“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)研究

2016年，我國財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》，并于2016年5月1日起正式實(shí)施，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)“營改增”，如何合理利用稅收政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義。

一、營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

實(shí)行“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的諸多積極影響，如有利于避免重復(fù)征稅，降低稅負(fù)；有利于盤活企業(yè)的現(xiàn)金流，提高融資能力；有利于企業(yè)流程再造和業(yè)務(wù)整合；有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的精細(xì)化水平等等。但同時(shí)“營改增”也給企業(yè)帶來諸多挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在：

（一）企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大

房地產(chǎn)企業(yè)剛執(zhí)行“營改增”政策，有關(guān)工作人員如果對(duì)增值稅的相關(guān)政策理解或認(rèn)識(shí)有誤，很可能會(huì)導(dǎo)致少計(jì)、漏記或計(jì)算錯(cuò)誤，或者進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分、抵扣不及時(shí)，或者為了少繳稅而少計(jì)收入、少開增值稅發(fā)票等，這些都可能帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至行政、刑事風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)稅務(wù)管理的難度加大

征稅地點(diǎn)的選擇方面，如在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地申報(bào)納稅，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅很大，個(gè)別項(xiàng)目銷項(xiàng)稅很大，應(yīng)著重考慮如何解決跨地區(qū)進(jìn)銷項(xiàng)稅款對(duì)抵的問題；

進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的取得方面，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后獲得可用于抵扣的、足量的“進(jìn)項(xiàng)發(fā)票”仍存在一定的難度；

進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的抵扣方面，如果銷項(xiàng)稅額都集中在年底，不僅容易使進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票由于超過了時(shí)間限制而作廢、增加了企業(yè)的稅負(fù)，更會(huì)使已繳納的進(jìn)項(xiàng)稅額由于長期得不到抵扣而影響企業(yè)的現(xiàn)金流。

（三）財(cái)務(wù)管理的要求提高

會(huì)計(jì)核算方式和結(jié)果的改變?！盃I改增”后會(huì)計(jì)科目需要增加應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅、未交增值稅二級(jí)科目，以及進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、減免稅款等多個(gè)三級(jí)科目；企業(yè)在確定收入、成本時(shí)的金額有所改變，需要把增值稅額單列出來，這無疑增加了計(jì)算的復(fù)雜度。

會(huì)計(jì)核算難度增加?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額都涉及增值稅的核算，稅率分為17%、13%、11%、6%四個(gè)檔次，對(duì)于存在混合經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)、從事不同稅率服務(wù)的企業(yè)核算變得更為復(fù)雜，如果不能進(jìn)行分類核算，那么很可能造成從高征稅，無形中增加了企業(yè)的稅負(fù)。

（四）內(nèi)控管理的要求提高

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”，將會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)控、定價(jià)，以及經(jīng)營模式等方面產(chǎn)生重要影響，例如增值稅作為價(jià)外稅，改變了原來建筑產(chǎn)品的造價(jià)構(gòu)成，由此相關(guān)的合同涉稅條款都需要修訂明確；房地產(chǎn)企業(yè)客戶和供應(yīng)商的不同納稅人身份，以及相關(guān)的增值稅款抵扣問題，將對(duì)企業(yè)的定價(jià)策略和供應(yīng)商選擇產(chǎn)生重要影響等。

二、房地產(chǎn)“營改增”應(yīng)對(duì)策略

（一）關(guān)注最新稅收政策，提升稅收籌劃能力

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身的具體情況，合理制定針對(duì)稅收優(yōu)惠政策的方案，使企業(yè)充分享受到稅制改革的國家紅利。稅收籌劃的要點(diǎn)主要有：

取得增值稅專用發(fā)票。加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的增值稅納稅人的情況調(diào)查，審核其相關(guān)的資格條件。采購工作中，盡量選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，取得具增值稅專用發(fā)票。

項(xiàng)目外包。除拿地、銷售以外，建筑施工業(yè)務(wù)全部外包，盡量減少零星用工，通過業(yè)務(wù)外包的形式將建筑施工業(yè)務(wù)從其主業(yè)中剝離，外包完成時(shí)向上游的建工企業(yè)索取增值稅發(fā)票，從而將某些無法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。

利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資采購的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。

利用時(shí)間差異。盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，盡量延遲開具銷售發(fā)票，有利于及時(shí)抵扣，推遲繳稅。

爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對(duì)較多，例如隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對(duì)認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。企業(yè)應(yīng)科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極籌劃實(shí)現(xiàn)減稅。

集團(tuán)企業(yè)間稅收籌劃?！盃I改增”后，在同一集團(tuán)下分別設(shè)立獨(dú)立核算的施工企業(yè)跟房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，可采用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期工程施工全部由施工單位墊資，待項(xiàng)目開始銷售時(shí)，再辦理工程結(jié)算的方式。

（二）加強(qiáng)工程成本管理，合理控制建安成本

重點(diǎn)關(guān)注施工環(huán)節(jié)建安成本。在施工環(huán)節(jié)中，對(duì)于工程招標(biāo)造價(jià)方案需要給予重點(diǎn)關(guān)注，詳細(xì)制定成本控制策略和造價(jià)策略，盡可能地實(shí)現(xiàn)將門窗、幕墻等工程納入建安成本，將分散的支出實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，降低建安成本。

合理選擇供應(yīng)商。對(duì)供應(yīng)商重新梳理，在簽訂大宗采購或工程合同時(shí)盡量選擇核算規(guī)范的增值稅一般納稅人并取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，而對(duì)零星采購，則可以在價(jià)、稅、質(zhì)等方面綜合考慮，選擇最合適的供應(yīng)商。

提高“甲供材”比例。房地產(chǎn)企業(yè)從原材料供應(yīng)商直接采購一般可享受17%的進(jìn)項(xiàng)抵扣，在價(jià)格接近的情況下，可抵稅額比從建筑企業(yè)（按11%的增值稅稅率計(jì)算）購進(jìn)材料高約6%，具有較明顯的成本優(yōu)勢(shì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡最大努力把“甲供材”方式作為最終結(jié)果，明確房地產(chǎn)企業(yè)的采購材料的比例。

及時(shí)辦理進(jìn)度決算。及時(shí)與施工單位辦理工程進(jìn)度決算并取得增值稅專用發(fā)票，最大限度地爭取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，節(jié)約企業(yè)的稅金成本。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程再造，完善內(nèi)部管理

1.引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)外購勞務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，通常會(huì)涉及園林綠化、景觀、圍墻等方面的勞務(wù)問題，承擔(dān)這些勞務(wù)的公司或施工隊(duì)往往不具有增值稅一般納稅人身份，無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致外購勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法實(shí)現(xiàn)抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)包勞務(wù)時(shí)首先選擇具有一般納稅人身份的勞務(wù)公司；如果承擔(dān)勞務(wù)的公司是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以要求勞務(wù)公司到稅務(wù)部門開具增值稅專用發(fā)票，以便用于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

2.增加精裝修房比例，擴(kuò)大企業(yè)盈利空間。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，大多可以分為“清水房”和“精裝修房”兩類?！盃I改增”之后，房企為了降低稅負(fù)，應(yīng)積極調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，選擇提高房屋建設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是增加住宅用房中精裝修的比例，通過增加裝修采購的固定資產(chǎn)價(jià)值，如空調(diào)、供暖設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)施等，獲取更多的固定資產(chǎn)及相關(guān)物料的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，提高整體建安成本占總成本的比例，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)、增加盈利空間的目的。

3.選擇合適的拿地方式，降低土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)主要的拿地方式有直接簽訂出讓合同、舊城改造、收購項(xiàng)目公司等，不同的拿地方式影響著房地產(chǎn)企業(yè)抵減增值稅銷售額數(shù)量的不同，造成其拿地的實(shí)際成本不同。因此，營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順拿地中自持和銷售的不同比例、不同的土地價(jià)款分拆方式下拿地的實(shí)際成本是多少，力爭實(shí)現(xiàn)成本的降低。

4.加強(qiáng)成本控制，實(shí)行差別定價(jià)與客戶管理?！盃I改增”后，成本人員要進(jìn)行價(jià)稅分離，重新建立成本模型，并適應(yīng)價(jià)稅分離的報(bào)價(jià)模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)供應(yīng)商稅務(wù)信息管理，對(duì)供應(yīng)商稅務(wù)登記號(hào)、納稅人類型、所在地區(qū)、適應(yīng)稅率、業(yè)務(wù)類型等詳細(xì)建立管理臺(tái)賬，針對(duì)客戶的不同納稅人身份，制定不同的定價(jià)策略。

5.加強(qiáng)法務(wù)管理，關(guān)注合同涉稅條款?！盃I改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意對(duì)與供應(yīng)商及客戶簽訂的商業(yè)合同中的涉稅條款進(jìn)行復(fù)核和必要的修改，從法律方面最大程度地保護(hù)企業(yè)利益。如簽訂合同時(shí)明確以下內(nèi)容：（1）價(jià)格是否含稅；（2）發(fā)票類別、發(fā)票開具時(shí)間；（3）發(fā)生糾紛時(shí)，賠償款的約定問題；（4）折扣方式與付款方式。這些具體的合同規(guī)定將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅計(jì)繳產(chǎn)生重要影響。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高稅收會(huì)計(jì)處理能力

調(diào)整財(cái)務(wù)核算規(guī)則?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快調(diào)整和適應(yīng)新的增值稅核算規(guī)則，如增加增值稅銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額等明細(xì)科目的核算，同時(shí)明晰增值稅計(jì)繳的相關(guān)政策，以符合企業(yè)增值稅核算的新要求。

實(shí)施財(cái)務(wù)系統(tǒng)改造升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)須結(jié)合營改增的政策要求，配合系統(tǒng)供應(yīng)商加快實(shí)施對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)系統(tǒng)的改造升級(jí)，并新增安裝必要的防偽稅控設(shè)備和系統(tǒng)，從而滿足增企業(yè)值稅申報(bào)及核算的要求。

規(guī)范發(fā)票單據(jù)管理。首先要規(guī)范增值稅發(fā)票的開具流程；其次要做好增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證的審核和保管工作，加強(qiáng)對(duì)虛假發(fā)票的識(shí)別和防范，確保企業(yè)的扣稅憑證合法、合規(guī)、項(xiàng)目齊全；另外還要加強(qiáng)發(fā)票等扣稅憑證的認(rèn)證管理，如注意180 天的抵扣期限等明細(xì)管理規(guī)定。

加強(qiáng)營運(yùn)資金的管控。項(xiàng)目在房屋竣工決算后，進(jìn)入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項(xiàng)稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預(yù)交，所以后期對(duì)資金需求較大。企業(yè)應(yīng)定期對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施妥善處理，既保證稅款的繳納又要避免資金冗余。

完善財(cái)務(wù)崗位設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)置專門的稅務(wù)管理崗位，負(fù)責(zé)監(jiān)督與審核增值稅相關(guān)工作，以確保增值稅發(fā)票使用正確，進(jìn)項(xiàng)稅額充分正確抵用，增值稅額計(jì)算正確并及時(shí)繳納，確保企業(yè)各項(xiàng)工作依法有序、正常進(jìn)行。

加強(qiáng)稅企溝通。在企業(yè)進(jìn)行合理避稅的過程中，制訂以及實(shí)施籌劃方案，必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，保障合理避稅行為的合法性。