揚州市商業(yè)綜合體發(fā)展情況調(diào)查報告

摘 要：近年來，空間巨型化、功能集約化和價值復合化的城市商業(yè)綜合體得到了快速發(fā)展，對提升中心城市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平，完善城市功能、活躍區(qū)域消費市場起到了重要作用。本文基于揚州城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及特點，結(jié)合與兄弟市的情況對比，剖析了綜合體發(fā)展過程中值得關注的幾點問題，并就如何完善經(jīng)營模式、優(yōu)化運營環(huán)境、促進特色發(fā)展等提出了切實可行的建議。

關鍵詞：城市商業(yè)綜合體；消費升級

一、揚州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及特點

（一）人氣旺，客流總量穩(wěn)定增長。截至2015年底，全市共有建成營業(yè)且符合列統(tǒng)條件的城市商業(yè)綜合體9家（時代廣場、力寶廣場、三盛國際廣場、匯金谷、樂天瑪特、凱德廣場、京華城、波司登世貿(mào)廣場、虹橋坊）。2015年全年，合計營業(yè)面積達44.22萬平方米，波司登世貿(mào)廣場、京華城、匯金谷、力寶廣場、時代廣場5家綜合體營業(yè)面積超5萬平方米。

2015年，9家商業(yè)綜合體合計客流總量達3150.18萬人次，較上年增長10%，其中力寶廣場、匯金谷以及2014年新開業(yè)的波司登世貿(mào)廣場客流量增幅達20%以上?？梢?，綜合體已經(jīng)成為廣大市民購物休閑的聚集地，真正意義上實現(xiàn)了人氣、商氣、財氣的聚集。

（二）效益優(yōu)，銷售（營業(yè)）額增長迅猛?？傮w看，9家商業(yè)綜合體2015年合計實現(xiàn)銷售（營業(yè)）額42.8億元，全口徑較上年增長35.4%。

單個看，揚州9家綜合體銷售（營業(yè)）額都超過了億元大關，在全省13個省轄市中列第5位，蘇中地區(qū)第1位。

按業(yè)態(tài)分，零售業(yè)實現(xiàn)銷售額28.19億元，較上年增長32.3%，占全市全年全社會零售業(yè)銷售額的1.9%；餐飲業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額10.54億元，較上年增長40.3%，占全市全年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額的6.2%；服務業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額4.08億元，較上年增長46.4%。

（三）活力高，商戶性質(zhì)涵蓋面廣。近年來 “大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”之風盛行，商業(yè)綜合體為創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)提供了很好的平臺，也取得了積極的效果。

截止2015年末，揚州綜合體共有承租商戶2090個，其中7家綜合體商戶數(shù)上百個。目前已出租面積占全部可出租（使用）面積的比重為82%左右，商戶從業(yè)人員達14062人。商戶按登記注冊類型分，法人168個，產(chǎn)業(yè)活動單位等分支機構(gòu)141個，個體戶1781個，可以看出，占比85.2%的個體經(jīng)濟在綜合體發(fā)展中的主體作用明顯。

（四）檔次升，服務消費漸成熱點。隨著經(jīng)濟和技術(shù)水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏日益加快，需求越來越多樣化。分行業(yè)看，中影國際影城、世紀電影城、幸福藍海國際影城、喜滿客影城、金逸影城等6個知名電影院分布在這9家商業(yè)綜合體中，穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)揚州電影市場的半壁江山。游樂游藝類商戶共47個，KTV商戶7個，這兩個業(yè)態(tài)2015年的總營業(yè)額是2014年水平的1.8倍，增長幅度遠遠超過傳統(tǒng)零售業(yè)和餐飲業(yè)。

二、揚州市城市綜合體發(fā)展值得關注的幾個問題

（一）經(jīng)營規(guī)模仍待壯大。從綜合體數(shù)量看，截至2015年底，江蘇省共有列統(tǒng)商業(yè)綜合體148個，我市數(shù)量在全省列第6位（與鹽城并列），占全省比重為6%。與南京、蘇州、無錫等傳統(tǒng)商業(yè)強市乃至同為蘇中城市的南通相比，數(shù)量差距還較大。

從銷售（營業(yè)）總額看，全省148個綜合體完成銷售（營業(yè)）總額735.5億元，個均銷售（營業(yè)）額4.97億元，高于我市個均水平。另外，全省銷售（營業(yè)）額5億元以下的綜合體108家，5—10億的綜合體21家，10億元以上的達19家，而揚州10億元以上的綜合體僅1家，可見揚州商業(yè)綜合體的規(guī)模還偏小。

（二）自營、聯(lián)營偏少，單純租賃占比過高。商業(yè)綜合體的經(jīng)營一般均分為兩部分：一是自營、聯(lián)營部分；二是租賃部分。目前我市9家商業(yè)綜合體中，樂天瑪特有自營超市1個，且自營部分占全部銷售（營業(yè)）額的比重達到90%，另外8個綜合體都是100%對商戶租賃商鋪的模式。長此以往不排除管理主體逐漸從“商業(yè)管理”退化成“物業(yè)管理”，從而弱化商業(yè)核心競爭力的可能。

（三）特色定位不鮮明，區(qū)域分布不平衡。一方面，縱觀全市范圍內(nèi)的商業(yè)綜合體，多數(shù)在經(jīng)營層次、顧客定位、業(yè)態(tài)分布、引進品牌等方面均存在不同程度同質(zhì)化現(xiàn)象，存在“特色不特”的問題。

另一方面，目前我市的商業(yè)綜合體主要集中在市區(qū)，縣、市中只有高郵市有綜合體入駐。單看市區(qū)的8家綜合體，有6家集中在文昌路、邗江路、揚子江路三條線上。尤其是通達性好、人流量大的文昌中軸線，已經(jīng)形成東西帶狀集中分布結(jié)構(gòu)。如何優(yōu)化綜合體布局、找準定位進行差別化發(fā)展，是擺在揚州商業(yè)綜合體面前的主要問題。

（四）經(jīng)營環(huán)境、管理體制仍待優(yōu)化。綜合體建設運營過程中存在問題主要有：商貿(mào)業(yè)用電和蒸汽價格與工業(yè)同價政策亟待落實；綜合體項目前期投入年限較長，融資壓力較大；交通配套需求較高，個別即將開業(yè)的綜合體沒有直達公交線路，停車難問題也較為突出。

另外，一些開業(yè)時間較早的商業(yè)綜合體還停留在傳統(tǒng)的攤?cè)菏绞袌鲭A段，目前列統(tǒng)的9家綜合體中，有經(jīng)營管理單位的為6家，其余仍為開發(fā)綜合體的房地產(chǎn)公司經(jīng)營，沒有專業(yè)人才及團隊運作，管理相對而言稍顯松散，難以開展整體的營銷推廣。

三、關于促進揚州城市商業(yè)綜合體發(fā)展的一些建議

（一）完善經(jīng)營模式，培強重點商圈。應重點提升京華城、西南商圈、文昌商圈等區(qū)域已運營商業(yè)綜合體空間利用和經(jīng)營效率。根據(jù)揚州特色，采用“商旅結(jié)合”等宣傳手段，重點培大培強幾個有代表性的商業(yè)綜合體，擴大對外輻射范圍，提升揚州商業(yè)綜合體的整體效益。

當前，針對揚州綜合體自營、聯(lián)營部分偏弱的情況，應根據(jù)具體的招商情況來調(diào)補余缺，鼓勵由純租賃模式到與自營、聯(lián)營并舉的轉(zhuǎn)變，尋找多頭盈利空間。

（二）管控填空結(jié)合，促進特色發(fā)展。一方面，切忌一擁而上，科學管控過于密集區(qū)域如文昌軸線綜合體項目引進、建設。下一步應按照分步推進原則，科學規(guī)劃寶應縣、儀征市，以及江都區(qū)、東部交通樞紐地區(qū)、南部城區(qū)等空白地區(qū)布點。

另一方面，對已開業(yè)綜合體，避免陷入雷同化發(fā)展、模式化經(jīng)營，不求全、只求特，與同一商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)進行互補。提高有意向入駐商戶在商業(yè)綜合體開發(fā)建設中的參與權(quán)，在建成前爭取就能基本保證鮮明的特色定位以及各業(yè)態(tài)配比的科學性。

（三）強化要素保障，優(yōu)化運營環(huán)境。未來城市商業(yè)綜合體會從純商業(yè)的“小綜合體”向服務功能更豐滿的“大綜合體”轉(zhuǎn)變。避免“大雜燴”式發(fā)展就應把商業(yè)綜合體的建設規(guī)劃納入城市的總體規(guī)劃，研究優(yōu)化商業(yè)綜合體地下空間利用措施；適度增加居民集聚區(qū)、旅游景點通往重點商業(yè)綜合體周邊公交路線；深入項目審批提速工程。同時，商業(yè)綜合體內(nèi)部也要加強市場綜合體管理人才隊伍建設，努力提高組織化管理水平，從而全面優(yōu)化綜合體運行環(huán)境。