qū)物業(yè)管理實施方案分析

摘 要：本文針對某小區(qū)的特點，除了按照物業(yè)公司常規(guī)的物業(yè)管理方法進行管理外，另加了針對性的管理，以提高物業(yè)管理質(zhì)量，讓業(yè)主達到滿意的程度。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；實施；方案

一、管理范圍及思路

在該小區(qū)認真做好防火、防盜、防破壞、防事故、防人身傷害和防自然災害的預防工作，以及所有消防設(shè)施、器材和監(jiān)控設(shè)備及其配套設(shè)施的日常管理。其次，根據(jù)小區(qū)的硬件設(shè)施的具體情況，在崗位設(shè)置上充分考慮以下三個“結(jié)合”，即重點部位與一般區(qū)域的相結(jié)合；固定崗與巡邏崗的結(jié)合；人防與技防的結(jié)合。在基本封閉的前提下，崗位設(shè)置時可以不考慮每個單元都設(shè)置大崗的做法，前區(qū)域設(shè)置地面固定崗的做法，盡量減少固定崗的設(shè)置。在實際運作時，主要通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分發(fā)揮地面固定崗及地面巡邏崗的作用。

二、日常管理控制

（一）人流管理。嚴格執(zhí)行《來人來訪登記制度》和進出驗證制度。對進出人員微笑服務(wù)，使用文明用語表示迎接和問候。當有客人來訪時，主動點頭微笑示意，并用文明用語詢問訪客 訪問哪位、哪里 等，出示有效證件登記。外來客人必須說準被訪業(yè)主的樓層房號、姓名等，須被訪人同 意后方可登記進 認真核對證件和持有人是否相符，若不符則不予登記并禁止進入。當訪客出現(xiàn)門口時，保安員致意說“再見！”“慢走！”等，并記載離開時間。對進入小區(qū)進行作業(yè)的外來人員，須經(jīng)業(yè)主（住戶）同意，到管理處辦理有關(guān)手續(xù)后方能作業(yè)。作業(yè)完成后，經(jīng)管理處派人驗證未損壞公共設(shè)施后方可放行，同時做好記錄備查。

（二）物流管理。業(yè)主（住戶）、外來人員搬出物品，嚴格執(zhí)行《物品搬出管理規(guī)定》，到管理處辦理手續(xù)后，方能放行。當班保安員收到《放行通知單》后，應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，簽上保安員的姓名和放行的時間?！斗判型ㄖ獑巍讽毥换毓芾硖?。 若業(yè)主（住戶）、外來人員搬出物品時未辦理《放行通知單》，保安員應(yīng)予提示并拒絕放行。特殊情況可立即報告班長或管理處處理。

（三）巡邏管理。24小時不間斷地對樓層、門市、停車場和地面等巡邏。巡樓保安員根據(jù)巡更點的設(shè)置次序、路線巡邏。從上至下認真仔細地巡視，一旦發(fā)現(xiàn)有形跡可疑人員等情況，按突發(fā)事件處理程序等有關(guān)規(guī)定處理，做好值班記錄并上報。巡查各機房重地，包括電梯機房、發(fā)電機房、水泵房、高低壓配電房和水箱等門邊暗角等重點部位，發(fā)現(xiàn)不安全因素，迅速與值班人員取得聯(lián)系， 及時消除隱患。巡查每層樓時，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無異常氣味等等，當發(fā)現(xiàn)有冒煙并伴有焦糊味，歹徒撬門行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內(nèi)有水溢出門外，房內(nèi)無人房門大開，呼叫無人應(yīng)答，有人擾亂正常的生活秩序和大聲喧嘩的情況，應(yīng)立即采取行動，按突發(fā)事件等有關(guān)程序處理，并做好值班記錄。及時發(fā)現(xiàn)和消除各種隱患。巡邏時要仔細檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，情況嚴重的要立即報告班長或管理處及時處理，并做好值班記錄。指揮車輛慢速行駛，引導車輛停在指定車位，嚴禁亂停亂放，若發(fā)現(xiàn)行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時進行查處糾正，并做好記錄。巡查車況，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時通知司機，并做好記錄，上報管理處及時處理。每日早上08：30將《發(fā)現(xiàn)故障通知單》報管理處服務(wù)中心并轉(zhuǎn)呈維修班。

（四）車輛管理。嚴格執(zhí)行道口崗操作規(guī)程。認真檢查車輛外觀，發(fā)現(xiàn)有破損情況，應(yīng)及時向駕駛員指出，并做好記錄，請駕駛員簽字確認。對臨時進場停放的車輛，值班員要主動提醒駕駛員按規(guī)定的行駛路線、停車位行駛停泊。對駛離道口的客貨車，應(yīng)按規(guī)定檢查有無攜帶貴重物品，如有則按《物流管理規(guī)定》執(zhí)行。外來臨時車輛出場時，值班員在車輛駛出時看清車牌號，并迅速取下該車司機存放的行駛證（或其他有效證件）趕到車擋器前，當車停在車擋前，司機開啟門窗時說：“謝謝！”值班員仔細核對車位牌、行駛證和司機、車輛，確認無誤后，將行駛證遞給司機。迅速開啟車擋放行 。禁止無關(guān)人員或可疑人員進入車庫。禁止用消防水源洗車，經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理。協(xié)助清潔工維護好車庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫整潔。

三、質(zhì)量控制

（一）安保工作。堅持“三級”檢查和地方公安機關(guān)的監(jiān)督、指導。一級檢查制度由班組負責實施，保安班長每日值勤時，定時或不定時巡視各崗位的工作紀律、處理問題的情況等，發(fā)現(xiàn)情況填寫《值班記錄表》。二級檢查由管理處負責實施：主任每日1-2次巡視保安員各崗位的工作情況，填寫《日工作記錄》。主任每月三次抽查保安員巡查記錄情況，每月巡視應(yīng)覆蓋大廈內(nèi)所有的巡更點，填寫《巡樓記錄本》。主任或其他工作人員，堅持每月至少8次以上對保安員的夜班值勤情況抽查，填寫《夜間查崗記錄本》。每月定期組織人員對安保、消防進行重點檢查，形成報告匯總、整改落實。每季度組織一次夜間緊急集合，檢驗隊伍的快速反應(yīng)能力，填寫《緊急集合檢驗記錄表》。每年組織一次消防實戰(zhàn)演練，填寫《消防演習記錄表》。質(zhì)量管理部每月一次對保安工作進行一次全面的檢查。公司社區(qū)環(huán)境管理部每季度一次對保安工作進行一次全面的檢查。公司社區(qū)環(huán)境管理部每年至少進行兩次夜間突擊檢查或緊急集合演練。

（二）消防工作。各類消防設(shè)備、設(shè)施及其配套設(shè)施符合《中華人民共和國消防法》、《重點單位消防工作的十項標準》等法規(guī)。消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度落實。員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置清楚，使用方法正確。電器設(shè)備運行正常，無超負荷運轉(zhuǎn)情況；電線、電纜的絕緣層無老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象；電動機無空轉(zhuǎn)，防雷設(shè)備完好，無私拉亂接電線情況等等。消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材定期檢查，管理制度健全并嚴格，責任落實到人，始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。堅持公司“三級”檢查和消防部門的專業(yè)檢查相結(jié)合的制度。一級檢查由班（組）組織實施，要求每班日檢查一次。二級檢查由管理處領(lǐng)導每月組織班（組）長對責任區(qū)域的消防安全設(shè)備（施），包括易燃易爆物品、滅火器、消火栓等進行一次認真檢查，填寫檢查記錄表。三級檢查由物業(yè)公司安委會組織實施，每季度檢查一次。每年邀請地方消防部門履行一次檢查。

四、季度考核指標

突發(fā)事件（糾紛、交通、火災等）保證5分鐘趕到現(xiàn)場處理或報告相關(guān)部門處理；得到預警信息（如自然災害）后3分鐘內(nèi)與相關(guān)信息發(fā)布部門聯(lián)系確認，5分鐘內(nèi)通知相關(guān)部門并采取預防措施；設(shè)施報警發(fā)現(xiàn)異常；發(fā)現(xiàn)或接報后5分鐘內(nèi)到達并控制現(xiàn)場，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理； 安保、消防設(shè)備設(shè)施一般故障1小時內(nèi)恢復正常，特殊故障2天內(nèi)恢復正常，特殊情況下提出書面申請適當延長故障恢復時間；安保管理按規(guī)定實施日檢、月檢、季檢覆蓋率100%；大廈公共區(qū)域巡邏覆蓋率100%；崗位紀律抽檢合格率98%；制度執(zhí)行抽檢合格率99%；治安案件年發(fā)生率占總?cè)藬?shù)的≤0.2%；接到投訴后5分鐘內(nèi)作出反映，有效投訴在24小時內(nèi)提交處理報告，投訴處理率達到100%；杜絕重大安全責任事故，年度重大火災、刑事和交通等責任事故發(fā)生率=0（惡性外盜事件、1萬元以上財產(chǎn)損失、惡性破壞事件、火災事故等）；