基于可持續(xù)發(fā)展視角的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究

鄭凱麗

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

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基于可持續(xù)發(fā)展視角的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究

鄭凱麗

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高聯(lián)系密切，而房企的資金融集是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展中不可或缺的一部分。近幾年來，國(guó)家緊縮銀行信貸，提高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率，使得大部分主要依靠銀行貸款融資的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。再加之房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體制不健全，通過股票、信托、基金、債券等方式融資都有嚴(yán)格的限制，本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資存在的問題從宏觀與微觀兩個(gè)維度來提出解決對(duì)策方案。

一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，要想實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定可持續(xù)快速發(fā)展，除了根據(jù)自己企業(yè)實(shí)際狀況提出對(duì)策外，還在必須符合中國(guó)的金融行業(yè)體制以及國(guó)家相關(guān)戰(zhàn)略的實(shí)施下積極主動(dòng)采取措施。房地產(chǎn)的資金總量在一年一年的增加，其中，自己籌得的資金和其他方式籌集的資金比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從外國(guó)和我國(guó)國(guó)內(nèi)的籌款。中國(guó)人民銀行在2012年前半年把存款準(zhǔn)備金利率在前一次的基礎(chǔ)上各下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)，并在一年中間兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，于是使得2012年房地產(chǎn)業(yè)資金投入進(jìn)一步增加，國(guó)家內(nèi)部貸款較上一年增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。而為了防止國(guó)外熱錢的涌入，利用外資很少，從而利用外資比重較2011年下降了將近0.6個(gè)百分點(diǎn)。但是，用其他方式籌集的資金與自己籌集資金的所占比例仍然很大。

二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金能力變強(qiáng)，并且中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)資金籌集來源方式的學(xué)習(xí)與應(yīng)用能力有了明顯提高。但是仍存在許多問題，比如：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)外部資金融集相干的法律法規(guī)還不完善

這幾年來，中國(guó)政府的一系列金融政策限定房地產(chǎn)投資規(guī)模來繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，經(jīng)過2010年到2011年一年的調(diào)控，與貨幣相關(guān)政策延續(xù)收縮，調(diào)存款準(zhǔn)備金利率上升12次，利息調(diào)高5次。雖然經(jīng)過一年的調(diào)整，但房地產(chǎn)籌集資金本的錢還是很高。由于缺少與房地產(chǎn)融資相關(guān)的完善的金融法規(guī)以及法律體系不健全，價(jià)值市場(chǎng)的體制不完善，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)融資方式單一，正如上述對(duì)萬科和綠城分析，多元融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)界還無法匹配適用。

(二)融集資金的渠道與金融相關(guān)產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新,融資渠道狹小

跟發(fā)達(dá)國(guó)家來比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具稀少缺乏，融資渠道相對(duì)來說有限，作為房企資金主要來源的銀行貸款品種相對(duì)單一簡(jiǎn)單，無法負(fù)荷房地產(chǎn)企業(yè)的需求。于是，聯(lián)系我國(guó)詳細(xì)的國(guó)情，增強(qiáng)金融產(chǎn)品的立異，引薦外國(guó)先進(jìn)的金融創(chuàng)新工具，創(chuàng)新設(shè)計(jì)出有具體針對(duì)性、并且針對(duì)性強(qiáng)的各種各樣的貸款產(chǎn)品，拓寬融集資金的渠道，從最基本的方面走出房地產(chǎn)企業(yè)融集資金艱難的窘難困境，而房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資金的辦法和手段的改革應(yīng)該盡快實(shí)行。

(三)融資本錢很高，企業(yè)承受能力較弱

這幾年來，中國(guó)制定了一系列的金融政策法規(guī)限定房企規(guī)模發(fā)展，以便從宏觀政策上保持房地產(chǎn)企業(yè)在一定規(guī)模下有效發(fā)展成長(zhǎng)。經(jīng)過2010年到2011年一年的調(diào)控，與貨幣相關(guān)政策延續(xù)收縮，調(diào)存款準(zhǔn)備金利率上升12次，利息調(diào)高5次。雖然一年后有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)籌資本錢仍然使得企業(yè)無法承受。

三、基于可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策闡明論述

在以上分析的基礎(chǔ)上，我們可以看出在房地產(chǎn)企業(yè)融集資金的活動(dòng)中仍然存在大量待需解決的問題，這些問題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有效的成長(zhǎng)和持續(xù)的發(fā)展限定性很強(qiáng)?？沙掷m(xù)發(fā)展觀下融集資金不僅可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的需求，還要重視把融集的本錢降到最低，并且融資過程中應(yīng)運(yùn)多種方式融集，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本章基于可持續(xù)發(fā)展觀闡明論述了解決房企融資現(xiàn)狀以及問題的對(duì)策建議。

(一)宏觀對(duì)策

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融集資金的手段方式單一、渠道較為狹小，融集資金艱難的主要原因是我國(guó)政府頒布的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相干的法律法規(guī)不完善。應(yīng)盡快改善現(xiàn)行的與房地產(chǎn)金融相干的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)體的權(quán)利與任務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行動(dòng)。

中國(guó)信用中介機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立性，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定成長(zhǎng)十分重要，但是其存在的虛假騙貸等現(xiàn)象常有發(fā)生，使得我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無法健康的發(fā)展。于是，國(guó)家政府應(yīng)該完善與之相關(guān)的法律監(jiān)督管理機(jī)制，嚴(yán)厲打擊違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的違法行為，加大懲罰力度。與此同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借貸款條件的篩查力度。

(二)微觀對(duì)策

1.進(jìn)行多元化融資渠道

為了房地產(chǎn)企業(yè)更好的可持續(xù)融集資金，應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展情況來選取多種籌集資金的方式，合理搭配，分散由于單一融資渠道帶來的大風(fēng)險(xiǎn)，能夠更為有效的并利用最低成本來融通企業(yè)所需資金，使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)成長(zhǎng)。

首先，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行證券化。數(shù)額巨大的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化以后可以將大額的資產(chǎn)分散開進(jìn)行交易，從而分散了集中交易產(chǎn)生的大風(fēng)險(xiǎn)，而且小額進(jìn)行交易更為便捷，流動(dòng)性強(qiáng)，危險(xiǎn)系數(shù)降低。

其次，可以不斷壯大房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)通過信托公司來籌集資金要比銀行借貸、發(fā)行債券股票融資更方便快捷，開發(fā)出更多權(quán)益性和混合型的信托產(chǎn)品，改善企業(yè)高負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)。

再次，對(duì)于可發(fā)行的債券融資。中國(guó)的房地產(chǎn)債券融資還處于初級(jí)成長(zhǎng)階段，與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，通過運(yùn)用債券獲得的資金還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如通過股票發(fā)行獲得的。因此要盡快發(fā)展我國(guó)運(yùn)用發(fā)行債券來籌集資金的步伐，完善債券交易市場(chǎng)，規(guī)范債券發(fā)行程序等問題。

2.占領(lǐng)新的市場(chǎng)，把業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大

由于房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策的影響很大，在當(dāng)前政府制定的緊縮政策不利于房企發(fā)展的背景下，房企可開拓新的目標(biāo)市場(chǎng)，開發(fā)進(jìn)軍有市場(chǎng)需求的三、四線小城市，針對(duì)其具體需要來設(shè)計(jì)符合其實(shí)際需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)面積變大，賺取更多利潤(rùn)。

3.晉升企業(yè)自身管理能力與實(shí)力

當(dāng)前，房企面臨著諸多融資問題，很多都來自于房企自身規(guī)模小，資金積累少，競(jìng)爭(zhēng)力和談判能力弱等原因。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)自我的綜合能力，重視本身資金累積，建立企業(yè)品牌形象，走穩(wěn)定可持續(xù)成長(zhǎng)的道路，擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)面積，使企業(yè)品牌不斷壯大。唯有這樣，才可以經(jīng)由更多更有效的方式來實(shí)現(xiàn)資金融通。

4.積極培養(yǎng)全能型人才，增強(qiáng)企業(yè)軟件配備

人才是企業(yè)的第一資源，可以增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及國(guó)家政府政策的引導(dǎo)，企業(yè)亟需儲(chǔ)備培養(yǎng)掌握金融行業(yè)知識(shí)、精通法律法規(guī)的全能型人才，為房地產(chǎn)企業(yè)更好地籌集資金來出謀劃策，擴(kuò)寬企業(yè)融集資金的渠道與手段。完善與企業(yè)發(fā)展相干的人力管理機(jī)制，吸收大量全能的人才為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)成長(zhǎng)是其最終目標(biāo)，而資金的籌集問題始終制約房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展.通過分析房地產(chǎn)行業(yè)近些年來的資金來源以及比重狀況，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在資金融集過程中存在的問題，并深入分析了導(dǎo)致這些問題的原因，提出了幾點(diǎn)對(duì)策。

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