樓市去庫存要守住政策底線

黃梔梓

2015年的股市波動劇烈，給投資者遣成揮之不去的心理陰影。在兩會重慶團討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。他指出，要更加注重去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風(fēng)險。

近期樓市的狀況得到了各方關(guān)注。據(jù)報道，當前各地去庫存的行動中，財稅、金融政策成為地方政府的常用手段，一些地區(qū)實行了“公積金新政”，如推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等，另一些城市則選擇給予購房者補貼。

一直以來，住房公積金提取條件過于嚴格、程序繁雜等問題，的確應(yīng)該改革。各地的很多公積金新政基本上都是朝正確方向邁進的步伐。比如福建省采取的做法，在全省全面開展住房公積金異地個人住房貸款工作，把符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。這樣做既可優(yōu)化公積金制度，又可給弱勢群體以實惠，從而有助于縮小收入差距的措施。

當前我國房地產(chǎn)市場庫存壓力巨大。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2015年末，全國商品房待售面積7.19億平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，達4.52億平方米。去庫存也就成為2016年房地產(chǎn)市場的最艱巨任務(wù)，為此，各地出臺了減免稅費、財政獎補、盤活公積金及放寬其貸款設(shè)限、降低購房商貸利息、降低購房首付等一系列優(yōu)惠政策刺激住房消費，加快存量房去化速度。

筆者認為，政策刺激樓市去庫存應(yīng)該是有一定限度的，尤其是過度使用加杠桿的方式去庫存顯然是超限度、有風(fēng)險的。譬如在降首付上，央行聯(lián)合銀監(jiān)會在今年2月初出臺個^住房貸款政策：不實施限購城市首套房首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動5個百分點至20%。同時，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這應(yīng)該視為使用加杠桿方式去庫存的一個限度，也就是各地降首付應(yīng)該堅守的底線。

然而，有些地方在降首付上無視政策底線，放寬購房首付比例的限度，甚至意欲出臺“零首付”的極端刺激政策。在房地產(chǎn)市場營銷中，已經(jīng)有些房產(chǎn)商或者中介以給買房者提供10%到20%首付的方式，使得購房首付變成5%到10%或者零首付。這樣的過度刺激固然能加速庫存房源的去化速度，使積壓房源很快出手，

但是由此帶來的金融風(fēng)險也是很大的。美國由“次貸款危機”引發(fā)國際金融危機的教訓(xùn)，是足以對我國保持房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生警示的。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國至少已有60多個城市直接補貼購房者，且大多為三四線城市，各地出臺的補貼方案也各式各樣。購房是市場行為，是發(fā)生于消費者和企業(yè)之間的私人民事行為，而政府財政屬于公共領(lǐng)域，要為公共利益服務(wù)，所以以財政來補貼購房者明顯不符合財政收入的用途，造成財政資金的浪費，同時也會造成不公正，因為政府財政不能只投向政府選定的某類群體。所以，這些政府措施的合法性，必須得到嚴謹?shù)膶徱?，錯誤的補貼應(yīng)當?shù)玫郊m正。

因此，黃奇帆在全國兩會重慶團討論時，針對一些地方使用“高杠桿”刺激住房消費所發(fā)表的看法，絕非言過其實、危言聳聽，而是有前車之鑒的，對于某些地方來說，或應(yīng)當視作金玉良言。他的告誠應(yīng)該引起高度關(guān)注和足夠重視，值得一些地方在樓市去庫存中認真記取。各地只有守住中央層面劃定的政策底線，樓市去庫存的風(fēng)險才能保持在可控的范圍之內(nèi)。（資料來源：紅網(wǎng)）