基于市場(chǎng)異質(zhì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域調(diào)控政策研究

朱沙　李雙琦　陳國藩

內(nèi)容摘要：市場(chǎng)自身的異質(zhì)性，將影響房價(jià)政策效果，會(huì)導(dǎo)致地方政府選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策存在區(qū)域差異性。本文利用我國省會(huì)城市及直轄市數(shù)據(jù)，對(duì)東、中、西部地區(qū)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)政府調(diào)政策對(duì)各地區(qū)的房價(jià)影響都為負(fù)。但是，政府干預(yù)對(duì)房價(jià)的影響存在區(qū)域上的差異，政府干預(yù)對(duì)房價(jià)的影響程度：東部地區(qū)最大，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最??；國家層面的貨幣政策的效果差異明顯，尤其是利率在東部地區(qū)對(duì)房價(jià)影響是顯著的，而在西部地區(qū)影響為不顯著。本文認(rèn)為制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)稟賦實(shí)現(xiàn)差異化政策，提高宏觀政策的有效性。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)稟賦 房價(jià) 政策調(diào)控 差異化政策

自從2003年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問題開始成為了關(guān)乎經(jīng)濟(jì)民生的社會(huì)焦點(diǎn)和政府調(diào)控的重點(diǎn)。我國中央以及地方各級(jí)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，已歷經(jīng)了四個(gè)階段：從2003年至2008年上半年的緊縮性政策控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲；2008年下半年至2009年，由于全球金融危機(jī)引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下而采用的寬松促進(jìn)政策；2009年下半年至2013年重回緊縮性政策階段，以及目前逐漸寬松房地產(chǎn)政策。但是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策效果差距較大，也引發(fā)了不小的質(zhì)疑。與一般消費(fèi)品市場(chǎng)和金融市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出諸多不同的市場(chǎng)特征：首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于耐用消費(fèi)品市場(chǎng)，而且房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)和下游行業(yè)涉及的行業(yè)門類較多，生產(chǎn)成本與其相關(guān)行業(yè)息息相關(guān)，由此市場(chǎng)變化會(huì)受到眾多因素交織影響；其次，房地產(chǎn)行業(yè)存在區(qū)域差異性，需求彈性會(huì)根據(jù)區(qū)域不同而有所不同，一線城市的房價(jià)甚至在市場(chǎng)價(jià)格居高不下的情況下仍表現(xiàn)出剛性需求的市場(chǎng)特征，由此，其市場(chǎng)也會(huì)表現(xiàn)出非相似性；最后，中央政府放松管制的情況下，地方政府以不違背調(diào)控的大方向?yàn)榍疤?，與房地產(chǎn)企業(yè)形成利益共同體，再加上市場(chǎng)的信息不對(duì)稱，由此造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過程中，如何把握它發(fā)展方向和速度，如何進(jìn)行政府政策調(diào)控，以穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

基于市場(chǎng)稟賦的房價(jià)政策理論分析

自1998年開始施行貨幣分房制度標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化，國內(nèi)學(xué)者對(duì)房價(jià)影響開展了多方面的研究。如姚先國和黃煒華（2001）認(rèn)為是需求推動(dòng)的房價(jià)上漲；周建軍（2009）認(rèn)為土地價(jià)格上漲、有效供給不足等因素可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫；劉峰、鮮前航（2009）從自然因素對(duì)房地產(chǎn)的影響進(jìn)行論述；畢天驕（2011）和張海城（2012）分別研究了宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房價(jià)產(chǎn)生的影響。由此可見，房價(jià)的影響因素很多，如供求關(guān)系因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素和環(huán)境因素等方面，且政府調(diào)控政策也是不可忽視的重要因素。雖然，王先柱（2011）、饒育蕾（2013）等學(xué)者探討研究了貨幣政策或者地方調(diào)控政策對(duì)房價(jià)的影響；YUAN CHENG等（2014）研究了限制建設(shè)房地產(chǎn)規(guī)模背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求存在不均衡，稅收政策變化刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。但是相對(duì)獨(dú)立地分析貨幣政策或者地方調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響，忽視了各地房價(jià)影響是區(qū)域特點(diǎn)、中央和各級(jí)地方政策調(diào)控以及供求關(guān)系等方面綜合影響的結(jié)果。

房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有明顯的區(qū)域性特質(zhì)：一是房地產(chǎn)具有普通不動(dòng)產(chǎn)所具有的不可移動(dòng)的特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為區(qū)域性市場(chǎng)；二是房地產(chǎn)具有金融投資性商品的屬性，是人們生活必需品，也是一種投資品；三是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，收入水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融環(huán)境等因素的不一樣，致使各地房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的區(qū)域市場(chǎng)稟賦不同，即市場(chǎng)條件、供求關(guān)系、價(jià)格水平、價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制等存在差異。而且，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距不斷拉大，各地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度、非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)要素市場(chǎng)的發(fā)育程度、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展程度和房地產(chǎn)相關(guān)法律制度完善程度等方面不同，即區(qū)域市場(chǎng)稟賦存在明顯的不同，使得政策調(diào)控傳導(dǎo)效率不一致，最終導(dǎo)致調(diào)控效果差強(qiáng)人意。

本文選取除拉薩以外的省會(huì)城市及直轄市2003-2013年間房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)，分析區(qū)域市場(chǎng)條件、供求關(guān)系和政府政策等方面因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用機(jī)制和影響程度，分析政府房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)不同區(qū)域房價(jià)的有效性，進(jìn)而為如何制定調(diào)控政策提供理論依據(jù)和實(shí)際建議。

基于市場(chǎng)稟賦的房價(jià)政策實(shí)證分析

（一）變量選擇與模型設(shè)定

在研究房價(jià)影響因素時(shí)，本文在房地產(chǎn)市場(chǎng)常規(guī)供求模型上增加區(qū)域市場(chǎng)稟賦和政策環(huán)境兩個(gè)因素。房價(jià)（EP）由各個(gè)城市當(dāng)年的商品住宅銷售總額除以當(dāng)年的商品住宅銷售面積求出。

市場(chǎng)稟賦。所謂市場(chǎng)稟賦，是指區(qū)域在自身市場(chǎng)化體制改革過程形成了自身獨(dú)特的市場(chǎng)環(huán)境和條件，也反映了區(qū)域整體市場(chǎng)化改革的深度和廣度，本文使用中國經(jīng)濟(jì)改革研究基金會(huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所歷年公布的分省市場(chǎng)化指數(shù)作為代表我國市場(chǎng)化程度的綜合性指標(biāo)，用來研究我國市場(chǎng)化對(duì)我國房價(jià)的影響程度。

供求關(guān)系。本文借鑒 饒育蕾等（2013）的研究，將商品住宅竣工面積（ES）和商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額（EI）作為影響商品住房供給變化的變量；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （PI）、城鎮(zhèn)人口密度（UD）作為影響住房需求變化的變量；使用房價(jià)增長率（EX）代表潛在購房者的心理預(yù)期的指標(biāo)。

政策調(diào)控。中央政府層面：利率（IN）為銀行一年期基準(zhǔn)利率，新增貨幣供應(yīng)量（MS）表示國家宏觀貨幣政策環(huán)境。

地方政府層面：地方政府干預(yù)指數(shù)（AC）表示地方政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)程度，主要依據(jù)歷年地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用的調(diào)控政策頻率和影響進(jìn)行比較，并采用專家打分法統(tǒng)計(jì)評(píng)估。

為此，本文選取除拉薩以外的省會(huì)城市及直轄市2003-2013年間房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來自于2003-2013年度間的 《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》以及國泰安數(shù)據(jù)庫的相關(guān)數(shù)據(jù)。構(gòu)建計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型：

EP=α+β1AC+β2MI+β3ln（ES）+β4ln（EI）+β5PI+β6UD+β7EX+β8IN+β9ln（MS）+ε （1）

其中，2003-2013年我國房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)化指數(shù)、政府房地產(chǎn)政策調(diào)控因素變動(dòng)趨勢(shì)如圖1所示：房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)化指數(shù)、貨幣供應(yīng)量呈現(xiàn)一定的正相關(guān)關(guān)系，即目前，隨著市場(chǎng)化指數(shù)推進(jìn)，貨幣供應(yīng)量增長，房地產(chǎn)價(jià)格將逐漸上漲，而和地方區(qū)域調(diào)控指數(shù)是負(fù)相關(guān)的。

（二）實(shí)證結(jié)果及分析

單位根檢驗(yàn)。采用單位根檢驗(yàn)來判斷模型是否存在偽回歸。為提高單位根檢驗(yàn)的穩(wěn)健性和精確度，本文使用了面板數(shù)據(jù)LLC檢驗(yàn)、JPS-W檢驗(yàn)、PP-Fisher檢驗(yàn)和ADF-Fisher檢驗(yàn)四種方法，檢驗(yàn)結(jié)果顯示，原始序列在5%臨界值均通過平衡性檢驗(yàn)，因此所有變量都不存在單位根，符合計(jì)量模型的建模要求。

對(duì)省會(huì)及直轄市城市的實(shí)證結(jié)果分析。為分析各地方市場(chǎng)稟賦對(duì)住宅價(jià)格和政府房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，對(duì)除拉薩以外的省會(huì)城市和直轄市的面板數(shù)據(jù)作回歸。通過Hausman檢驗(yàn)結(jié)果可知，3個(gè)模型都支持隨機(jī)效應(yīng)，所得結(jié)果如表1所示，其中模型1單獨(dú)考量了市場(chǎng)化指數(shù)和當(dāng)?shù)卣暧^調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響，模型2增加了房地產(chǎn)供求等因素的影響，模型3是前文所建立的回歸模型（1）的實(shí)證結(jié)果。

從表1可以看出，政府干預(yù)指數(shù)對(duì)房價(jià)的影響都在1%水平上具有顯著的負(fù)向作用，各地方政府的房地產(chǎn)政策調(diào)控引起當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上升。同時(shí)，各地房的市場(chǎng)化指數(shù)對(duì)房價(jià)的影響都在1%水平上具有顯著的正向影響。

房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，住宅竣工面積系數(shù)顯著為負(fù)，表明住宅竣工面積增加表示供給會(huì)增加，房價(jià)則下降。而住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房價(jià)的負(fù)向影響并不明顯。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口密度與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)顯著正相關(guān)。潛在購房者心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都在1%水平上顯著，心理預(yù)期也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。作為國家宏觀政策的新增貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都在1%水平上顯著為正，說明新增貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的正向影響，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量政策能夠顯著影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量能刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相反減少貨幣供應(yīng)量能抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。貨幣政策的另一個(gè)手段—利率調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有負(fù)向影響，但是不明顯。

按區(qū)域進(jìn)行的實(shí)證結(jié)果。按照區(qū)域的不同，本文將樣本城市分為東、中、西部三大區(qū)域，研究政府干預(yù)對(duì)房價(jià)影響在區(qū)域上的差異。回歸結(jié)果如表2 所示。

從表2結(jié)果分析，首先，在東、中、西部，地方政府干預(yù)指數(shù)對(duì)房價(jià)的影響都在1%水平上顯著，且系數(shù)都為負(fù)數(shù)，具體為-2.76213、-3.1437、-3.4641，由此可知，政府干預(yù)對(duì)房價(jià)的影響程度存在區(qū)域性差異，東部地區(qū)政府干預(yù)對(duì)房價(jià)的影響程度最大，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最小。這種差異可能是因?yàn)楦鞯貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)能力不同，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度也不同，加之各地區(qū)吸引異地資源和資本的能力也存在差別，所以對(duì)房價(jià)的影響存在區(qū)域性差異。這也可以從市場(chǎng)化指數(shù)方面體現(xiàn)出來，東、中、西部地區(qū)市場(chǎng)化指數(shù)對(duì)房價(jià)的影響均在1%水平上顯著為正。而三大地區(qū)的影響系數(shù)分別為0.1173、0.08295、0.08017，最發(fā)達(dá)的東部地區(qū)市場(chǎng)化指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響最大，而西部地區(qū)市場(chǎng)化指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響最小。因此，市場(chǎng)稟賦差異能直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，也能通過政府調(diào)控政策來間接地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

其次，東、中、西部地區(qū)住宅竣工面積對(duì)房價(jià)影響系數(shù)均為負(fù)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口密度對(duì)房價(jià)作用在三大區(qū)域均顯著為正，西部的影響系數(shù)最高，說明在西部，城鎮(zhèn)居民收入水平和人口密度對(duì)房價(jià)產(chǎn)生的影響要比中部和東部大。在不同區(qū)域，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響程度也存在區(qū)域上的特征。利率對(duì)東、中、西部地區(qū)房地市場(chǎng)價(jià)格影響系數(shù)均為負(fù)，而西部地區(qū)的影響不顯著。新增貨幣供應(yīng)量對(duì)東、中、西部地區(qū)房價(jià)影響系數(shù)為正，西部地區(qū)的系數(shù)最大，中部其次，東部最小。

結(jié)論與建議

本文利用我國省會(huì)城市（不包括拉薩）及直轄市的數(shù)據(jù)分析了市場(chǎng)稟賦、政府宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房價(jià)的影響。結(jié)果顯示：從總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到了地方政府調(diào)控政策、地方市場(chǎng)化指數(shù)、地方房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系以及中央政府貨幣政策的影響。其中，中央政府貨幣政策和地方政府調(diào)政策對(duì)各地區(qū)的房價(jià)影響都為負(fù)，政府調(diào)控政策抑制了房價(jià)的上漲。但是，受到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)稟賦的影響，地方政府調(diào)控政策對(duì)房價(jià)的影響程度存在區(qū)域性差異，其中，東部地區(qū)政府干預(yù)對(duì)房價(jià)的影響程度最大，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最小；中央政府貨幣政策的效果差異明顯，尤其是利率在東部地區(qū)對(duì)房價(jià)影響是顯著的，而在西部地區(qū)這種影響并不顯著。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求等因素和潛在客戶的市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)影響房價(jià)，這種影響程度也存在區(qū)域性的差異。

綜上所述，不管是中央政府貨幣政策，還是地方政府調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果都要受到區(qū)域市場(chǎng)稟賦的影響，存在區(qū)域差異效應(yīng)。因此，在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，本文建議如下：

第一，針對(duì)各地區(qū)房價(jià)波動(dòng)差異、以及供求等因素的差別，地方政府應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)首次購房的剛性需求，增加市場(chǎng)有效供給，并切實(shí)增加保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)財(cái)政資金向廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上流動(dòng)，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給來緩解房價(jià)上漲壓力。

第二，有關(guān)部門應(yīng)充分考慮區(qū)域市場(chǎng)稟賦差異以及各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，差別化制定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。在市場(chǎng)化程度比較高的區(qū)域，如東部發(fā)達(dá)城市，可采用貨幣政策，對(duì)市場(chǎng)化較低的區(qū)域影響也較??；市場(chǎng)化程度相對(duì)較低的西部地區(qū)房價(jià)，可采用控制貨幣供應(yīng)量，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)化較高的區(qū)域影響較小。

第三，在貨幣政策方面，央行在調(diào)控基準(zhǔn)利率時(shí)，引導(dǎo)商業(yè)銀行為申請(qǐng)房貸的微觀個(gè)體提供更多的期限結(jié)構(gòu)選擇；根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)稟賦的差異規(guī)定差異化首付比例；抑制投機(jī)性和投資性房地產(chǎn)交易，以減少其投資行為對(duì)相應(yīng)政策的沖擊。

第四，對(duì)地方政府的績效考核方面，要將調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果納入考慮范圍之內(nèi)，不可僅以財(cái)政收入和GDP總量作為績效考核的范圍，避免房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府官商勾結(jié)，形成利益共同體，削弱了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果。

第五，政府應(yīng)深化市場(chǎng)改革，改善地區(qū)市場(chǎng)稟賦，提高市場(chǎng)化水平，以進(jìn)一步提高政府調(diào)控政策傳導(dǎo)高效性，同時(shí)不可忽略宏觀政策效力的時(shí)滯影響，避免政策過度消耗，破壞宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

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