淺析房產(chǎn)稅改革

一、房產(chǎn)稅簡介

房產(chǎn)稅作為一個(gè)以房屋對對象征收稅款的稅種，主要是依據(jù)房屋計(jì)稅的余值以及依靠房屋獲得的租金收入，來像房屋所有權(quán)者征收的稅。

在西方的很多國家，早已有成熟的房產(chǎn)稅征收機(jī)制，并且將房產(chǎn)稅作為本地政府的主要稅收來源之一。從亞洲來看，包括中國香港、韓國。越南等都已經(jīng)開始了房產(chǎn)稅的征收，盡管每個(gè)國家的房產(chǎn)稅收制度有區(qū)別，但是對房產(chǎn)稅征收的本質(zhì)是一致的。

二、我國房產(chǎn)稅改革的背景

在近幾年中，我國的房價(jià)水平飛速上升，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了對房屋具有合理需求的人群，形成了整個(gè)社會的極端情況，有錢人為了保值以及投資需要具有多套閑置用房，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會資源的合理分配。然而工薪階層卻由于房價(jià)的飛漲對擁有一套自有住房望而卻步。進(jìn)一步造成了社會局面的不公平及不穩(wěn)定，與我國社會主義的發(fā)展初衷嚴(yán)重違背。在這種情況下政府必須使用一個(gè)強(qiáng)有力的手段來穩(wěn)定房價(jià)，使得住房這些剛性需求額社會資源被充分合理地利用起來，同時(shí)縮短日漸擴(kuò)大的貧富差距。因此房產(chǎn)稅的改革勢在必行。

并且在很多發(fā)達(dá)國家早已經(jīng)具有一套完善的房產(chǎn)稅的征收，而我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅卻隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展暴露出了越來越多的問題，因此，房產(chǎn)稅制度的建立與完善是我們在發(fā)展過程中的必經(jīng)之路，這也符合了我們順應(yīng)市場發(fā)展與變化、貫徹社會公平原則，以及合理的稅收。這樣不但推進(jìn)房產(chǎn)市場的發(fā)展，也對市場經(jīng)濟(jì)的完善起到了推進(jìn)作用。同時(shí)在政府增加基礎(chǔ)投資，多地政府產(chǎn)生赤字的情況下也有一定的緩解作用，增加社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)在中國經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大的目前，也可以起到刺激內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

三、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制存在的主要缺陷

（一）我國房產(chǎn)稅的征稅范圍過于狹隘。我國的房產(chǎn)稅征收范圍不包括農(nóng)村，只集中在工礦區(qū)、建制鎮(zhèn)、縣城和城市。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也蒸蒸日上，許多地區(qū)的農(nóng)村已經(jīng)具有了與普通城鎮(zhèn)相當(dāng)?shù)囊?guī)模，并且農(nóng)村的人均消費(fèi)水平也和城市居民消費(fèi)水平差不多，但這些農(nóng)村都還沒有開始繳納房產(chǎn)稅。這就導(dǎo)致了公平原則在我國的房產(chǎn)稅的征收上無法體現(xiàn)出來。

（二）稅收政策對內(nèi)與對外不一致。按照制度規(guī)定，外資企業(yè)及個(gè)人可以在減去計(jì)稅房產(chǎn)價(jià)值的80%后再按照1，2%的征收率征收房產(chǎn)稅，與此同時(shí)，對非本土的企業(yè)還有各種所得稅的優(yōu)惠政策。這就導(dǎo)致了國內(nèi)企業(yè)和外資企業(yè)在稅收負(fù)擔(dān)上的顯著差異，使得國內(nèi)的企業(yè)在稅收起跑線上就落后于了外資企業(yè)，這不利于不吐企業(yè)在競爭中獲取優(yōu)勢，加重了本土企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

（三）房產(chǎn)稅的稅率混亂 計(jì)稅依據(jù)具有不合理現(xiàn)象?，F(xiàn)在的房產(chǎn)稅的稅收條例規(guī)定將房產(chǎn)余值或租金的收入作為房產(chǎn)稅的收稅依據(jù)有很大的問題及不公正性，主要表現(xiàn)在：第一，按照房產(chǎn)余值計(jì)稅只體現(xiàn)了房屋的歷史成本，而隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)的價(jià)值也大幅度地升高，而歷史成本無法真正體現(xiàn)房屋的價(jià)值。第二，由于房屋是根據(jù)余值計(jì)稅，越早買的房屋余值低于后來購買的房屋，而當(dāng)兩個(gè)房產(chǎn)現(xiàn)值一致的時(shí)候卻采用了不同的計(jì)稅依據(jù)，這就有失稅收的公平合理原則。

（四）房地產(chǎn)稅費(fèi)制度混亂 費(fèi)大于稅的現(xiàn)象普遍存在

我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目日漸增多，各式各樣的收費(fèi)項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了征稅的項(xiàng)目，并且各種收費(fèi)混亂，有重復(fù)計(jì)費(fèi)的現(xiàn)象。有調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)的收費(fèi)上，單單開發(fā)環(huán)節(jié)就有高達(dá)幾十項(xiàng)的收費(fèi)項(xiàng)目，并且其中不乏有一部分混亂的收費(fèi)造成了房地產(chǎn)業(yè)的費(fèi)高于稅的現(xiàn)象，這妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的有序、和諧、健康的發(fā)展。

四、房產(chǎn)稅改革征收應(yīng)該注意的幾個(gè)方面

（一）關(guān)于房產(chǎn)稅的征稅范圍。在1998年的時(shí)候，我國做出規(guī)定，將整個(gè)地產(chǎn)分為三類，其中80%作為經(jīng)濟(jì)用房，10%作為商業(yè)性用房，剩下10%作為廉價(jià)房。但是，到了2003年，我國新的規(guī)則規(guī)定將其中的80%的經(jīng)濟(jì)用房改為保證性質(zhì)的商品房，所以我國現(xiàn)在有90%的商品住房。所以現(xiàn)在我國具有90%的商品房，而這些房多數(shù)都在城鎮(zhèn)地區(qū)，所以對于房產(chǎn)稅的征收可以從城鎮(zhèn)地區(qū)開始實(shí)施，關(guān)于農(nóng)村地區(qū)可以在房產(chǎn)稅的制度逐漸落實(shí)完善之后再實(shí)行。

（二）房產(chǎn)稅征收的時(shí)間門檻。對于房產(chǎn)稅的征收時(shí)間，有人提出將時(shí)間定于新發(fā)的頒布之后實(shí)施，便是將征收的對象按照新老法的交替日期。雖然這樣做可以減少征稅的難度，只用征收之后登記的房產(chǎn)。雖然對于很多富人以前購買的多套房子都會不予征稅，這可以減小該稅收條例頒布的阻力。但是從本質(zhì)上來講這是不公平的，首先它違反了稅收的基本功能，即調(diào)整公民的收入，縮小貧富差距，最終達(dá)到共產(chǎn)主義的最高理想——共同富裕。這會使得有錢人依然富裕，而在征稅條例頒布以前沒有能力購置房產(chǎn)的窮人反而被征收大額的稅款，這就造成窮人補(bǔ)貼富人的不平等現(xiàn)象，所以不可以采取這一種征稅時(shí)點(diǎn)。

（三）房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)問題是房產(chǎn)稅征收的核心，在美國的一些國家對房產(chǎn)稅的征收是包括全國的所有房產(chǎn)。但是這種稅收方式對于我國來說是不適用的，而更合適的是向個(gè)人所得稅一樣選取一個(gè)合適的起征點(diǎn)，對于超過起征點(diǎn)的房屋才征收房產(chǎn)稅，而對于不滿足起征要求的房屋不征收稅。這種方式會更加適合我國的國情，雖然它不符合稅收的公平原則，但是一切要從我國的基本國情出發(fā)，這樣才是合理的征收方式。

（四）房產(chǎn)稅的稅率。對于我國的房產(chǎn)稅征收的稅率問題，同樣也是房產(chǎn)稅增收的核心問題。如果增收的稅額過低，這樣根本無法起到通過稅收調(diào)節(jié)收入的功能，。但是也不能設(shè)置過高的房產(chǎn)稅稅率，這樣同樣會導(dǎo)致窮人更加不敢買房，不利于社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展，并且可能由于過高的房產(chǎn)稅率導(dǎo)致樓市的崩動，給社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來致命打擊。所以，我認(rèn)為如果可以像個(gè)人所得稅一樣，并采用某種計(jì)算機(jī)制，用累進(jìn)稅率的征收方式更符合我國的社會性質(zhì)。同時(shí)可以達(dá)到調(diào)節(jié)貧富的作用。

（作者單位為重慶理工大學(xué)）