京津冀一體化，房地產(chǎn)如何應(yīng)對

【摘要】《“十三五”時期京津冀國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃》已印發(fā)實施，明確了京津冀地區(qū)未來五年的發(fā)展目標(biāo)。在一系列政策利好輻射下，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的格局，同時也帶動了京津冀的房地產(chǎn)行業(yè)的波動，京津冀的樓市一體化抱團(tuán)發(fā)展將勢在必行，京津冀樓市將會圈出何種未來，值得我們深思。

【關(guān)鍵詞】京津冀一體化；房地產(chǎn)；應(yīng)對策略

一、京津冀概況

（一）地理位置

京津冀區(qū)域包括北京、天津兩大直轄市和河北省的保定、石家莊、廊坊、秦皇島等城市，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，也是我國第三大增長極。北京，作為京津冀核心，具備比較完整的產(chǎn)業(yè)體系，處于工業(yè)化的高級階段，是我國重要的政治、經(jīng)濟(jì)和金融中心。天津是我國北方最大的沿海港口城市，是北方重要的經(jīng)濟(jì)、物流中心，發(fā)展?jié)摿薮蟆：颖杯h(huán)京津地區(qū)經(jīng)濟(jì)也有相當(dāng)基礎(chǔ)及實力，利用優(yōu)勢，錯位發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。國家“十二五”規(guī)劃，把京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化上升到國家戰(zhàn)略，可以看出京津冀一體化的重要性。

（二）京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

京津冀地區(qū)GDP總額約占全國GDP的一成，可見京津冀地區(qū)是全國重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，同時我們也看到了，京津冀的地區(qū)差異，京津冀地區(qū)優(yōu)勢互補，區(qū)域一體化成為大勢所趨。同時，京津冀處又在環(huán)渤海的中心位置，正日益成為我國繼“珠三角”、“長三角”之后新的經(jīng)濟(jì)“增長極”。

二、京津冀房地產(chǎn)狀況研究

（一）房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)企業(yè)的特點是投資額巨大，投資周期較長，而且受到國家各種宏觀政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，隨著國家戰(zhàn)略——京津冀一體化，北京周邊的河北部分地區(qū)、天津房地產(chǎn)企業(yè)，有了新的發(fā)展機遇，同時也面臨著新的挑戰(zhàn)。

（二）“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”樓市現(xiàn)狀

受政府各項調(diào)控政策影響，北京等熱門城市的商品住宅市場較為低迷，而環(huán)北京的河北樓市受京津冀一體化區(qū)推動，卻逐漸升溫。2016年的房地產(chǎn)市場，化解房地產(chǎn)庫存將是主基調(diào)，降息降準(zhǔn)還會繼續(xù)，同時地方政府引導(dǎo)房產(chǎn)消費的行政細(xì)化政策也會相應(yīng)出臺。二孩政策的落地、行政化手段的引導(dǎo)等都將進(jìn)一步刺激房產(chǎn)的消費，不過，剛需和剛改將依然是消費的主力。

（三）環(huán)北京津冀樓市火爆的原因

環(huán)北京的河北樓市與天津郊縣樓市火爆，主要有以下三個原因：一是北京的擠出效應(yīng)，郊區(qū)都限購，壓制需求；二是人們生活水平改善，對住宅質(zhì)量要求提高，更追求品質(zhì)，這使得原材料及成本增加，房價必然也走高；三是投機需求，有部分人看中北京房價升值，買房投資。

三、京津冀一體化對房地產(chǎn)市場帶來的影響

京津冀一體化給房地產(chǎn)市場帶來機遇的同時也帶來了挑戰(zhàn)，它催生了大量的短期投資行為與投機性需求，對環(huán)首都圈房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了威脅。

（一）京津冀一體化促進(jìn)了環(huán)北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展

1. 京津冀一體化推動了北京郊區(qū)樓市發(fā)展，京城樓市郊區(qū)化現(xiàn)象開始加劇，軌道交通便捷，使得北京五環(huán)外相關(guān)區(qū)域的土地開發(fā)更為活躍。

2. 河北地域遼闊，圍繞七個城市，承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，能解決北京的土地緊張，房價過高等問題。如今，燕郊、香河、固安樓市發(fā)展迅猛，軌道發(fā)展，城市連線，這是“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域樓市發(fā)展的強心針。

3. 隨著“大北京”的規(guī)劃提出，天津成了北京開發(fā)商和外地開發(fā)商找地的“熱點區(qū)域”。北京低價提高，而發(fā)展前景也不錯的天津、廊坊等區(qū)域土地成本相對較低，盈利空間更大。

（二）京津冀一體化加劇了環(huán)北京房地產(chǎn)市場泡沫

自從京津冀都市圈規(guī)劃出臺后，房價在短期內(nèi)上漲較快，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刭彿砍惺苣芰Φ纫蛩鼐C合考慮，切記盲目漲價，以防止出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。量變引起質(zhì)變，等到一定程度，出現(xiàn)局部房地產(chǎn)市場波動，草根階層將是最大受害者。

四、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對京津冀一體化的策略

京津冀一體化后，中國政府出臺了“國十條”、“限購令”等政策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，一是為了壓制商品房過快增長，二是為了加大各類保障房的建設(shè)力度。面對著京津冀一體化這樣的一個大環(huán)境，又受國家政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，及時調(diào)整戰(zhàn)略，可以從以下幾點著手。

（一）正確應(yīng)對國家宏觀政策、經(jīng)營管理科學(xué)化

正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和房地產(chǎn)市場需求，經(jīng)濟(jì)的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。熟知國家降息調(diào)息等相關(guān)政策，及時調(diào)整項目定位等。此外，提高管理人員素質(zhì)，努力提高資金經(jīng)營效率，合理安排建設(shè)周期，使管理更加科學(xué)規(guī)范化。

（二）注重品牌戰(zhàn)略、創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)

企業(yè)要關(guān)注質(zhì)量，做良心房產(chǎn)商，不斷優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，打造品牌，贏得口碑。此外，根據(jù)不同人群層次的需求，結(jié)合居住舒適度，開發(fā)較好的戶型，不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類，以滿足市場的需求。

（三）理性投資、多元化融資

結(jié)合自身實際，做好市場調(diào)研，重視市場定位，理性投資，投資區(qū)域也要多元化，利用好城市化進(jìn)程中小城鎮(zhèn)建設(shè)，這是可以開拓的新市場。此外，房地產(chǎn)可以多渠道融資，利用民間資本或外資參股、銀行借貸、集團(tuán)內(nèi)部借貸等形式做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（四）完善人才引進(jìn)政策，筑造人才施展的平臺

京津地區(qū)高校，科研院所眾多，高智人才密集，人才是企業(yè)的重要基石，針對京津冀一體化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)廣納賢才，儲備人才庫，為企業(yè)更好的發(fā)展注入新鮮而又有活力的血液。

總結(jié)：

我們可以感受到京津冀一體化帶來的效益，隨著城市圈建設(shè)過程中人口的流動，對于居住的需求使地方房地產(chǎn)銷售規(guī)模增長，且房價與土地價格會隨人口的逐步流入而增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時抓住機遇，也要做好迎接挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，認(rèn)清發(fā)展形勢，切不可盲目跟風(fēng)，貪大求快。

參考文獻(xiàn)：

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