英國房地產(chǎn)投資白皮書（節(jié)選連載）

第三章房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

3.1 英國住宅市場供需情況

在英國，住宅市場是國民經(jīng)濟的重要組成部分，全國擁有大約2780萬套民用住宅。根據(jù)內(nèi)政部數(shù)據(jù)報告， 2015年六月98510套（棟）住宅進行了交易，與去年同期環(huán)比上升了6%。而整個年度的交易量為1028430套，依然與去年保持相同水平，略微增加了0.7%。受金融危機的影響，英國在2008年1月到2009年3月房屋的均價降低了15%。2013年英國住宅總銷售了107萬套住宅。2013年英國政府專門成立房地產(chǎn)市場統(tǒng)計運用特別行動小組（Housing Market Statistics Implementation Task Group）每年對市場進行統(tǒng)計分析與預(yù)測。英國的房價持續(xù)增長，根據(jù)英國國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在短短六年中，英國的平均房價增長了50%，而倫敦部分地區(qū)的房價一年漲幅已超20%。根據(jù)英國網(wǎng)絡(luò)房屋中介公司Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，首次買房者的需求和供應(yīng)量相差太大，而且大部分城市的購買者都是本國年輕人，基本上都屬于‘剛需’。

英國地少人多，人口正處于快速的增長狀態(tài)，這導(dǎo)致首次買房者的需求和供應(yīng)量相差太大房產(chǎn)供不應(yīng)求。英國的房屋購買需求強勁，現(xiàn)在需求量最大的是兩房一廳或者一房一廳的小戶型住宅。很大一部分海外買家是看重對英國房地產(chǎn)的長期投資，通過建立一定的房地產(chǎn)投資組合，然后將家族資產(chǎn)傳遞給他們的孩子。

另一方面，住宅市場的貸款市場競爭激烈，按揭貸款率已經(jīng)達到2007年金融危機前的水平，政府對于首次買房者的補助計劃，進一步刺激了市場需求。甚至有不少銀行已經(jīng)開始考慮給中國買家在英國以優(yōu)惠的利率辦理按揭貸款，貸款利率低至3%，且可辦理多套房產(chǎn)的按揭。英國按揭貸款產(chǎn)品豐富，同時貸款的利率非常低，根據(jù)英格蘭銀行的統(tǒng)計，按揭貸款最多可以帶到房價的90%，而一般的也可以貸到房價的75%。在過去兩年中，英國各地的房價都有不同程度的增長，而倫敦2014年第一季度的增幅就高達4.5%。

根據(jù)英格蘭銀行（英國中央銀行）的《2014金融穩(wěn)定性報告》，在短期內(nèi)英國房屋供給量和需求量依然保持一定差距，在一定的情況下會出現(xiàn)無房子可賣的情況， 英國正經(jīng)歷了歷史上最嚴(yán)重的房源短缺。最新的House Simple提供的《房產(chǎn)供應(yīng)指數(shù)》分析，今年7月份新房數(shù)量暴跌13%。其中蘇格蘭地區(qū)兩大城市：愛丁堡和格拉斯哥更是出現(xiàn)了歷史最大的短缺記錄，與六月份相比，房源供應(yīng)量下跌了30%，倫敦地區(qū)的供給量也下滑了15%。2013項目完工量為110，000套，遠遠低于2000-2007年的平均水平18000萬套。1969到2014年45年的住宅完成量，一直處于下滑的狀態(tài)。1969/70 年度的住宅建造量為37.8萬棟，而2013/14年度為14.1萬套，雖然比2007/8年有所回升，但是之后由于金融危機的影響，一下子又跌入了歷史最低點（圖3.1）。英國銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的借貸量并沒有增加，進一步加大了開發(fā)商的投資壓力，制約了他們投入再生產(chǎn)的積極性和創(chuàng)造力。然而銀行對房地產(chǎn)公司的貸款一直保持著較低的水平。由于建筑市場技能工種短缺，土地批復(fù)手續(xù)繁雜、多變，供應(yīng)遠低于需求量，因此市場價格依然保持上升趨勢。

圖3.1 英國住宅建造量1970-2014（數(shù)據(jù)來源：NSO， 2015）

3.2 住房平均價格變化

英國房產(chǎn)投資要看準(zhǔn)兩大收益機會：房子增值和租金收入。英國平均房屋租金收益率穩(wěn)定在5-10%，如此高的收益，“以房養(yǎng)學(xué)”和“以房養(yǎng)房”都能實現(xiàn)！英國房屋的一個特征是質(zhì)量很好，一般新建住房都有英國住房建造署NHBC10年期的建筑質(zhì)量保證。NHBC是1936年成立的英國規(guī)模最大的提供新房保險的一個機構(gòu)。目前為止，每年英國建設(shè)的80%的新房都有NHBC的十年保險。

隨著英國房價的攀升，政府廉租房供應(yīng)的限制，未來私人出租房屋將會不斷增加，從2001年230萬家庭增加到2014年的540萬家庭，占據(jù)房屋市場的20%， 普華永道（PWC）預(yù)計到2025年還將增加180萬家庭。大概達到市場總量的25% （圖3）。而住房市場最多的房客年齡在20-39歲左右。在過去十年中英國的私人房屋出租總量成倍增長，超過了政府的公租房。另外一個顯著特征是在英國更多的人完全擁有他們的住房，其主要原因是英國的老齡人口的增加，60歲以上的老人往往更希望使用他們的部分養(yǎng)老金將房貸一次性付清或者從大戶型置換到?jīng)]有貸款的小戶型。全國的借貸市場也非常成熟，全國未歸還的貸款金額大約在12810億英鎊。

根據(jù)2012年的統(tǒng)計，家庭的平均貸款率為其收入的三倍左右，在英國置業(yè)沒有房產(chǎn)稅，只有一次性印花稅，根據(jù)房產(chǎn)價格由1%至7%不等。現(xiàn)在對住房按揭的管制也開始松綁，基于收入的貸款（Loan to Income）發(fā)放很多都多于工資的4倍以上，甚至達到5倍。在80年代的房屋均價和家庭平均收入比為2.3，而2013年達到4.6，在大倫敦區(qū)域高達6.1。

圖3.2 英國房屋市場結(jié)構(gòu)圖（來源：PWC，2015）

3.3海外投資

英國經(jīng)濟相對于歐盟的債務(wù)危機，還是非常平穩(wěn)，逐漸成為全球資本的避風(fēng)港。英國地產(chǎn)市場成為全球超級富豪的投資樂園，海外買家主要集中在倫敦市中心區(qū)域的新建住宅，倫敦的房屋年回報率在10%左右。英國（尤其是）倫敦的買家來自世界各地，新加坡，中國，馬來西亞，俄羅斯，甚至中東和許多歐洲國家。投資英國是因為稅收機制有利于購買者，法律政策透明，房地產(chǎn)市場長期保持良好的發(fā)展勢頭。

非英國公民和企業(yè)也可以擁有英國地產(chǎn)，英國地產(chǎn)允許外國投資。英國允許外籍人士在英國境內(nèi)自由置業(yè)、購地， 與本國人相比無任何區(qū)別。產(chǎn)權(quán)保護制度嚴(yán)格，是房產(chǎn)注冊最便捷的國家之一。英國是一個穩(wěn)定的民主國家，數(shù)百年來均對私有財產(chǎn)進行保護，國家基礎(chǔ)設(shè)施及社會福利制度十分健全，優(yōu)越，人性化。在英國置業(yè)，沒有對公民身份、簽證或居住權(quán)的限制?？梢栽陬A(yù)算范圍內(nèi)購買和轉(zhuǎn)手任意數(shù)量的房產(chǎn)。英國除首都倫敦的房價相對較高外，其他區(qū)域的房價適中，出租回報率高。

3.4 英國投資分析

根據(jù)海外地產(chǎn)投資評估體系的五大評估標(biāo)準(zhǔn)對英國進行分析，其結(jié)論如表3.1和圖3.3所示，英國的投資指標(biāo)中得分最高的是其投資的穩(wěn)定性，證明其社會穩(wěn)定性強，經(jīng)濟平穩(wěn)，而且通貨膨脹率極低，英國受各國投資者的青睞，其原因就是有非常強的穩(wěn)定性。與歐洲其他國家相比，英國具有穩(wěn)定的政治和社會環(huán)境，由于英國人民心態(tài)平和，完善的法律體系，非常低的犯罪率，社會治安良好，極少的自然災(zāi)害，都為投資英國房產(chǎn)帶來保障。同時，英國房地產(chǎn)市場的投資回報將繼續(xù)優(yōu)于其他資產(chǎn)類別。英國房地產(chǎn)核心市場的資產(chǎn)以及非核心市場的高端資產(chǎn)將面臨本土及國外買家的旺盛需求。與其他國家相比，英國的房產(chǎn)市場在過去十年中顯示出更穩(wěn)健的增長趨勢，其租金回報率遠超紐約、悉尼、巴黎、米蘭、多倫多、北京和上海。

另外，英國地產(chǎn)投資的安全性非常高，一方面因為投資受法律保護，具有獨立的產(chǎn)權(quán)，而且與其他發(fā)達國家相比，整體治安良好，適合居住。另外投資英國可以獲得良好的收益，其住宅的普遍升值率較高，而且大部分區(qū)域的租金回報率也相對較高，風(fēng)險可控性也較好。唯一相對較弱的是其便利性，房屋買賣有規(guī)范的流程，另外海外投資的資金來源也收到一定的監(jiān)管。

表3.1英國房地產(chǎn)投資評分

圖3.3 英國房地產(chǎn)投資分析雷達圖

3.5小結(jié)

由于英國穩(wěn)定的經(jīng)濟局勢，安全的居住生活環(huán)境，以及有保障的房屋擁有權(quán)，英國成為國際資本投資的樂園，特別是倫敦房地產(chǎn)市場，更是海外投資者的‘安全天堂’。另一方面由于英國土地使用的嚴(yán)格限制，建筑類技術(shù)工的短缺，導(dǎo)致新住房的供應(yīng)量遠遠低于市場的需求，也促使英國房價的升值，同時激活租賃市場，保證并增加了房租收益。（待續(xù)）