房地產稅開征為何遙遙無期

陳懌華

(蘇州大學東吳商學院 江蘇 蘇州 215000)

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房地產稅開征為何遙遙無期

陳懌華

(蘇州大學東吳商學院 江蘇 蘇州 215000)

“房地產稅”一詞近年來頻繁地出現(xiàn)在公眾的視野中，推進房地產稅改革成為了一大熱點。近年來房地產稅確實有開征的提議，但是卻是雷聲大，雨點小，房地產稅至今仍毫無進展。房地產稅的開征，仍然存在很多的阻礙力量，因此在可以預見的未來，房地產稅還不會開征。

房地產稅;房產稅;物業(yè)稅;小產權房

黨的第十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，房地產稅再一次進入人們的視野。從中國稅收改革來看，房地產稅其實已經由來已久，在2003年，黨的十六屆三中全會上提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。物業(yè)稅其實就是房地產稅的另一種說法，只不過因為我國“物業(yè)費”概念已經深入人心，所以“物業(yè)稅”容易讓民眾產生誤解，因此后來改稱房地產稅。在2011年，我國在上海重慶試點的房產稅，對部分存量住房和特定增量住房征稅，實則是房地產稅的一個小的組成部分。2013年，房地產稅再一次進入公眾視野，2016年7月，財政部部長樓繼偉在成都舉行的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上表示，要義無反顧推動房地產稅改革。

房地產稅確實一直在被提起，但是真的要踩下開征房地產稅的堅實一步，目前看來，仍存在很多困難，房地產稅實施仍然是遙遠的一個目標。根據我國房地產目前的處境，可以總結以下三點開征房地產稅的阻礙。

一、房地產稅立法困難

2015年修正的《中華人民共和國立法法》第二章第八條明確規(guī)定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度只能制定法律確定，中共十八大提出，要在2020年之前完成“稅收法定”原則，征稅必須由法律確定。那么房地產稅，在這種情況下，就必須走全國人大通過立法的程序。

但是無論是從我國現(xiàn)行稅法的制定來看，還是從我國以往的稅收立法工作以及立法程序來看，房地產稅的立法將會是一個漫長的過程?，F(xiàn)階段我國開征18種稅，其中只有個人所得稅、企業(yè)所得稅、車船稅以及將要開征的環(huán)境稅通過立法確定，其余都是以暫行條例形式存在，我國稅收立法程度低。同時我國稅務總局只是負責稅收的具體征收問題，即“怎么收”，具體稅收的制定，是由財政部負責。房地產稅稅收制定要由財政部稅政司以下的財產稅處領銜調研起草法案，然后交由稅政司討論，討論結果報財政部討論通過，通過的草案交國務院法制辦，由法制辦在中央各個部委以及網上征求意見，草案在征求意見后再交由財政部重新修改，修改結果交國務院，國務院常務會議開會通過草案，再將通過的草案提交全國人大進行至少3次的審議。

在中央層面稅種設立就要同過近十道大關口，更不提每一關內部的零散要求。我國在每年的3月5號開全國人民代表大會，時間短、頻率低，要完成至少三次的審議耗時長。冗長的程序使得稅收的制定要經歷短則幾年長則十幾年的等待。在中央層面完成了全部的程序后，由于房地產稅歸屬于地方政府，各個地方要根據自身的實際情況出臺具體的準則，又將耗費很長時間。我國2013年《稅收征管法》處于國務院法制辦向各部委征求意見階段，在四年之后，它仍處于剛剛征求完意見，準備交國務院的過程中，我國《預算法修訂案》真正走完程序，耗時十年。房地產稅尚未得到一致意見，草案都還未擬定，真正的開征遙遙無期。

同時，征收房地產稅的法律與上層法律的適應共存這也是立法過程中亟待解決的一個問題。在2013年上海和重慶的房產稅試點，總的來說是失敗的。房產稅的征收并沒有起到預期的效果，上海和重慶，和有可比性的北京和成都相比，并沒有因為房產稅的征收而降低房價。據前國家稅務總局副局長許善達在公開場合表示,重慶、上海的房產稅試點已經失敗,且已經被本屆財政部、建設部廢棄，重慶在房產稅試點中花費了大量的財力，但收到的稅收收入根本無法彌補其為了稅收試點工作的支出，征收房產稅并沒有起到增加地方政府收入的作用。拋開試點失敗這一客觀事實，僅從立法工作來講，房產稅的行為違背了法律規(guī)定。根據現(xiàn)行制度相關免稅規(guī)定，個人所有非營業(yè)性房產免稅，對于上海和重慶的房產征稅，違背了這一免稅條例，實屬違法行為。因此在房地產稅立法過程中，不可忽視已有法律。

二、房地產稅征稅對象不明確

如果說立法問題隨著時間都能解決，那么征稅對象著實是一個很難解決的問題。房地產的中國特色，其中之一就是小產權房的大量存在。小產權房是在集體所有的土地上建設的住房，其產權證由地方政府授予，并沒有合法性和有效性，是對土地的一種非法使用。那么對于小產權房的征稅問題就陷入了兩難的境地。征稅，則肯定了小產權房的合法性，不征則由于小產權房便宜又不用交稅，相對于很多高價房來說，更吸引農民以及工薪階層，將會助長小產權房的滋生。

如果對小產權房征稅，則引發(fā)了征稅對象的問題。有方案認為應該第一套房子不征稅，第二套以上開始征稅，那么何為“一套”，一室一廳還是三室兩廳？“一套”并沒有具體的標準。并且單身公寓也是一套，豪華別墅也是一套，哪個作為“第一套房”對于納稅人區(qū)別很大。當今假離婚盛行，為的就是擁有一套房，這對于整個社會的和諧穩(wěn)定極為不利。有方案認為應該按面積交，但是上海市中心的一平米和西部農村的一平米成本截然不同，按面積交稅有違公平。所以房地產稅的征稅對象只能是財產額，對價格進行征稅。

那么問題又出現(xiàn)了，小產權房土地屬于集體所有，其定價機制與國有土地不同，財產額無法可靠確定，在市場上的評估機構給錢做事缺乏公正性，稅務機關又會謀利于己抬高財產額，尋找有獨立公信力的第三方評估機構迫在眉睫。而我國尤其是大陸地區(qū)，這種第三方評估機構鳳毛麟角，因此財產額的認定出現(xiàn)很大的困難。

對于財產額的征稅，盡管合理有效，但是在中國也很難實行，財產額最多的當屬中央政府官員，北京房價已經漲到令人往而興嘆的地步，對財產額征稅，交稅最多的就是這些官員，處于對自身的保護，官員不會贊成房地產稅的征收，房地產稅開征面臨很大的阻礙。

三、稅務局的管理缺陷

我國稅務局主要是憑票管稅或者是憑借資金流管理稅收，但是房地產沒有現(xiàn)金流，住在祖?zhèn)鞔笳瑑炔⒉灰馕吨绣X交稅，房地產也沒有類似于增值稅專用發(fā)票一樣的稅票，所以無法做到很好的管理。

同時我國的個人征信系統(tǒng)還不完全，對于納稅的管理無法做到聯(lián)網縝密。納稅人如果偷稅漏稅，則沒有辦法買車票住酒店這種個人征信系統(tǒng)建設沒有很完善，因此納稅人出現(xiàn)偷逃稅的行為，政府部門也無可奈何。

稅收的立法需要很漫長的過程，征稅的對象很難準確把控，房地產稅的管理還未達到技術要求，這三種方面都阻礙著房地產稅的正式開征，房地產稅可謂路漫漫其修遠。但是房地產稅終將開征，房地產稅作為地方政府的財力支柱，決定著地方政府的財政收入，從而對整個地方政府的將來都起著至關重要的作用。2013年黨的十八大三中全會提出：“加快房地產稅立法并適時推進改革”，現(xiàn)在還未是適時，何時適時，就要清楚考慮上面存在的三種問題并采取措施，才能在可以看見的未來，出現(xiàn)房地產稅。

[1]《房地產稅征收中存在的困難》 喬思偉

[2]《房地產稅征收的難點與挑戰(zhàn) 》 中國社科院經濟研究所 汪利娜

[3]《房地產稅實施困難重重》全國政協(xié)委員、中國財政科學研究院研究員 賈康

陳懌華(1996-)，女，漢族，江蘇人，學士學位，蘇州大學，研究方向：中央與地方財政、財政與稅收問題、營改增下的稅收問題。