三、四線城市樓市去庫存路徑淺析

[摘要]建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與社會公眾利益密切相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)的市場的發(fā)展將會影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)去庫存也成為了國家的五大重點任務(wù)之一。本文從三、四線庫存量產(chǎn)生的原因進(jìn)行深層次的分析，針對價格、政府政策、房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)化三條路徑化解房地產(chǎn)庫存量，試圖提出三、四線城市消化庫存的解決方案和對策提出，以使房地產(chǎn)企業(yè)回收資金，增加政府財政收入。

[關(guān)鍵詞]樓市；去庫存；路徑

1、當(dāng)前三、四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1樓市去庫存的背景

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，強調(diào)要在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實施相互配合的五大政策支柱。將“去庫存”作為2016年五大重點任務(wù)之一。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了多項制度性改革化解樓市庫存。

建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與社會公眾利益密切相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)的市場的發(fā)展將會影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此當(dāng)前保持建筑業(yè)發(fā)展與穩(wěn)定的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然存在，建筑業(yè)在較長時期內(nèi)仍將是重要的就業(yè)部門和帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要部門。

1.2三、四線城市商品房銷售和待售情況

2016年1-2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長30.4%，辦公樓銷售面積增長11.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長9.4%。商品房銷售額8577億元，增長43.6%，增速提高29.2個百分點。其中，住宅銷售額增長49.2%，辦公樓銷售額增長29.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.8%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積5691萬平方米，同比增長35.5%，增速比去年全年提高27個百分點；銷售額5742億元，增長57.7%，增速提高38.1個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積2768萬平方米，增長26.8%，增速提高207個百分點；銷售額1439億元，增長304%，增速提高20.5個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積2775萬平方米，增長16.5%，增速提高13.1個百分點；銷售額1397億元，增長13.8%，增速提高8.8個百分點。

2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。其中，住宅待售面積增加1.387萬平方米，辦公樓待售面積增加159萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加294萬平方米。

2016年2月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下跌40.50%，89%的城市環(huán)比下降，監(jiān)測的主要城市成交面積同比上漲41.37%，一二三線城市均有不同程度增長。三線代表城市成交面積較上月下降39.04%，同比上漲56.95%。

1.3三、四線城市房地產(chǎn)成價格

中國指數(shù)研究院4月11日發(fā)布《2016年一季度中國房地產(chǎn)市場研究報告》如下圖所示：

2016年一季度各級城市住宅價格均呈上漲態(tài)勢，與去年同期相比，一線城市房價漲幅明顯擴大，二三線城市均由跌轉(zhuǎn)漲。一季度一線城市累計上漲7.02%，漲幅較去年同期擴大6.30個百分點，4個一線城市全部上漲。二線城市累計上漲0.92%（去年同期為下跌0.67%）。蘇州、南京等需求旺盛城市今年以來需求量大幅釋放，而供應(yīng)量明顯不足，同時一線城市房價大漲也對這些城市產(chǎn)生一定帶動作用，房價上漲明顯，其中蘇州一季度累計上漲12.97%，南京上漲7.10%。但同為二線城市的三亞、?？?、沈陽等城市因庫存壓力較大，房價仍明顯下跌，其中，三亞一季度累計下趺4.57%，沈陽下趺3.04%，導(dǎo)致二線整體房價漲幅趨緩。

三線城市累計上漲1.93%（去年同期為下趺0.74%）。東莞、惠州、保定等三線城市因位居一線城市周邊，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢，房價相對較低且寬松政策刺激下，可有效承接熱點城市大部分外溢需求，房價上漲勢頭強勁。

2、當(dāng)前三、四線城市房地產(chǎn)市場存在的主要問題

2.1三、四線城市價格下降

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2014年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市，約占總數(shù)的92%。

回顧過去幾年的房地產(chǎn)市場，可謂大起大落。在2009年至2010年前后，三線城市一些比較好的樓盤價格賣到了每平方米9000元以上，甚至過萬。與最紅火的時候相比，如今的樓市情況發(fā)生了不小的變化。前幾年，樓盤都是賣的期房.而如今正在出售的是現(xiàn)房，而且有裝修，不過，看房、購房者并不多。樓市進(jìn)入低迷期以來，價格有所下降。

2.2三、四線城市庫存量大

2015年房地產(chǎn)市場加速分化，北京等一線城市供小于求，房價持續(xù)領(lǐng)漲。部分二線及三四線城市市場恢復(fù)緩慢，滯銷嚴(yán)重。房地產(chǎn)庫存壓力大，三、四線城市房地產(chǎn)庫存壓力大，尤其是新城地區(qū)空房多，房子多了賣不出去，現(xiàn)房庫存去化周期較長。但同時也出現(xiàn)“很多人沒房”與“很多房沒人”并存的現(xiàn)實困境。

國家統(tǒng)計局截止2015年10月底數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米。68632萬平方米，按照我國人均住房面積35平方米計算，可供2億人口居住。

2.3三、四線城市供給過剩影響多重

房地產(chǎn)高庫存不僅影響房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，也將影響整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這么多房子，靠政府刺激需求來消化恐怕很難。如今，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。完全依靠市場慢慢消化恐怕也不行。樓市穩(wěn)定不僅關(guān)系千家萬戶的資產(chǎn)價值，還直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。

房地產(chǎn)高庫存直接影響到房地產(chǎn)投資。受高庫存影響，全國今年前三季度房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率降到只有0.04個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素，從而導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的部門嚴(yán)重過剩，如中國的鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等直接與房地產(chǎn)投資相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)能利用率都只有70%左右，大大低于國際平均水平。

樓市低迷對與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家具等眾多產(chǎn)業(yè)等行業(yè)已產(chǎn)生一定影響。在一個新交房的小區(qū)里，聚集了不少家電、裝飾材料、房屋裝修的銷售人員，而業(yè)主來的并不多.大型家裝建材超市，客流都不多。這不僅意味著房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的受影響程度，還帶來了就業(yè)和財政壓力，并加重銀行等系統(tǒng)性風(fēng)險。

3、去庫存的理論邏輯與國外經(jīng)驗

3.1去庫存的理論邏輯

去庫存的方向性手段實際上主要有兩種，或者是限供給，或者是促需求。具體而言，要么降低“人”的門檻，使?jié)撛诘馁彿空吣軌蜻M(jìn)入樓市；要么控制“地”的供應(yīng)，通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場逐步改變樓市供給關(guān)系要么提高“錢”的吸引力，使?jié)撛诘馁彿空咴黾淤徺I欲望。對于三四線城市來說，則是要切斷住房建設(shè)再次快速擴張的根源，不要為了GDP增長，而鼓勵這些城市加大住房投資。

房地產(chǎn)短期看金融，長期看人口.房地產(chǎn)短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長周期主要受經(jīng)濟(jì)增長、城市化、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等影響。因此，從房地產(chǎn)周期來看，去庫存短期見效方式主要是金融，而長期則有賴于人口政策的變化。

減少供給較難。房屋供給曲線接近垂直，短期彈性小.而且限制土地供應(yīng)會惡化地方財政，減少新屋開工會增加經(jīng)濟(jì)下行壓力，政策作為空間不大。因此盡管長期去庫存需要收縮供給，但短期見效慢，并影響財政和GDP，不符合地方政府利益。

擴大需求是去庫存的關(guān)鍵.去庫存被視為“做加法”，也是這個原因.擴大需求很多辦法，包括引入外來人口（農(nóng)民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境等。但這些政策見效比較慢，例如農(nóng)民工市民化需要很多配套措施，難以在1-2年取得突出性成效。

最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見效快措施。政府會優(yōu)先選擇見效快的辦法來擴大需求，降息、降低首付、購房補貼或降低房產(chǎn)交易稅等都是選項，對應(yīng)的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財政.

3.2國外經(jīng)驗：美國、日本案例

房地產(chǎn)市場也成為美國和日本近期經(jīng)濟(jì)政策的重要著力點。去年底，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率，以吸引更多海外資金投資美國房地產(chǎn)市場.今年1月，日本政府公布“居住生活基本計劃草案”，首次對空置房設(shè)立了去庫存100萬戶的量化目標(biāo).全球三大經(jīng)濟(jì)體同時瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，盡管背景和內(nèi)涵迥異，都有政策推進(jìn)手段。

2008年前后美國一度出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋庫存積壓問題。2008年，美國房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高，此前的歷史平均值為1.47%，2005年以前的最高值為2.0%.但2015年底，美國房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。

美國房地產(chǎn)庫消化，和美國采取的一系列舉措有關(guān).次貸危機爆發(fā)后，美國救助“兩房”，利率降為零，并大量購買MBS，以壓低長期貸款利率。盡管美國房地產(chǎn)庫存已經(jīng)明顯消化，但美國政府依然在大力呵護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

首先，盡管QE退出，美國開啟首輪加息，但美聯(lián)儲購買的MBS數(shù)量一直沒有下降，2016年2月10日，美聯(lián)儲持有的MBS量為1.74萬億美元.

此外，2015年12月23日，美國總統(tǒng)奧巴馬還簽署了一項法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時，享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇.法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時征收的稅率。

總之，從美國經(jīng)驗可以看到，貨幣政策的大力支持對房地產(chǎn)去庫存有很大幫助.另外，針對房地產(chǎn)市場的稅收變化（財政政策）也具有重要意義。除美國外，日本等國家也面臨住宅過剩問題.2016年1月22日，日本政府公布了減少空置房的目標(biāo)，欲在10年內(nèi)把空置房數(shù)量減少到400萬套，“去庫存”約100萬套。這是日本政府首次對空置房問題設(shè)立量化目標(biāo)。

日本國土交通省建議，為完成上述目標(biāo)，應(yīng)主要從兩方面著手。其一，推廣二手住宅評估機制，方便購房者了解空置房的價值，使這些房屋能在二手房市場交易。其二，對于老舊危房，應(yīng)有計劃地拆除。同時，國土交通省還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。

4、三、四線城市去庫存對策與思考

4.1三、四線城市價格、預(yù)期的調(diào)整

價格是市場調(diào)解的杠桿，開發(fā)商針對價格方面走什么樣的路線一定程度上也決定了庫存量是否能夠減少。商品房市場跟一般商品市場不一樣，與股票行業(yè)有著相似點，人們買漲不買跌，有時消費者的心理預(yù)期決定有購買意愿的人買房，投入資金大，及人們的心理預(yù)期買漲不買跌，購買者就會一直觀望。而購房者觀望時間越長，開發(fā)商成本越高，價格越難以降低，讓利空間越小.

4.2三、四線城市價格開發(fā)商服務(wù)體系的建立

房地產(chǎn)潛在需求者、購買力及偏好主要受家庭收入、購買面積、戶型、位置、環(huán)境、價格、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)等影響。房地產(chǎn)供給者的樓盤區(qū)位、產(chǎn)品特征、品牌、質(zhì)量、均價與單價、付款方式、物業(yè)管理、服務(wù)項目、物管費用。及經(jīng)營模式、廣告的投入等都將影響消費者是否購買。

企業(yè)營銷層面。房企要轉(zhuǎn)變觀念，打開視野和思路，創(chuàng)新營銷模式，改進(jìn)去庫存手段。采用靈活有效的營銷手段，去除浮躁，加強樓盤的針對性宣傳，加大優(yōu)惠促銷力度，必要時適當(dāng)降價，以價換量，緩解現(xiàn)金流.要注意創(chuàng)新產(chǎn)品，提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅（如萬科微公寓）的需求。

4.3三、四線城市政府政策與庫存量關(guān)系的調(diào)整

在政策層面，國家采取了降低首付比例、提高公積金貸款率、出臺商業(yè)貸款政策、給予購房財政補貼、降低或取消商品房購房或轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房等等.在政策方面包括稅費、二手房首付、公積金貸款，利率等方面。

4.4其它去庫存路徑分析

租賃市場的發(fā)展也對化解房地產(chǎn)庫存有一定作用.香港的公共租賃住房市場規(guī)模的擴大起到了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場價格下行的作用。既然是去庫存，庫存的價格公道、質(zhì)量保證，很多地方政府準(zhǔn)備把“庫存”，買下來，置換成保障房。政府是通過收購存量商品房，不再新建或是將商品房與棚改房打通以貨幣化安置的方式進(jìn)行都將可以作為去庫存的解決路徑。

青年公寓、老年地產(chǎn)等新型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)用途和功能去探索和開拓；除現(xiàn)有的樓盤結(jié)合商業(yè)運作模式外，是否可與其它產(chǎn)業(yè)相結(jié)合消化庫存.

房地產(chǎn)公司電商化，通過電商為消費者創(chuàng)造服務(wù)價值，而不要簡單的降價。比如做物業(yè)電商，把房價的一部分做成讓利，讓業(yè)主去你的電商平臺上購物.房產(chǎn)銷售模式減少了交易資金，節(jié)省了大量客戶的資源及潛在準(zhǔn)備：電子郵件新模式節(jié)省了通訊費用、宣傳單頁，其中最大的亮點就是節(jié)省時間；電子數(shù)據(jù)的大量交換在人員管理環(huán)節(jié)中節(jié)省了開資，不僅提高產(chǎn)業(yè)利潤，從營銷模式上較傳統(tǒng)模式也有較大的優(yōu)化與改革。利用電商讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)勢，從根本上解決了房地產(chǎn)去庫存的問題，使房產(chǎn)資金得到良性循環(huán)的發(fā)展。