階段性調(diào)整將到來(lái)

文‖張宏偉

階段性調(diào)整將到來(lái)

文‖張宏偉

樓市：堅(jiān)硬的泡沫

編者按:

一線城市樓市正持續(xù)高溫。

據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，以2015年2月-2016年2月為區(qū)間統(tǒng)計(jì)，北京均價(jià)漲幅19.7%，上海均價(jià)漲幅42.5%，深圳均價(jià)漲幅為68.2%。2016年新年伊始，雖然出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策并非針對(duì)一線城市，但市場(chǎng)心理產(chǎn)生變化，一線樓市持續(xù)高燒，售樓處一派火熱景象。此外，根據(jù)媒體報(bào)道，更是催生了一系列杠桿炒房、“場(chǎng)外配資”的投機(jī)潮。

易居研究院最近發(fā)布《近六年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》，報(bào)告預(yù)計(jì)，2016年一線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)進(jìn)一步加大，房?jī)r(jià)將有繼續(xù)上漲的可能；從地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，華南和華東地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下，此類地區(qū)各大城市都出現(xiàn)了比較明顯的房?jī)r(jià)反彈態(tài)勢(shì)。此類地區(qū)在2016年可能會(huì)面臨相對(duì)收緊的購(gòu)房政策。

樓市，最堅(jiān)硬的泡沫。

2015年下半年已透支2016年樓市需求

2015年，一線城市的商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)是：政策面寬松；市場(chǎng)需求集中釋放；改善型需求放量明顯；區(qū)域市場(chǎng)分化。

集中釋放

自2014年四季度以來(lái)，政策“支援”樓市，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、高端預(yù)售許可證審批的放開(kāi)均表明政策呈現(xiàn)出“寬松”態(tài)勢(shì)。

2015年下半年至今，上海樓市的復(fù)蘇，除了供求因素、市場(chǎng)去庫(kù)存、貨幣超發(fā)因素等影響外，與2015年3月30日的“330新政”有較大關(guān)系。

所謂“330新政”指的是擁有1套住房且房貸未結(jié)清的居民家庭再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買普通自住房的首付款比例調(diào)整為不低于40%；繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房的最低首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的繳存家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%；個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房，營(yíng)業(yè)稅免征期限由以往的5年調(diào)整為2年。

門檻的降低，使得置換型需求被激活，作用直接。相關(guān)數(shù)據(jù)表明：二手房市場(chǎng)，置換型需求在外環(huán)占40%左右，中環(huán)占50%左右，內(nèi)環(huán)占到70%。一手房市場(chǎng)，置換型需求達(dá)50%-60%。

至今，這種置換型需求仍比較活躍，使得上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)回升明顯。

在政策寬松之下，市場(chǎng)需求得到集中釋放。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，商品住宅市場(chǎng)，2015年上海商品住宅面積累計(jì)成交1500萬(wàn)平米，同比增54.9%，全年商品住宅成交均價(jià)為31545元/平米，同比增長(zhǎng)16.9%；在普通公寓市場(chǎng)同樣迎來(lái)需求大量釋放，累計(jì)成交為1313.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)53.8%，促使公寓成交均價(jià)同比增長(zhǎng)18.3%，達(dá)31202元/平米。別墅市場(chǎng)，2015年累計(jì)成交量186.5萬(wàn)平米，同比增加62.8%，由于別墅均價(jià)彈性較差，成交均價(jià)增長(zhǎng)8.8%，小于公寓，為33978元/平米。

另外，從投資者需求和市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善型需求的放量明顯。區(qū)域市場(chǎng)分化加速。

比如，2015年靜安區(qū)以91055元/平米的均價(jià)列為上海成交均價(jià)最貴的區(qū)域，而嘉定、松江及浦東為2015年商品住宅成交面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域。

從3個(gè)月的移動(dòng)存銷比看，2015年上海商品住宅存量面積為1071.2萬(wàn)平米，3個(gè)月移動(dòng)存銷比為6.6個(gè)月，其中公寓的3個(gè)月移動(dòng)存銷分別為5.4個(gè)月，未來(lái)3-6個(gè)月的去庫(kù)存壓力相對(duì)較小，市場(chǎng)基本面仍有量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。而別墅3個(gè)月移動(dòng)存銷比達(dá)14.7個(gè)月，未來(lái)3-6個(gè)月價(jià)格上漲動(dòng)力仍較弱。

反轉(zhuǎn)到來(lái)？

2015年以來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策來(lái)護(hù)航宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成共識(shí)，后續(xù)來(lái)看，貨幣政策會(huì)維持適度寬度的操作基調(diào)；降準(zhǔn)降息增加市場(chǎng)流動(dòng)性以對(duì)沖新增外匯占款的減少成為央行必須做出的選擇，而配合最近出臺(tái)的信貸資產(chǎn)抵押再貸款均是央行為平穩(wěn)市場(chǎng)資金面所做的努力。

從行業(yè)政策面看，2016年開(kāi)啟的已是第六輪樓市支持政策，這進(jìn)一步表明在短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍具有不可替代的拉動(dòng)作用。

可梳理近幾年樓市與政策的關(guān)系。

比如2014年前三季度，包括限購(gòu)的政策面并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，樓市也相對(duì)低迷，市場(chǎng)需求被積壓與有待激活。

2014年第四季度至2015年上半年，集中出臺(tái)貨幣、房地產(chǎn)行業(yè)政策預(yù)示著政府在鼓勵(lì)住房消費(fèi)，政策面呈現(xiàn)“寬松”態(tài)勢(shì)，樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

2015年下半年，上海樓市已無(wú)去庫(kù)存壓力，不需要政策刺激，但由于經(jīng)濟(jì)觸底及股市壓力，央行及相關(guān)部委頻繁的政策刺激導(dǎo)致2015年下半年其實(shí)已透支2016年樓市需求，可以預(yù)見(jiàn)2016年的上海房地產(chǎn)需求將處低位。

2016年初，目前各周銷量仍基本處于高位，但本輪市場(chǎng)需求在2015年第四季度和2016年上半年集中釋放完畢之后，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整將到來(lái)。

拐點(diǎn)

2016年，政策預(yù)期可能收緊。

上海相關(guān)部門已強(qiáng)調(diào)防范房?jī)r(jià)快速上漲、違規(guī)操作對(duì)樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)及防止經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的過(guò)度依賴，目前已著手對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，2016年上海樓市調(diào)控政策收緊當(dāng)是大概率事件。

由于目前一線城市房?jī)r(jià)維持在高位，疊加住宅庫(kù)存小、土地價(jià)格偏高及開(kāi)發(fā)商漲價(jià)預(yù)期，短期內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)仍將維持向上走勢(shì)。所以嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策是主基調(diào)，同時(shí)預(yù)計(jì)2016年政策將會(huì)在高端樓盤許可證的審批、收緊“330新政”等方面進(jìn)行調(diào)整。

從城市整體周期趨勢(shì)判斷，上海商品住宅成交量短周期為21-24個(gè)月，如果依照此規(guī)律推測(cè)，上海商品住宅市場(chǎng)成交量將在2016年7-9月迎來(lái)拐點(diǎn)。

比如，浦東新區(qū)南匯的商品住宅成交量近兩輪的周期為19-21個(gè)月，如果延續(xù)此規(guī)律，南匯商品住宅成交量的同比趨勢(shì)性拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2016年4-6月；浦東商品住宅成交量（不含南匯）近兩輪的周期為21-26個(gè)月，浦東商品住宅成交量的同比趨勢(shì)性拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2016年下半年；松江商品住宅成交量的周期較長(zhǎng)，為27-33個(gè)月，當(dāng)?shù)厣唐纷≌山涣康耐融厔?shì)性拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2016年下半年；嘉定商品住宅成交量近兩輪的周期為23個(gè)月左右，其商品住宅成交量的同比趨勢(shì)性拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2016年9月左右。中心城區(qū)商品住宅成交量近兩輪的周期為23-27個(gè)月左右，中心城區(qū)商品住宅成交量的同比趨勢(shì)性拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2016年下半年。

從近兩輪的周期調(diào)整節(jié)點(diǎn)判斷，南匯、浦東商品住宅成交量調(diào)整要提前于上海整體市場(chǎng)近1個(gè)月，而嘉定及中心城區(qū)的商品住宅成交量調(diào)整，在下行周期調(diào)整時(shí)提前于上海整體市場(chǎng)1個(gè)月，而在上行周期調(diào)整時(shí)與上海整體市場(chǎng)同步。

商品住宅市場(chǎng)基本符合平衡定律，如同2013年大量釋放的是2011年和2012年過(guò)度抑制的購(gòu)房需求，2015年需求的提前透支將導(dǎo)致2016年購(gòu)房需求處于低點(diǎn)。

調(diào)整周期

上海與全國(guó)GDP走勢(shì)呈現(xiàn)較大一致性，全國(guó)GDP累計(jì)同比增速“破七”將對(duì)上海帶來(lái)較大的下行壓力；另外，房企投資的持續(xù)下降也客觀反映出其對(duì)2016年市場(chǎng)的判斷偏悲觀。

經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致新開(kāi)工缺口。2014年至2015年的新開(kāi)工面積缺口，將在2016年影響市場(chǎng)供應(yīng)，并限制住宅銷售量處于較低水平。

實(shí)際上，2014年以來(lái)上海住宅用地市場(chǎng)實(shí)際成交量已為“負(fù)增長(zhǎng)”，在存量土地緊張的情況下，供不應(yīng)求仍為主要基調(diào)，而住宅用地成交樓板價(jià)上行壓力較大，揭示一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

樓市上漲之后必然出現(xiàn)調(diào)整期。

投資者要認(rèn)同以高地價(jià)推動(dòng)市場(chǎng)是不可持續(xù)的，以股市推動(dòng)市場(chǎng)亦難持續(xù)。股市獲利資金的逐步抽離尋求更穩(wěn)定的資產(chǎn)配置。

鑒于目前的樓市形勢(shì)，對(duì)未來(lái)上海樓市政策可以做一個(gè)預(yù)測(cè)：一是限購(gòu)不會(huì)放松，將嚴(yán)格執(zhí)行。二是高端產(chǎn)品預(yù)售許可證進(jìn)一步加大審批。三是“330政策”在2016年應(yīng)該會(huì)收緊，嚴(yán)格區(qū)分普通住宅與非普通住宅，這應(yīng)該是大概率事件。四是房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)擴(kuò)大。標(biāo)準(zhǔn)可能定在單價(jià)4.1萬(wàn)/米2左右。去年是3.2萬(wàn)元/米2。

（作者系同策咨詢研究總監(jiān)）