關(guān)于中國房地產(chǎn)稅改革的思考

陳 萍

(四川大學(xué)法學(xué)院 四川 成都 610000)

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關(guān)于中國房地產(chǎn)稅改革的思考

陳 萍

(四川大學(xué)法學(xué)院 四川 成都 610000)

針對(duì)我國分稅制的財(cái)政體制，需要從真正意義上推進(jìn)和完善房地產(chǎn)稅，才能更好地適應(yīng)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是中共十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求。本文從分析房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，從而給出相應(yīng)的解決方法和建議。

房地產(chǎn)稅；改革措施；具體建議

目前，隨著市場(chǎng)化的整合，資源的優(yōu)化配置，改革房地產(chǎn)稅的意義十分重大。因?yàn)檫@能有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展；有利于調(diào)節(jié)收入分配和財(cái)產(chǎn)差距以及改善財(cái)政體制結(jié)構(gòu)，有利于構(gòu)建地方的稅制體系。

一、我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度出現(xiàn)的主要弊端

(一)稅制模式不平衡

當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制，一方面是由于歷史原因，在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用的稅率都普遍偏低，從而導(dǎo)致保有環(huán)節(jié)稅種形同虛設(shè)，并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)配套相應(yīng)的動(dòng)態(tài)評(píng)估機(jī)制，也造成對(duì)征收定額稅成為一種象征性的工作。另一方面，雖然我國規(guī)定了土地增值稅的超率累進(jìn)制度，但是在實(shí)際落實(shí)操作過程中并沒有嚴(yán)格遵守此項(xiàng)做法，而是一貫采取低稅率的預(yù)征制度，使得開發(fā)商或者個(gè)人獲取其中大量的增值收益。因此，這就出現(xiàn)了稅制失衡的局面，即在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)中，征收營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及與之相關(guān)的印花稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅，而對(duì)于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不僅稅收優(yōu)惠，稅負(fù)低，而且免稅范圍大，只是針對(duì)部分的企事業(yè)單位征收，而個(gè)人用于一般住房一般都不用繳納。失衡的稅制，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的稅負(fù)集中，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商的瘋狂擴(kuò)張，這就把市場(chǎng)活動(dòng)的天平傾向于賣方，賣方只要把稅收通過提高價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁給買方，從而刺激價(jià)格上漲。如果這種失衡的稅制不加以改變，那么將會(huì)阻礙市場(chǎng)交易和不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的流動(dòng)，也會(huì)影響房地產(chǎn)稅收發(fā)揮的調(diào)控作用。

(二)稅收結(jié)構(gòu)不合理

在稅收種類方面，房地產(chǎn)稅中就包含了十種稅，其中還包含重復(fù)收稅的稅種，例如，向房地產(chǎn)開發(fā)商征收的契稅和印花稅就存在交叉性的收費(fèi)；在轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的過程中，受讓方需要繳納印花稅和契稅。這就使得與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收種類繁多，重復(fù)征稅，造成公眾的繳稅壓力過大，也會(huì)影響社會(huì)稅負(fù)不公的同時(shí)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，更嚴(yán)重還會(huì)形成房地產(chǎn)的泡沫化。

在稅收范圍上，過于窄小，稅款流失的多。當(dāng)前有關(guān)規(guī)定的是在城市、縣城、城建鎮(zhèn)和工礦區(qū)進(jìn)行征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，并沒有將農(nóng)村以及所轄的行政村包含在內(nèi)。這在過去幾十年里能夠滿足社會(huì)發(fā)展的需求，但是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展，顯然無法適應(yīng)當(dāng)前的變化，比如，個(gè)人購房比重不斷升高，而個(gè)人一般居住房卻并不用繳納相關(guān)的房地產(chǎn)稅，這就成為國家稅收的一大缺口。

在計(jì)稅根據(jù)方面，缺乏科學(xué)性、合理性。當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)余值或者租金收入來征收的，其最大的弊端在于，只考慮靜態(tài)的房產(chǎn)價(jià)值，而無法客觀地伴隨著經(jīng)濟(jì)條件的變化來定期評(píng)估房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(三)稅費(fèi)關(guān)系不正常

一般而言，在處理稅費(fèi)關(guān)系上，應(yīng)該盡量在同一稅源上控制一定的稅費(fèi)數(shù)量，這樣才能保證不會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅和收費(fèi)，也能方便納稅人繳納稅款和政府管理征稅的工作。然而，關(guān)于房地產(chǎn)的收費(fèi)形形色色，收費(fèi)總額更是難以估計(jì)，收費(fèi)比例大而稅收比例小的現(xiàn)象成為不爭(zhēng)的事實(shí)。費(fèi)大于稅的現(xiàn)象一方面會(huì)增加購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，另一方面也會(huì)阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

二、改革房地產(chǎn)稅的具體建議

改革房地產(chǎn)稅，不僅需要在理論上行得通，還需要能夠有效地推行到實(shí)際生活中，這就需要實(shí)施一系列的配套措施，為落實(shí)房地產(chǎn)稅的改革措施做好扎實(shí)的準(zhǔn)備。

(一)運(yùn)用法律手段為改革房地產(chǎn)稅保駕護(hù)航

每一項(xiàng)改革措施的推行，必然會(huì)撼動(dòng)當(dāng)前的既得利益者，因此，如何為房地產(chǎn)稅的改革做好保駕護(hù)航顯得至關(guān)重要。如果真正意義上實(shí)行房地產(chǎn)稅，則社會(huì)中的富裕階層的利益則會(huì)受到較大的影響，這就導(dǎo)致地方政府在開展工作時(shí)受到很大的阻礙。故而，這就需要運(yùn)用法律的手段先行保障此項(xiàng)工作的展開。先制定房地產(chǎn)稅相關(guān)的法律，具體規(guī)范征收過程中的細(xì)節(jié)，確定稅率和稅收范圍，并規(guī)定相應(yīng)的法律后果和法律懲罰措施，這樣也能為后續(xù)的開展工作做好鋪墊。

(二)加強(qiáng)公眾對(duì)改革房地產(chǎn)稅的認(rèn)同

可以依據(jù)住房性質(zhì)區(qū)分不同的稅率。低稅率就適用于生產(chǎn)經(jīng)營住房和普通的住房，而高稅率則適用于高檔住宅和別墅。地方政府就可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況確定適用不同的稅率，從而將固定稅率變?yōu)楸壤惵?，在地方稅種上，為了更好地保障和改善民生，需要將房地產(chǎn)稅作為地方財(cái)力的主要來源。但是，在實(shí)施開征房地產(chǎn)稅必將會(huì)增加住房成本的情況下，這就要避免房屋的所有者通過把稅收成本來轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。因此，地方政府要采取相應(yīng)的調(diào)控措施，比如限制租金的漲幅，使之漲幅范圍在3%以內(nèi)或不能高于當(dāng)?shù)匚飪r(jià)漲幅。這樣使征收房地產(chǎn)稅更加合理，也能促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時(shí)也應(yīng)當(dāng)充考慮到基礎(chǔ)建設(shè)的費(fèi)用，地方教育的費(fèi)用以及城建維護(hù)的費(fèi)用，從而保證總體稅負(fù)的整體穩(wěn)定。只有得到公眾更多的認(rèn)同和理解，才能更好地順利推行房地產(chǎn)稅的改革措施。

(三)落實(shí)地方政府的改革措施

全面推行房地產(chǎn)稅的改革，關(guān)鍵在于落實(shí)地方政府的工作。地方政府會(huì)因?yàn)楦鞣N壓力和顧慮，比如擔(dān)心在實(shí)施房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)急劇下降，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生各種不好的發(fā)展趨勢(shì)，更加擔(dān)心由此帶來的土地出讓收入的減少，從而懈怠或者拖延實(shí)行房地產(chǎn)的改革措施。將評(píng)估價(jià)格作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)，如果要有效推行此項(xiàng)改革措施，關(guān)鍵是進(jìn)行嚴(yán)格征收管理。那么，以下是需要規(guī)范的措施：首先，規(guī)范各項(xiàng)收費(fèi)。其次，健全和完善財(cái)產(chǎn)登記制度。盡早完善和落實(shí)產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國同步聯(lián)網(wǎng)，即時(shí)共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息，從而做到規(guī)范地方政府嚴(yán)格征收管理。最后，加快建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。借鑒國際慣例的做法，通常采用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收稅款，加快發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)和培養(yǎng)較高專業(yè)水平的技術(shù)人才，才能確保嚴(yán)格進(jìn)行征收管理，確保征稅的公平、科學(xué)和權(quán)威。當(dāng)前地方政府的財(cái)政收入太過于依賴土地出讓收入。但是需要清醒認(rèn)識(shí)到，未來的趨勢(shì)將是朝著不斷減少政府征地范圍，放開集體建設(shè)用地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)發(fā)展。這樣既能使我國房地產(chǎn)發(fā)展步入健康發(fā)展的常態(tài)，也能使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式得到突破性的進(jìn)展。

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陳萍，女，漢族，研究生，四川大學(xué)法學(xué)院，法律碩士(非法學(xué))。