淺談房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)管理

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)管理是選擇供應(yīng)商的重要手段，也是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)總部與項(xiàng)目公司的職責(zé)、招標(biāo)采購(gòu)的準(zhǔn)備工作、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)過程注意事項(xiàng)、合同簽訂事宜等幾個(gè)方面說明房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)管理工作。

【關(guān)鍵詞】招標(biāo)采購(gòu)；供應(yīng)商；評(píng)標(biāo)；定標(biāo)；合同

引言

招標(biāo)采購(gòu)是指按考察、入圍、發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的程序確定中標(biāo)單位的采購(gòu)形式。其內(nèi)涵是遵守規(guī)范的招標(biāo)程序，通過充分、公平的競(jìng)爭(zhēng)，獲得最優(yōu)性價(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)的采購(gòu)模式。招標(biāo)采購(gòu)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)重要地位，招標(biāo)既是擇優(yōu)選擇供應(yīng)商的重要手段，也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，這是項(xiàng)目有序開展順利進(jìn)行的有效保證。下面從幾個(gè)方面談一談如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)管理。

1、明確公司總部與項(xiàng)目公司的職責(zé)

房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)管理一般分為公司總部與項(xiàng)目公司兩級(jí)開展，公司總部和項(xiàng)目公司各有不同職責(zé)。

1.1公司總部的主要職責(zé)

編制采購(gòu)管理實(shí)施制度，并依據(jù)執(zhí)行情況進(jìn)行適應(yīng)性修訂；審核各開發(fā)項(xiàng)目合約規(guī)劃、采購(gòu)計(jì)劃；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)戰(zhàn)略采購(gòu)的組織工作；審查項(xiàng)目公司審批權(quán)限內(nèi)的招標(biāo)工作；審批、監(jiān)督超項(xiàng)目公司權(quán)限的采購(gòu)入圍和定標(biāo)工作；協(xié)助各項(xiàng)目公司建立修訂各自的采購(gòu)管理相關(guān)指引性文件。

1.2項(xiàng)目公司的主要職責(zé)

依據(jù)公司總部招標(biāo)實(shí)施制度，擬定本項(xiàng)目公司的采購(gòu)管理作業(yè)指引，并報(bào)公司總部備案；組織并負(fù)責(zé)由項(xiàng)目公司主責(zé)的采購(gòu)工作；編制本項(xiàng)目公司管理的開發(fā)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃；協(xié)助公司總部完成各類戰(zhàn)略采購(gòu)工作。

2、做好充足準(zhǔn)備工作

項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目合約規(guī)劃編制招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃，采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)項(xiàng)目名稱和采購(gòu)內(nèi)容；各項(xiàng)招標(biāo)的發(fā)標(biāo)、定標(biāo)、進(jìn)場(chǎng)等主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)；各項(xiàng)采購(gòu)的主責(zé)人、配合人、采購(gòu)方式及合約形式等。在單項(xiàng)采購(gòu)工作實(shí)施前，必須首先明確該項(xiàng)采購(gòu)對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃項(xiàng)目及其目標(biāo)成本。

2.1考察及入圍單位確定

應(yīng)根據(jù)企業(yè)招標(biāo)的積累建立供應(yīng)商信息庫，供應(yīng)商信息庫現(xiàn)有的合格供應(yīng)商，可不進(jìn)行考察，直接入圍；供應(yīng)商信息庫以外的供應(yīng)商，應(yīng)進(jìn)行考察?？疾炜赏ㄟ^書面文件審核、實(shí)地考察或二者結(jié)合的方式進(jìn)行。考察由采購(gòu)主責(zé)人負(fù)責(zé)組織，參與人可以包括項(xiàng)目公司相關(guān)的工程、成本與設(shè)計(jì)人員等。完成考察后，相關(guān)人員負(fù)責(zé)填寫形成考察報(bào)告。當(dāng)進(jìn)行工程或貨物類采購(gòu)時(shí)，如設(shè)計(jì)認(rèn)為有需要提供樣品，應(yīng)要求被考察供應(yīng)商提供樣品或樣板，經(jīng)設(shè)計(jì)確認(rèn)合格后，才可以進(jìn)入入圍名單。

2.2確定合同形式并編制招標(biāo)文件

在編制招標(biāo)文件前，應(yīng)首先確定合同形式。常規(guī)的合同形式采用方式有：施工圖紙完備、施工工藝成熟、市場(chǎng)行情穩(wěn)定的情況下，應(yīng)采用固定總價(jià)合同形式；當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時(shí)，可以采用模擬清單方式招標(biāo)，但應(yīng)盡量對(duì)除模板外的措施費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行包干；當(dāng)采用模擬清單招標(biāo)時(shí)，應(yīng)依據(jù)施工圖和合同約定的計(jì)價(jià)原則完成組價(jià)工作，施工總承包工程應(yīng)于60日內(nèi)完成，其它專業(yè)工程于30日內(nèi)完成。

3、做好評(píng)標(biāo)工作

評(píng)標(biāo)工作是做好招標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)由企業(yè)總部牽頭組織項(xiàng)目公司成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行，評(píng)標(biāo)包括技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)。技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)應(yīng)分開進(jìn)行。

3.1技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)

技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)的參與人應(yīng)包括：項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員。技術(shù)負(fù)責(zé)人匯總評(píng)標(biāo)意見并編寫技術(shù)澄清問卷，視需要可組織技術(shù)澄清會(huì)，歷次的澄清答疑文件均將作為招標(biāo)過程文件進(jìn)入合同文本，最后形成技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)報(bào)告。由于在入圍時(shí)已對(duì)投標(biāo)單位的資格和能力進(jìn)行了確認(rèn)，并統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此在技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)原則上不做技術(shù)排名，僅評(píng)定“合格”或“不合格”。如技術(shù)標(biāo)中存在重要內(nèi)容缺項(xiàng)或嚴(yán)重技術(shù)缺陷，不響應(yīng)招標(biāo)文件中的關(guān)鍵技術(shù)條款，可給予該技術(shù)標(biāo)“不合格”的評(píng)定。因招標(biāo)文件中已規(guī)定了工期，因此只要滿足招標(biāo)文件要求，均應(yīng)視為能夠符合工程進(jìn)度的要求。因此，對(duì)主動(dòng)提出競(jìng)爭(zhēng)性工期的投標(biāo)單位，不應(yīng)在商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)中進(jìn)行特別處理。評(píng)標(biāo)報(bào)告最終需形成符合或不符合本次招標(biāo)技術(shù)要求的結(jié)論。技術(shù)標(biāo)合格的投標(biāo)單位不能少于3家，如發(fā)生合格投標(biāo)單位少于3家的情況，須組織重新招標(biāo)工作。

3.2商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)

商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)的參與人員，原則上人數(shù)不宜超過3人。商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)中，評(píng)標(biāo)人員應(yīng)對(duì)算術(shù)錯(cuò)誤、多項(xiàng)、漏項(xiàng)、單價(jià)內(nèi)容描述不清、價(jià)格不合理、清單數(shù)量不準(zhǔn)確以及付款方式等內(nèi)容進(jìn)行澄清，并編寫商務(wù)標(biāo)澄清問卷。歷次的澄清答疑文件均應(yīng)作為招標(biāo)過程文件進(jìn)入合同文本，最后形成商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)報(bào)告，報(bào)告需反映各投標(biāo)單位的價(jià)格變化情況。為避免投標(biāo)單位在首輪投標(biāo)中虛報(bào)高價(jià)，對(duì)首次開標(biāo)后的最高報(bào)價(jià)，如果經(jīng)初步評(píng)審，次高報(bào)價(jià)無明顯的漏缺項(xiàng)，且最高報(bào)價(jià)高出次高報(bào)價(jià)10%以上的，可以不再對(duì)最高報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)標(biāo)或澄清。此要求必須在招標(biāo)文件中明確。其他投標(biāo)價(jià)較高的單位，是否進(jìn)入評(píng)標(biāo)或澄清環(huán)節(jié)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)實(shí)際情況自行確定。但進(jìn)入評(píng)標(biāo)和澄清環(huán)節(jié)的投標(biāo)單位，不得少于2家；當(dāng)較低價(jià)的投標(biāo)單位報(bào)價(jià)較為接近時(shí)（1%以內(nèi)，且不超過30萬），如確有需要，可以對(duì)報(bào)價(jià)較低的最低價(jià)和次低價(jià)單位進(jìn)行讓利詢價(jià)。評(píng)標(biāo)人在讓利詢價(jià)前必須向相應(yīng)授權(quán)人詳細(xì)說明原因，授權(quán)人同意后才可以進(jìn)行讓利詢價(jià)。根據(jù)詢價(jià)后的總價(jià)排序，在技術(shù)標(biāo)合格的基礎(chǔ)上，推薦確定中標(biāo)單位；當(dāng)評(píng)標(biāo)中發(fā)現(xiàn)最低價(jià)高出該項(xiàng)合約規(guī)劃的目標(biāo)成本3%以上時(shí)，應(yīng)分析原因，并視情況決定是否組織重新招標(biāo)。若決定不進(jìn)行重新招標(biāo)，以現(xiàn)有投標(biāo)單位定標(biāo)時(shí)，必須在定標(biāo)簽報(bào)正文中對(duì)此情況及目標(biāo)成本調(diào)劑情況作出詳細(xì)說明。

商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)中，由于投標(biāo)單位的失誤或?qū)φ型稑?biāo)文件的修改，有時(shí)需要對(duì)投標(biāo)單位的總價(jià)進(jìn)行修正才可以排名：

（1）對(duì)于本屬于暫定數(shù)量的項(xiàng)目，投標(biāo)單位對(duì)數(shù)量做出修正的，應(yīng)將修正的數(shù)額增加或減去，以恢復(fù)招標(biāo)文件給定的暫定數(shù)量。應(yīng)要求投標(biāo)單位對(duì)此點(diǎn)進(jìn)行澄清，澄清后對(duì)總價(jià)進(jìn)行修正；

（2）對(duì)于投標(biāo)單位自行增加了承包范圍以外的項(xiàng)目，應(yīng)要求投標(biāo)單位對(duì)此部分項(xiàng)目進(jìn)行澄清，澄清后將這部分金額剔除；

（3）投標(biāo)單位的算術(shù)錯(cuò)誤應(yīng)在澄清中提出，并對(duì)其總價(jià)進(jìn)行修正；

（4）投標(biāo)單位遺漏的和未報(bào)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)在澄清中提出，并對(duì)其總價(jià)進(jìn)行修正；

（5）投標(biāo)單位單價(jià)不合理、過高或過低的項(xiàng)目，應(yīng)在澄清中提出，并要求投標(biāo)單位對(duì)此部分單價(jià)進(jìn)行澄清，澄清后對(duì)總價(jià)進(jìn)行修正；

（6）在澄清過程中，如招標(biāo)人對(duì)工作內(nèi)容、承包范圍、工藝和材料檔次，技術(shù)要求、投標(biāo)單位責(zé)任作出了調(diào)整，應(yīng)允許投標(biāo)單位進(jìn)行單價(jià)和總價(jià)的調(diào)整與修正，以修正后的總價(jià)參與排名；

（7）如果投標(biāo)單位在澄清中擅自調(diào)整所發(fā)的澄清內(nèi)容之外的項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，自行調(diào)整項(xiàng)的金額將不參與總價(jià)的修正，以調(diào)整前的總價(jià)作為排名依據(jù)；

（8）在完成澄清、總價(jià)修正工作后，可以根據(jù)修正后的總價(jià)排名，在技術(shù)標(biāo)合格的基礎(chǔ)上，直接推薦確定中標(biāo)單位。

4、定標(biāo)注意事項(xiàng)

最終定標(biāo)按照招標(biāo)文件約定的定標(biāo)原則確定，大多數(shù)定標(biāo)以合理低價(jià)中標(biāo)為原則，這個(gè)過程中的注意事項(xiàng)包括：

4.1對(duì)不合理低價(jià)的判斷應(yīng)堅(jiān)持謹(jǐn)慎、細(xì)致的原則。當(dāng)一個(gè)或多個(gè)供應(yīng)商的價(jià)格被判定為不合理低價(jià)時(shí)，評(píng)標(biāo)人應(yīng)在評(píng)標(biāo)報(bào)告中對(duì)不合理原因作出詳細(xì)說明以及擬推薦的中標(biāo)單位及中標(biāo)價(jià)。嚴(yán)禁發(fā)生對(duì)不合理低價(jià)不做任何說明或只在附件中做出說明而直接另行確定中標(biāo)單位的情況。

4.2原則上以簽報(bào)形式上報(bào)公司總部進(jìn)行定標(biāo)事項(xiàng)的流轉(zhuǎn)、簽批。定標(biāo)流程的參與人員至少應(yīng)包括采購(gòu)主責(zé)人、采購(gòu)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等。當(dāng)有不同意見或情況較為復(fù)雜時(shí)，應(yīng)以定標(biāo)會(huì)的形式確定，定標(biāo)后以紀(jì)要的形式直接報(bào)上一級(jí)主管人員審批。

5、根據(jù)定標(biāo)結(jié)果進(jìn)行合同簽訂

確定中標(biāo)單位后，由采購(gòu)主責(zé)人填寫相關(guān)通知，發(fā)送至中標(biāo)單位。采購(gòu)主責(zé)人負(fù)責(zé)整理招標(biāo)過程全部的往來函件，形成完整的合同文件，合同審批結(jié)束后，要求對(duì)方進(jìn)行簽署蓋章。中標(biāo)單位交回合同文件后，經(jīng)辦人員應(yīng)檢查合同文件有無改動(dòng)，如無改動(dòng)，采購(gòu)主責(zé)人或相關(guān)人員發(fā)起用章申請(qǐng)，經(jīng)項(xiàng)目公司蓋章后完成合同簽訂。

結(jié)語：

明確管控職責(zé)，做好招標(biāo)管理全過程的計(jì)劃準(zhǔn)備，入圍供應(yīng)商提前把關(guān)，按照招標(biāo)文件做好技術(shù)標(biāo)與商務(wù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作，在評(píng)標(biāo)中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行反饋處理，最終形成評(píng)標(biāo)報(bào)告，作為定標(biāo)依據(jù)，根據(jù)定標(biāo)結(jié)果簽訂合同，這是整個(gè)招標(biāo)采購(gòu)工作的全過程管理，按照規(guī)范的程序進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)達(dá)到招標(biāo)的目的，選擇出合適的供應(yīng)商，使項(xiàng)目成本可控， 為項(xiàng)目的有序開展提供保證。

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