基于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的在建工程抵押評(píng)估研究

李秋月

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起源于政府在政策上的支持及開(kāi)發(fā)商在當(dāng)今新的市場(chǎng)形勢(shì)下對(duì)建筑業(yè)的熱衷，這也為項(xiàng)目集資提供了在建工程抵押貸款衍生的機(jī)會(huì)，并且抵押貸款逐漸在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有一席之地。在建工程抵押評(píng)估在房地產(chǎn)中的地位正在提升，但因?yàn)樵诮üこ逃凶陨淼牟淮_定性，引起在建工程抵押評(píng)估的原則和方法都具有特殊性，所以采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估非常重要。

關(guān)鍵詞：在建工程；房地產(chǎn)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法；抵押評(píng)估

一、在建工程抵押評(píng)估中存在的問(wèn)題

伴隨著房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)興起的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也越來(lái)越多，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師也屢見(jiàn)不鮮，但是否每個(gè)評(píng)估人員都能達(dá)到社會(huì)上房地產(chǎn)評(píng)估所要求的標(biāo)準(zhǔn)，是否都能勝任要求較多、評(píng)估內(nèi)容復(fù)雜的工作，這有待于進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)。身為評(píng)估人員首要的是有良好的職業(yè)道德，其次是有很強(qiáng)的專業(yè)評(píng)估知識(shí)，兩者缺一不可。但在社會(huì)中兩者都具備的評(píng)估人員還不是很多，大部分只是偏向其中的一邊，這就對(duì)評(píng)估工作會(huì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)抵押的直接聯(lián)系人就是銀行等金融機(jī)構(gòu)，它們是非?？粗匕踩珶o(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，評(píng)估人員若未掌握好專業(yè)知識(shí)就很難進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，從而給金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

房地產(chǎn)評(píng)估理論是假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用的理論基礎(chǔ)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押評(píng)估的份額在整個(gè)社會(huì)中正逐漸擴(kuò)大，這就需要假設(shè)開(kāi)發(fā)法適應(yīng)各種不同類型房地產(chǎn)抵押的評(píng)估，如果房地產(chǎn)理論體系發(fā)展升級(jí)緩慢，與時(shí)代脫軌，就會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，將要面對(duì)的會(huì)是高風(fēng)險(xiǎn)和高挑戰(zhàn)。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及在建工程抵押評(píng)估的基本理論

（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)及考慮因素

1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指在評(píng)估某個(gè)項(xiàng)目時(shí)要提前預(yù)測(cè)出這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完工后的價(jià)值，然后減掉預(yù)測(cè)評(píng)估過(guò)程中可能發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)和利潤(rùn)等各種參數(shù)，這樣最后計(jì)算出來(lái)的價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的范疇是投資房地產(chǎn)、在建工程和待開(kāi)發(fā)的土地等，都可以用這個(gè)方法進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估。有效的評(píng)估都要建立在下面三種良好的理論基礎(chǔ)上：預(yù)計(jì)未來(lái)時(shí)點(diǎn)原理；土地資本化原理；比較對(duì)比原理。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法在評(píng)估在建工程時(shí)要以建造完成的類似的房地產(chǎn)類型為依據(jù)判斷測(cè)算在建工程開(kāi)發(fā)建成后的價(jià)值以及在建造過(guò)程中產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)關(guān)注發(fā)生費(fèi)用將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，利用比較對(duì)比原理就是以接近的房地產(chǎn)測(cè)算出所要評(píng)估的在建工程，在一定程度上能客觀準(zhǔn)確的反應(yīng)評(píng)估結(jié)果，不至于片面和主觀化，所以比較對(duì)比原理滲透在假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估中的各個(gè)方面。

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用條件

（1）待評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有規(guī)劃條件

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)繁榮的社會(huì)，每個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)住房都有嚴(yán)格的規(guī)劃要求，例如規(guī)劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關(guān)人員必須能準(zhǔn)確判斷該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高最佳使用情況等作為評(píng)估的前提依據(jù)。

（2）待評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格可以預(yù)測(cè)

待評(píng)估房地產(chǎn)的前提條件是在市場(chǎng)上可以出售或經(jīng)營(yíng)，滿足這兩個(gè)重要的前提條件就需要評(píng)估師運(yùn)用超過(guò)兩個(gè)以上的評(píng)估方法，以同期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求狀況、市場(chǎng)行情、以及未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)為基礎(chǔ)，準(zhǔn)確無(wú)誤地計(jì)算出未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后有關(guān)房地產(chǎn)的租售價(jià)格。

（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)效果還依賴于良好的外部環(huán)境

環(huán)境是影響評(píng)估重要的因素，有差異的環(huán)境就會(huì)導(dǎo)致有差異的評(píng)估結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的最終目標(biāo)是誤差極小，環(huán)境支持評(píng)估才能讓評(píng)估結(jié)果透明化、精確化。作為政府及立法部門(mén)要采取積極地支持引導(dǎo)鼓勵(lì)政策，這樣才能提高假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)效果。

（二）在建工程抵押評(píng)估應(yīng)考慮的因素

1.法定優(yōu)先受償款

從我國(guó)有關(guān)法律條例中可以確切看出在現(xiàn)在或未來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)的重要性，為了能夠評(píng)估出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值就要在當(dāng)時(shí)社會(huì)市場(chǎng)中特定時(shí)間點(diǎn)由還沒(méi)有制定優(yōu)先受償權(quán)的房產(chǎn)值扣除資產(chǎn)評(píng)估單位已經(jīng)得到的優(yōu)先受償款價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)含義可以知道法定優(yōu)先受償款涵蓋不付給開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的報(bào)酬，抵押物的債權(quán)價(jià)值和其他形式的優(yōu)先受償款三個(gè)表現(xiàn)形式。

2.資產(chǎn)清償順序

在我國(guó)抵押市場(chǎng)迅速發(fā)展的情況下，政府等有關(guān)部門(mén)積極地?cái)M定政策措施來(lái)維護(hù)和保障房地產(chǎn)抵押的問(wèn)題，并且在2001年推出了新的管理辦法《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，里面對(duì)資產(chǎn)清償順序做了詳細(xì)的規(guī)劃和分類，主要內(nèi)容及順序是房地產(chǎn)處理產(chǎn)生的費(fèi)用支出，扣除已經(jīng)抵押房地產(chǎn)各項(xiàng)稅金支出，償付抵押債權(quán)人本金和利息還包括已支付違約金的費(fèi)用，償付因債務(wù)人過(guò)失導(dǎo)致債權(quán)人遭受損失，扣除所有費(fèi)用后的余額由抵押債權(quán)人所有[2]。

3.變現(xiàn)能力分析

變現(xiàn)能力實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)某一時(shí)刻變現(xiàn)的能力。與此同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估報(bào)告中要意識(shí)到不同程度的抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，便于確定貸款多少的發(fā)放。變現(xiàn)能力分析總體上概括包含抵押房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、通用性，在環(huán)境各異的市場(chǎng)形勢(shì)下，各種樣式的房地產(chǎn)有不同的變現(xiàn)能力，住宅、辦公、商業(yè)、工廠、特殊物業(yè)就是由強(qiáng)到弱的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般順序。

三、 在建工程抵押評(píng)估存在問(wèn)題的解決措施

（一）提供真實(shí)可靠的規(guī)劃資料及正確的參考資料

有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)合同管理，盡量掌握真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)，應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)地檢查委托方所提供的規(guī)劃資料和參考資料。對(duì)開(kāi)發(fā)商給出的和評(píng)估相關(guān)各類證件是否齊全要進(jìn)行檢查，確保國(guó)有土地使用證等的真實(shí)性。避免產(chǎn)生誤差，評(píng)估人員應(yīng)以身作則，自己去評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)檢查，自己看、自己聽(tīng)，防止評(píng)估中途出現(xiàn)對(duì)評(píng)估不利的信息導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不真實(shí)。

（二）應(yīng)減輕制度限制改為引導(dǎo)鼓勵(lì)政策，使在建工程抵押實(shí)現(xiàn)多元化

政府應(yīng)該對(duì)在建工程抵押的條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶捤桑谝欢ǖ那闆r及環(huán)境下允許第三人為抵押人，開(kāi)發(fā)商在符合相關(guān)法律法規(guī)下應(yīng)可以以在建工程為他人的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保以及能為自己其他性質(zhì)的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，這充分表明了政府有關(guān)部門(mén)對(duì)在建工程抵押行為的管理維護(hù)，避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，也從其他層面表明和《合同法》等法律相關(guān)規(guī)定的呼應(yīng)，簡(jiǎn)化了對(duì)在建工程抵押的條件限制，在社會(huì)實(shí)踐中的應(yīng)用會(huì)更加收放自如，得到社會(huì)各界抵押者的認(rèn)可，體現(xiàn)法律的強(qiáng)制性及人性化，能夠更好地、健康的推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)估價(jià)理論體系

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨時(shí)發(fā)生，這就需要有強(qiáng)大的理論支柱維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在社會(huì)中的地位及利益，評(píng)估單位作為開(kāi)發(fā)商和交易人的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估者要一直堅(jiān)持客觀獨(dú)立性，以求是、務(wù)實(shí)的原則對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展評(píng)估。為了使評(píng)估結(jié)果真實(shí)可靠，所以要不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)評(píng)估理論體系保證評(píng)估工作正常開(kāi)展。

（四）提高評(píng)估人員自身綜合素質(zhì)，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)管理

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一項(xiàng)有很強(qiáng)實(shí)踐性的應(yīng)用業(yè)務(wù)，估價(jià)行業(yè)屬于中介行業(yè)，中介行業(yè)的性質(zhì)要求中介人員保持獨(dú)立、公正，而估價(jià)師要能做到這一點(diǎn)必須要其具備相應(yīng)的身份和地位以保持其獨(dú)立性[3]。由于評(píng)估行業(yè)的興起，社會(huì)上也出現(xiàn)了良莠不齊的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師，其中肯定有管理?xiàng)l例不健全，專業(yè)知識(shí)不過(guò)關(guān)的存在，為了保證評(píng)估行業(yè)的權(quán)威性與準(zhǔn)確性，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)管理，嚴(yán)格檢查不專業(yè)現(xiàn)象，評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，增強(qiáng)考核管理。因此評(píng)估分析人員要有較高的綜合素質(zhì)，要掌握了解較科學(xué)的計(jì)算方法，具有豐富的學(xué)科知識(shí)，學(xué)會(huì)運(yùn)用信息輔助工具，以熟練的應(yīng)用能力、客觀求實(shí)的態(tài)度運(yùn)用好假設(shè)開(kāi)發(fā)法以及其他評(píng)估方法才能使評(píng)估工作更科學(xué)、準(zhǔn)確、合理。（作者單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 金凌.試析在建工程抵押的若干問(wèn)題[J].政法學(xué)刊，2006（03）：44-45

[2] 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010.

[3] Fisber，Clifford，Mathematics of Real Estate Appraisers[M].Chicago：Appraisa Institute，2008.