樓市去庫存 預警炒房風險

李潔雪

隨著房地產去庫存刺激政策的陸續(xù)出臺，各界對此討論逐漸升溫，被認為與樓市聯(lián)動緊密的股市是否會受到房地產去庫存的影響，成為了市場人士關心的問題。

有投資者認為，隨著各地去庫存的推進，大量房產將出現(xiàn)價格低洼，熱錢可能會拋棄股市而轉入房市，對股市造成分流效應。而筆者注意到，近期一些房產中介也在以“股市低迷，不如買個房子實在”的口號招攬顧客。

房地產去庫存是否真的會對股市造成抽水效應？多位受訪機構人士認為，這一擔憂沒有必要，相反，更值得警惕的應是運用高杠桿炒房的風險。

“去庫存”分流效應微弱

對房地產“去庫存”是否會對股市造成影響的這一問題，筆者與多位機構人士進行了交流，從反饋來看，普遍認為房地產去庫存對股市分流作用不大。

深圳茶馬古道投資公司總裁朱思銘表示，“房地產去庫存對資金確實可能會造成一定分流，比如目前一些上市公司、房地產并購基金、投資機構、個人投資者等都有繼續(xù)或擴大地產投資的打算，但我認為這種分流比較有限，對股市不會有太大影響。而因為股市不好就把錢拿去投資房地產的，我特別留意過，周邊并沒有這樣的案例。”

朱思銘進一步分析稱，“首先，房地產相比股市而言，變現(xiàn)難度較大。目前股市短期盈利的預期相比樓市要高，因為股市一波反彈可能就會有20%收益增長，但目前情況下房地產盈利增長的預期和資產變現(xiàn)難度是比較大的，更何況現(xiàn)有投資環(huán)境下，變現(xiàn)速率成為了很多投資者現(xiàn)在比較看重的因素；其次，之所以要去庫存，就是因為房地產庫存量太多，這種情況下房地產增值的預期本身就不強，因此抽出股市資金轉投樓市的情況發(fā)生概率也不會很大。此外，目前部分城市房價已持續(xù)上漲較長時間，再大幅上漲的概率不大，相反股市目前并不算高點?！?/p>

對于朱思銘的看法，深圳另一位私募負責人李峰（化名）表示認可。李峰表示，“因為股市不好就轉向房地產，我覺得是把問題簡單化了。2015年股市熱的時候，我身邊倒是有不少拿房產抵押了去貸款炒股的案例，后來遭遇股災后房子被收走了，但把股市的錢抽走了去炒房的真沒聽說，除非是個別案例?！?/p>

上善若水投資總監(jiān)侯安揚也表示，“我認為房地產去庫存對宏觀經濟的影響要比對股市的影響大很多。買房的存量資金本來就是從存款、或是剛性信貸來的，是否會對股市分流很難說。”

而針對北京、上海、深圳等一線城市房價暴漲的情況，上海一位私募人士韓平（化名）認為，“可能是由于局部壟斷造成了房價虛高，這個虛高并不是公允的價值，實際的成交量跟價格的關系走勢并不是正相關，并不能反映真實的市場供需狀態(tài)?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/28/sywh201603sywh20160307-1-l.jpg" style="">

具體到“去庫存”的投資機會方面，機構普遍認為，房地產去庫存對地產板塊會形成持續(xù)的利好。

韓平表示，“選擇標的應區(qū)分來看，去庫存不可能利于所有房地產公司。要看開發(fā)商是區(qū)域性還是全國性的地產公司，主要業(yè)務范疇是集中在一線、二線還是三線城市。目前來講主打一線城市的公司肯定更具有保障，因為這部分區(qū)域房地產價格的穩(wěn)定性是遠遠強于其它城市的，如果是二、三線的話，風險防御能力是比較低的。像寶能、萬科這些傳統(tǒng)的房地產公司，也比較值得關注?！?/p>

高杠桿風險或傳遞到金融市場

比起對股市的影響，機構人士對一線城市高倍杠桿炒房表達了更多的擔憂。

侯安揚就十分擔憂目前一線城市背后炒房客的高倍杠桿使用情況，“一線城市特別是深圳的房價短期上漲得這么高，與去年資本市場的發(fā)展有一定關系，但資本市場又不可能一直保持良好，所以我個人對此其實不太樂觀?，F(xiàn)在炒房各種杠桿都用了，像鏈家就是給客戶提供首付，然后客戶拿著首付再去找銀行借錢，這是一種特別高杠桿的行為，我個人對這個事情比較擔憂，因為我們只能是躲過這個風險，但如果爆發(fā)風險影響非常大。”

“因為借錢做首付的利息高達十幾、二十個點，如果房價上漲的速度不夠快，將很難去維系利息支出，像2008年深圳有一批炒房客最后就是都不要房子了。這個過程中牽扯著很多的信貸關系，比如像鏈家這種情況，它借出去的錢本身可能就是從另外渠道的金融產品過來的，涉及很多層面的人，風險比較大，我認為中央層面應該制止一下這種行為?！?侯安揚表示。

據(jù)了解，部分炒房客確實采用了包括眾籌、貸款、過橋貸款等多種方式來進行炒房，押寶一線城市房價繼續(xù)上漲。

相較之下，二、三線城市面臨的情況則完全是另一番景象。

一位某三線城市的房屋中介劉某（化名）表示，“我們公司現(xiàn)在是一棟棟的推，不做整個項目推送，比較謹慎。目前占據(jù)交通資源學區(qū)資源還是很搶手的，基本上半個月到一個月賣光一棟樓。”

而朱思銘說，其在近期走訪了多個二、三線城市，切實地感受到目前房地產去庫存的急迫性，特別是一些三線城市，房地產庫存高企的問題比較嚴重。

朱思銘表示，“銀行對地產的政策是判斷當?shù)胤康禺a走向的關鍵指標之一，其中的一個重要指標就是參考銀行的折扣率。銀行與當?shù)胤康禺a企業(yè)一般都有著密切的業(yè)務聯(lián)系，對當?shù)胤康禺a市場未來走向一般會有較為合理的理解和判斷。我了解的一些三線城市，銀行對某些商品房住宅批出的質押貸款已經降到了4～5折，而以前大概是6～7折，這反映了銀行對房地產泡沫的擔憂。三線城市現(xiàn)在的庫存太大了，整個消費市場的購買力也不強?！?/p>

下半年樓市有隱患

結合中央和地方下發(fā)的各項刺激政策，2016年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。下半年的情況則存在變數(shù)。按照2009年的經驗，在上半年信貸天量“放水”后，下半年的信貸規(guī)模將明顯萎縮，隨之而來的隱患不可忽視。

2016年1月份令人驚訝的信貸投放數(shù)據(jù)，似乎預示著今年的房地產市場并不平靜。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元人民幣，中長期貸款部分增加4783億元人民幣。也就是說，即使不算房地產開發(fā)貸款，1月新增貸款中，已有1/5流入了房地產領域。

信貸的放量是低利率環(huán)境、穩(wěn)增長導向和季節(jié)性因素的綜合結果，但在沒有類似“四萬億”重磅的刺激下，如此天量的信貸投放仍然讓人吃驚。且至少在上半年，“放水”的慣性被認為還將持續(xù)。

從數(shù)據(jù)分析不難看出，房地產已然成為資金的主要流向之一。結合歷史經驗，不免會引發(fā)這種疑問：信貸資金的沖擊，究竟會助力“去庫存”的大趨勢，還是繼續(xù)吹漲樓市泡沫？

根據(jù)歷史經驗，信貸投放與房地產市場走勢有著明顯的正相關性。就最近一次的案例來看，M2增速在2013年4月見頂，此后波動下行，至2015年4月觸底反彈。這種變化與房地產市場的“U”型走勢頗為吻合。

中原地產首席分析師張大偉表示，就2016年1月的數(shù)據(jù)來看，在信貸爆發(fā)的同時，M2走勢相對平穩(wěn)，說明信貸的發(fā)放剛好彌補了外匯占款的流失（央行數(shù)據(jù)顯示，1月央行外匯儲備下降994.69億美元）。因此，除改善市場對全年經濟基本面的預期外，真正能夠帶來的作用并不如預期明顯。

具體體現(xiàn)為，2016年1月，多家房企紛紛提前贖回美元債，并通過定增等方式在國內融資。這些動作并未明顯增加房地產開發(fā)貸款總規(guī)模，卻放大了信貸數(shù)據(jù)。

但就房地產按揭貸款而言，“放水”帶來的刺激作用仍然明顯。張大偉認為，結合中央和地方下發(fā)的各項刺激政策，2016年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。

下半年的情況存在變數(shù)，按照2009年的經驗，在上半年天量“放水”后，下半年的信貸規(guī)模明顯萎縮，這使樓市的表現(xiàn)受到影響。

2016年房地產市場與2009年有兩項明顯不同。其一，市場出現(xiàn)明顯的供過于求現(xiàn)象，內生動力缺乏；其二，持續(xù)多年的貨幣超發(fā)，對房地產市場的邊際刺激作用正在減弱。這些都決定了，本輪信貸“放水”給市場帶來的影響可能很快消退。

在很多業(yè)內人士看來，大量“放水”帶來的隱患不可忽視。國土部一位專家表示，貨幣超發(fā)的最直接影響，就是資產價格上漲。如同“四萬億”的作用一樣，若持續(xù)“放水”，可能帶來新一輪的房價上漲。

我國房地產市場的區(qū)域分化特征，決定了信貸資金將主要流向一線城市和核心二線城市。這樣一來，一二線城市的房價泡沫可能繼續(xù)吹漲，三四線城市的大量庫存也很難得到有效去化。