房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵點探討

【摘要】隨著我國社會的變遷、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已從國內(nèi)小市場進(jìn)軍成為國際大市場，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的領(lǐng)域和規(guī)模也不斷擴(kuò)大。當(dāng)然，不同房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式不同，對企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理能力也就不同，這加大了國家對房地產(chǎn)的管理難度。本文從房地產(chǎn)的工程管理模式出發(fā)，探討房地產(chǎn)工程管理與其他的管理相比的特殊之處和關(guān)鍵之處所在。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；管理模式

前言：隨著人們生活水平日益提高，百姓對居住環(huán)境的要求也越來越高，對房源的大小、價格、質(zhì)量、周邊環(huán)境都有謹(jǐn)慎的考慮。房地產(chǎn)行業(yè)也做了很大的改變，在國家政策的要求之下，在國家的政策要求下，房地產(chǎn)企業(yè)在各個方面都加強(qiáng)管理，尤其是在工程管理方面，從進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制這三個關(guān)鍵點出發(fā)嚴(yán)格把關(guān)，以確保工程施工的順利進(jìn)行。

1、我國房地產(chǎn)工程管理模式分類

目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的項目管理模式可以劃分為項目管控模式和承發(fā)包管控模式，兩種模式又各劃分為小的不同類型。按對項目授權(quán)程度的高低進(jìn)行分類，可將項目類型管控模式分成三種：職能管理型、矩陣式管理型和項目管理型。三種模式的主要構(gòu)成如圖：

圖1 三種項目型管控模式的架構(gòu)示意

工程項目承發(fā)包模式，按承包形式不同可分為平行承發(fā)包模式、總承包模式、設(shè)計或施工總分包模式、聯(lián)合體承包模式和施工管理模式。

典型的房地產(chǎn)集團(tuán)公司組織架構(gòu)如下：

我們從中可以看出工程管理的上游部門是開發(fā)、設(shè)計、營銷（策劃定位）、招標(biāo)等部門，下游部門是營銷（交樓）、物業(yè)等部門。全流程的工程管理工作需要人力、財務(wù)等職能部門支持，整體可接受運營計劃、全口徑成本等部門監(jiān)控。

2、房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理相比的特殊之處

2.1管理過程不同

一般的工程管理的范圍和領(lǐng)域較小，主要涉及到建設(shè)人員的建設(shè)、建設(shè)過程的管理與監(jiān)督、工程進(jìn)度的管理和驗收項目工程。而房地產(chǎn)工程管理的管理內(nèi)容更全面具體，它包括工程前期的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計、工程報建，還有房地產(chǎn)工程的招標(biāo)、施工和驗收以及預(yù)算決算。因此，房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程的各個方面的順利開展，對房地產(chǎn)有非常重要的作用。

2.2主體不同

一般是的工程管理的主體在建筑過程方面，而房地產(chǎn)工程管理的主體不僅僅涉及建筑施工過程，還有項目管理的很多方面，也因此房地產(chǎn)工程管理涉及的領(lǐng)域更廣闊。在工程控制方面，房地產(chǎn)工程管理不僅看重工程本身，還為業(yè)主著想，對整個項目進(jìn)行更完善的管理和實施。在技術(shù)方面，也是高出一般的工程管理，把企業(yè)的營銷理念更好更有效地融合在了工程技術(shù)中，把工作做的很到位。

3、房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵點

3.1對造價成本的把控

在房地產(chǎn)工程的管理工作中，房地產(chǎn)工程的造價管理貫穿于工程建設(shè)的整個環(huán)節(jié)，其中最主要的是造價估算，要對工程施工中的人力、物力進(jìn)行科學(xué)的管理，建設(shè)單位要及時掌握整個過程建設(shè)的盈虧狀況，并且要能夠根據(jù)建設(shè)施工的實際情況采取有效的措施，以此保證工程造價的最優(yōu)化、科學(xué)有效的成本控制。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，從對房地產(chǎn)市場的定位，對項目的設(shè)計與規(guī)劃，設(shè)計成本控制在工程建設(shè)的過程中，竣工決算，最后直到完成維修成本控制的過程中交付。

3.2對進(jìn)度的把握

在工程控制的三大控制中，進(jìn)度控制處于中心地位。進(jìn)度控制實際上是對所有項目活動進(jìn)程的管理，并以之為中心來帶動整個項目?，F(xiàn)代項目管理體系中的進(jìn)度控制不僅僅是施工前的進(jìn)度控制，還包括施工過程中的進(jìn)度控制。在房地產(chǎn)工程項目的實施之前，工程項目的建設(shè)單位要根據(jù)施工進(jìn)度制定出一個科學(xué)合理的計劃。同時，要能夠保證在計劃工期內(nèi)正常完工，而且要預(yù)見突發(fā)狀況，盡量在施工進(jìn)度期限中能夠滿足工程施工的臨時狀況的變化等。在制定工程進(jìn)度計劃時，要制定每一個施工項目中的詳細(xì)的施工安排，科學(xué)合理地配置施工人員和建筑材料等，保證人力和物力的優(yōu)化配置。

3.3對質(zhì)量的要求

質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的，對于房地產(chǎn)開發(fā)也是一樣，工程建設(shè)的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。因而在開發(fā)過程中對工程質(zhì)量實施嚴(yán)格的管理是非常有必要的。在房地產(chǎn)工程項目施工前，要明確工程建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo)，要根據(jù)事先簽訂好的施工合同確定工程建設(shè)的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)。在施工過程中也要對工程管理的質(zhì)量監(jiān)督工作進(jìn)行完善，要逐步建立并完善一整套質(zhì)量保證機(jī)制和質(zhì)量監(jiān)督控制體系。此外，還要對房地產(chǎn)工程的設(shè)計工作進(jìn)行嚴(yán)格控制，要把詳細(xì)的方案寫在圖紙上，如果出現(xiàn)問題要及時解決，必要時要聘請專業(yè)人員進(jìn)行合理修改，以保證工程的順利施工。嚴(yán)格查收建筑材料的質(zhì)量事至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，一定要嚴(yán)格按照工程設(shè)計確定的材料購買，對癥取材很關(guān)鍵。最后，對工程的關(guān)鍵部位的施工要更加嚴(yán)格的要求，并且要做好質(zhì)量檢測，因為工程施工的關(guān)鍵部分也是工程施工的核心和難點，工必須要給以高度的重視，以確保整個工程的成功建設(shè)。

結(jié)語：

隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)項目工程是一項綜合性非常強(qiáng)的工程，它不僅迎來一輪新的發(fā)展熱潮，而且?guī)悠渌a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。它不僅施工周期長，而且技術(shù)含量高。要想保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，就必須要圍繞工程的多樣性，對工程項目的每一個階段進(jìn)行嚴(yán)格的管理，建立和完善相關(guān)的管理制度，加強(qiáng)對工程施工中的各個項目的控制，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)工程項目的順利進(jìn)行。

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