房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及改進措施

袁愛文

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房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及改進措施

袁愛文

摘 要房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，從90年代末開始至今，已經(jīng)過了20年左右的快速發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)量逐年增多，全國庫存可售房屋面積大幅增加，導致全國大部分城市房價停滯不前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本也逐年提高，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平逐漸下滑。所以，降低開發(fā)成本成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中，保持自身利潤率水平并生存下去的一個有效途徑。本文闡述了當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的重要意義與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題。根據(jù)這些問題提出了成本管理改進的措施，以期能給房地產(chǎn)企業(yè)提供參考，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平。

關鍵詞房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 問題 改進措施

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展為精細化管理，成本管理則是房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理的核心，只有控制好成本，企業(yè)才能有盈利空間，才能得到持續(xù)發(fā)展，尤其在目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭如此激烈的情況下。如果沒有優(yōu)于大多數(shù)企業(yè)的成本控制水平，企業(yè)就很難生存下去。因此，房地產(chǎn)企業(yè)提升成本管理水平迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點

（一）成本控制的重點貫穿項目各環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是地產(chǎn)項目，各開發(fā)項目既有相似之處，也存在著許多不同，產(chǎn)品各異，與普通工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品相比成本控制有很大的不同。工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品一旦投產(chǎn)，產(chǎn)品定型，產(chǎn)品設計結(jié)束，銷售渠道也基本確定，成本控制主要集中在材料采購及提升生產(chǎn)效率上面。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的重點則始終在項目取得、設計、生產(chǎn)及銷售的各個環(huán)節(jié)，一個項目結(jié)束，下一個項目又重復一個完整開發(fā)的全過程。如果有新產(chǎn)品又將重新設計銷售，各個開發(fā)階段又要重新循環(huán)一次。

（二）成本管理工作相對復雜

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不完全相同，即開發(fā)產(chǎn)品的多樣性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的復雜性。房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品多樣，開發(fā)產(chǎn)品相對獨立，成本管理工作是否有效，沒有單一的產(chǎn)品成本參照，導致成本節(jié)約評價比較困難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本管理工作，必須建立起比工業(yè)企業(yè)相對復雜的成本管控措施與評價體系，才能使成本管理工作更加有效。

（三）成本管理水平對成本金額影響較大

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于資金投入量大與開發(fā)產(chǎn)品自身的獨特性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理對一個項目的成本影響非常巨大。例如，產(chǎn)品設計階段一個有效的設計優(yōu)化，可能減少大量的工程量，節(jié)約建造成本；產(chǎn)品銷售的一次有效創(chuàng)新，可以加快項目銷售速度，節(jié)約大量銷售成本及財務成本。成本管理的好壞對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本影響較大。

（四）各成本管理階段相互影響明顯

房地產(chǎn)項目各開發(fā)環(huán)節(jié)成本管理影響效果明顯，如設計環(huán)節(jié)成本管理不到位，勢必影響施工環(huán)節(jié)的建造成本及洽商數(shù)量，造成建造階段成本提高，如果建造階段管控不到位、施工質(zhì)量不好、施工拖延，必然造成銷售困難，減慢銷售節(jié)奏，提高銷售成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)各成本控制部門相互影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在成本控制中注意各部門的協(xié)作。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

成本管理存在于房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取、設計、招標采購、施工、銷售、成本核算及考核的各個開發(fā)鏈條與管理環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在著以下主要問題：

（一）土地獲取缺乏項目可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營是從土地獲取階段開始的，土地獲取的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的后期經(jīng)營及盈利能力。以前房價漲勢迅猛時，只要能取得土地，房價的漲幅很快就會覆蓋土地成本，企業(yè)肯定能取得較高的利潤。土地獲取隨機性強，獲取土地根本就沒有詳細的前期調(diào)研及嚴格的可行性分析。現(xiàn)階段存在的一些虧損的項目，往往是在土地獲取階段根據(jù)房價大幅上漲階段的經(jīng)驗，預計了一個較高的售價，沒有認真測算比較貼近現(xiàn)實的預計銷售價格及可接受土地價格，導致獲取土地價格過高，最終的銷售價格遠低于土地獲取階段的預期價格。因土地價格的過高，導致開發(fā)成本加大，項目出現(xiàn)嚴重虧損。

（二）規(guī)劃設計不合理

規(guī)劃設計階段是在可行性研究報告的基礎上，對預計方案在設計階段的最終實現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)階段成本控制的關鍵。規(guī)劃設計階段的定位是否準確，房屋功能是滿足客戶需求，是項目能否達到預期的銷售價格及銷售目標，能否將成本控制在企業(yè)可承受范圍內(nèi)的關鍵。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于設計能力不足，將大部分的設計工作交由設計院實施，但對設計院最終的設計成果往往缺乏審核能力。有時由于設計院的設計水平不高，導致最后的設計不合理，不必要功能沒有有效縮減，使用材料成本過高，整體上，房屋造價在設計階段就偏高。由于設計不合理，后期變更洽商率較多，影響施工進度，建造成本大幅提高，超出原有設計成本限額。

（三）招投標管控不嚴

在各項招標階段，選取的招投標對象能力各異、參差不齊，有些中標單位可能施工能力不足，就會耽誤項目開發(fā)工期，拖后開盤銷售時間，還會增加各項管理費用及成本支出，或?qū)е率┕べ|(zhì)量問題，增加后期維修成本，最后損害開發(fā)企業(yè)聲譽。在施工招標階段，招標文件不夠完善，工程量清單不全面、不準確，導致所簽訂的合同不嚴謹，后期施工單位抓住所簽訂合同的漏洞，大幅增加變更洽商，使最終結(jié)算價格大幅超過原合同價格，使企業(yè)開發(fā)成本增加。

（四）工程施工管控不到位

工程施工階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理力量薄弱，管控不到位。各項變更、洽商管理混亂，變更洽商審批流程不夠明確，導致有些變更洽商在施工管理階段只有工程管理部門知曉，設計及成本管理部門并不知曉。在工程結(jié)算階段，這些變更洽商又都被施工單位拿出來交到成本結(jié)算部門，由于變更洽商發(fā)生時沒有經(jīng)過嚴格的審批，變更洽商的真實性或工程量等都很難準確判斷，造成互相扯皮，最終結(jié)果是變更洽商失去控制，最終結(jié)算成本費用大幅度提升。

（五）銷售費用控制不嚴

銷售推廣費用上限沒有明確的規(guī)定，銷售費用使用也沒有明確的使用效果考核辦法。由于管理粗放，有時雖然花費了大量銷售費用，但推廣效果并不明顯。企業(yè)在迫于銷售壓力的情況下，一味增加銷售費用的投入，導致銷售費用大大增加。

（六）成本核算停留在成本反映階段

財務及合同管理部門對開發(fā)項目的成本管理只是停留在成本的反映階段。成本管理只是成本實際發(fā)生后的記錄，沒有分析實際發(fā)生的成本是否合理，是否超出本階段的成本控制目標。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能發(fā)現(xiàn)開發(fā)過程中成本是否偏離預定目標并采取糾偏措施，導致成本最終超標，也不知道過程中哪里出了問題。各個部門不能很好地明確自己的責任，企業(yè)長時間無法形成有效的成本控制管理方式，導致成本管理水平停滯不前，成本費用居高不下。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題的改進措施

（一）提高全員成本管理意識、加強制度建設

成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意識不到位。成本管理的意識還停留在房地產(chǎn)暴利時期的水平，致使成本管理意識淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各項成本高企競爭激烈的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理水平，就是提高利潤率，這是在殘酷的競爭中能夠生存下來的關鍵。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高成本控制意識，并在企業(yè)成本管理中，建立一套全面覆蓋、有效實施的成本控制制度，落實成本控制各個環(huán)節(jié)的責任，做到事前有指標、事中有控制、事后有考核?？苛己玫某杀竟芸匾庾R及有效的成本管控制度，可以把總成本控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)。

（二）完善土地獲取階段的投資分析

土地獲取階段，企業(yè)最重要的是要對可開發(fā)業(yè)態(tài)及房屋售價作出準確的估計，土地獲取階段的銷售、成本、利潤分析不能隨意進行，要有較強的預期嚴謹性。土地獲取階段的投資盈利分析中，房屋開發(fā)類型必須根據(jù)地塊規(guī)劃指標，由設計、銷售、成本、財務多部門經(jīng)過多輪討論作出各部門都認為可行的方案，不能只由土地獲取部門一個部門來決策。根據(jù)房屋開發(fā)類型方案并結(jié)合周邊相同類型房屋售價及房價走勢作出房價銷售預期，以售價推算出可承受的土地價格，只有這樣，土地獲取后開發(fā)成本才不會超標。土地獲取階段各部門應有明確的分工，并落實責任，不能出現(xiàn)土地獲取成本過高無法落實責任的問題。

（三）提高設計部門人員素質(zhì)，各部門配合細化設計方案

規(guī)劃設計的好壞，直接決定了后期開發(fā)建設階段成本高低，如果設計完成，依靠后期施工環(huán)節(jié)大幅節(jié)約成本是非常困難的。以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計力量比較薄弱，設計工作主要由設計院完成，而如今要使設計環(huán)節(jié)能夠符合業(yè)態(tài)及國家規(guī)范要求，又要節(jié)約后期建造成本。所以，開發(fā)企業(yè)首先要加強自身設計部門的水平，聘任設計專業(yè)出身、有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的優(yōu)秀人才，組建相應的設計部門，這樣既便于與設計院溝通，指導設計院設計工作，又能夠?qū)彶樵O計院設計成果的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)問題，減少后期設計變更，節(jié)約后期變更成本。其次，設計開始前，最好能夠在符合項目定位的前提下，找多家設計院提供多種設計方案，房地產(chǎn)企業(yè)設計、營銷、成本、工程等部門參與，篩選出最優(yōu)方案。在最終方案確定后，設計部門在設計工作的過程中也要召集相關部門跟進設計結(jié)果，在設計階段對最終方案進一步優(yōu)化，在滿足客戶使用功能的前提下，去除不必要功能，選用性價比高的施工材料，使設計功能無浪費，施工材料成本最優(yōu)，減少施工階段變更洽商。

（四）建立合作單位數(shù)據(jù)庫，細化標底及合同條款

房地產(chǎn)企業(yè)應在招標前對所要投標的單位進行詳盡的考察，招標時設立必要的投標門檻，使不達標的企業(yè)不能投標。企業(yè)內(nèi)部要建立合作單位數(shù)據(jù)庫，掌握合作單位總體情況。對長期信用良好、工程施工優(yōu)秀的企業(yè)要加強合作，投評標階段要設立相應的加分項，增加合作良好的企業(yè)的中標概率，對于那些信譽不好的企業(yè)要建立黑名單，禁止這些企業(yè)投標，避免后期給企業(yè)增加意外成本，造成其他方面的負面影響。在編制招標工程量清單的過程中，要建立制度，落實責任，核對工程量清單的準確性及全面性，避免后期出現(xiàn)漏項導致變更，而增加后期結(jié)算成本。合同簽訂過程中，應與施工單位簽訂限定總價的合同，如非要簽訂浮動總價合同，應當詳細規(guī)定合同價格浮動的條件及相應的標準，使合同總價控制在一定范圍。

（五）加強施工管理，理順變更洽商審批流程

在施工過程中，相應的變更洽商在所難免，公司內(nèi)部也必須建立合理有效的變更洽商認定機制，保證變更洽商符合公司管理規(guī)定，變更洽商必須經(jīng)過合理的審批后，施工單位才能施工。最終結(jié)算階段，只有經(jīng)過公司正規(guī)審批程序的變更洽商才予以承認，未經(jīng)正規(guī)審批的變更洽商不予認可，嚴格審批流程，保證變更洽商的真實性及工程量的準確性。

（六）嚴控銷售費用總量，建立推廣效果獎懲機制

銷售費用方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)項目業(yè)態(tài)及銷售額，提取一定比例的銷售費用，設定銷售費用限額，并在銷售費用各個功能如咨詢費、推廣費、銷售傭金等功能方面進行分配，將這些費用與相關單位等工作效果與實際銷售效果進行掛鉤，并制定相應的推廣效果考核辦法。銷售費用支出后要定期進行考核，費用花出去，沒有達到預期效果的情況要及時查找原因，對于因市場原因?qū)е碌囊m時調(diào)整銷售策略，對于因銷售部門及合作單位自身原因?qū)е碌?，要建立適當?shù)莫剳蜋C制。嚴格控制銷售費用的使用總額及效果，對于長期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機制，只有這樣，銷售費用才能在控制總額的同時達到推廣效果。

（七）加強成本核算，變事后反映為事前有指標，事中有控制

第一，要建立健全全面預算制度，項目總體的成本及項目年度的成本總額都要有比較詳盡的預算，預算要層層下達，責任成本落實到各個部門，落實到個人。第二，要建立成本定期匯報分析制度，成本核算部門不能只是一個已發(fā)生成本的反映部門，應將已發(fā)生成本與總體預算及月度、年度成本預算目標進行對比，定期召開成本分析會，分析成本節(jié)約及超支原因。對于有效控制成本的管理方法要堅持及推廣，必要的要形成制度，對于成本超支的，要找出原因，改進成本控制方法，形成事中控制成本的有效機制。第三，要推進信息化管理，以前成本核算管理粗放與信息化不足有較大關系，由于信息化不足造成各部門成本數(shù)據(jù)相互割裂、數(shù)據(jù)不共享，數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，過程中對某項成本分析取數(shù)困難或不同部門出具的數(shù)據(jù)分析結(jié)果不一致，導致成本控制是否有效無法確定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，基于互聯(lián)網(wǎng)的成本管理平臺已趨于成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要盡快建立基于互聯(lián)網(wǎng)的統(tǒng)一成本管理平臺，便于自身的成本核算、反映及決策分析。

（八）建立有效的成本控制考核機制

有效的管理制度必須要有考核獎懲機制，才能得到執(zhí)行，成本管理也是如此。房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全各項成本管理制度的同時，也要建立健全責任成本考核機制。至少每年要根據(jù)成本實際運行情況與年度預算情況進行對比，根據(jù)公司考核制度規(guī)定，對各部門責任成本控制情況進行獎懲，做得好的要進行獎勵，做得差的要進行處罰。只有建立健全成本考核機制，才能調(diào)動各部門實施成本控制的積極性，成本控制才能落到實處，成本才能切實降低。

四、結(jié)束語

目前，成本控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要任務，房地產(chǎn)企業(yè)要保持利潤并生存發(fā)展下去，必須建立健全各項成本管理制度，利用好各項成本管理工具及信息化管理平臺，在房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己適應市場的發(fā)展需要，在實現(xiàn)企業(yè)自身利潤要求的同時，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本管理水平。

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作者單位（為中鐵房地產(chǎn)集團北京順捷金海置業(yè)有限公司）