住宅項目如何做好投資決策和設計階段的造價管理

【摘要】隨著近年來我國一系列抑制我國房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢降了下來，為了應對競爭激烈的市場，開發(fā)商為了降低投資風險，提高投資效益，對房產(chǎn)開發(fā)建設整個過程實施工程造價管理。本文就住宅項目開發(fā)建設的投資決策階段和設計階段的造價控制展開了論述。

【關鍵詞】住宅；造價管理；投資；設計

1、投資決策階段對工程造價的影響及造價控制管理措施

1.1對工程造價的影響

住宅項目的開發(fā)投資具有巨額性、風險性、變現(xiàn)性差、回收期慢、周轉慢的特點，所以在投資決策階段必須要慎重：

1）影響到工程造價的合理性。投資決策方案的選擇基本上就決定了工程的總造價水平，因此，投資決策的正確與否也就決定了工程造價是否合理。一個正確的投資決策應當是建立在對項目進行全面考察、研究、論證分析的基礎之上的，選擇合理的投資方案，以優(yōu)化資源的配置。

2）對整體工程造價效果產(chǎn)生影響。投資決策需要經(jīng)歷一定的過程，在這過程中，要不斷深入、不斷完善，深度和精度都要有所進展，前期階段的工程造價決定了后期的工程造價，后期的則可以對前期的起補充作用，一環(huán)扣一環(huán)，所以，必須要確保項目決策的深度，采用科學的方法進行綜合分析，才能實現(xiàn)工程造價的科學性，從而實現(xiàn)投資效益。

1.2造價控制管理措施

1）搜集整理相關數(shù)據(jù)資料做好投資決策前期準備。在進行投資決策前，首先，住宅項目的開發(fā)建設商需要搜集、整理與投資項目有關的各種資料，比如對工程項目所在地的人工薪酬、建材價格、機械設備租賃價格各方面的狀況有深入的了解，并對資料的真實可靠性進行研究分析，以保證投資預測的準確性。其次，做好市場調研工作，把握市場和行業(yè)的走向，識別并抓住市場機會。

2）做好充分的可行性研究。可行性研究，是指對擬建項目是否會受到自然、社會、政府、財務、技術等因素的影響而無法實施等情況進行分析，分析是否具備可操作性，并在對這些因素分析、調研、比較的基礎上，評估項目建成后是否具有可觀的經(jīng)濟效益，論證項目有沒有建設的必要性，技術上是否有可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)，研究項目的可行性對投資決策具有決定性意義。

3）全面編制項目投資估算。投資估算就是在對相關數(shù)據(jù)資料進行研究基礎上，運用科學的分析手段對投資額度需求作初步估算，并以此作為項目決策的依據(jù)。估算必須要準確，具備可參考性，不可與現(xiàn)實有較大差距，否則就會導致投資決策的失敗。

4）建立財務評價標準體系?；趪邑敹愔贫群蛢r格系統(tǒng)，對擬建項目的預期財務效益和成本費用編制財務報表、分析項目的預期收益、清償債務等財務指標，以此從財務指標上來判斷項目是否具備可行性，作為項目可行性研究的核心內容，其評價結論有可能會直接決定該項目是被廢止還是可執(zhí)行。財務評價指標體系的建設要結合靜態(tài)評價和動態(tài)評價。

5）選擇最優(yōu)方案。在前期的一系列可行性研究、技術論證、財務評價工作基礎上，對擬建項目制定多個決策方案已備選擇。通常情況下，需要最大范圍搜集與項目相關的各種數(shù)據(jù)資料，再通過專家分析評論，用多種技術手段進行論證，提出其優(yōu)點和缺點，為決策者提供正反兩面的建議，以幫助決策者做正確的決策。

2、設計階段對工程造價的影響和控制管理措施

2.1對工程造價的影響

在住宅項目建設中，設計費用雖然占整體設計工程造價不到1%，但卻決定了工程后期建設的大部分費用：

1）建筑工程是一項系統(tǒng)性、復雜性極強的工程，而且建筑周期長、成本高，如果工程的實際施工進度、施工方案等與目標值出現(xiàn)偏離，那么將會產(chǎn)生巨大損失，成本控制也比較被動。設計階段包括初步設計、施工圖設計和技術設計，在這過程中，尋求設計方案、施工方案與造價的最優(yōu)平衡點，以消除差異，變造價控制被動為主動。

2）根據(jù)投資決策階段編制的工程造價估算，可以把握各階段費用占總造價的比例，并根據(jù)比例來對各階段進行設計，以達到有效控制造價的目的。其次，在工程設計中要充分考慮設計與投資額度是否匹配，設計出與投資預算匹配的施工方案，使成本構成合理化。

3）在設計階段，設計人員會非常注重設計的整體水平，盲目追求最新最先進的技術手段和建筑功能，而缺乏考慮成本因素。所以設計階段的造價管理就是要避免設計盲目追求最新、最先進技術，而忽視成本投入因素，實現(xiàn)設計與經(jīng)濟的相互協(xié)調。

2.2造價控制管理措施

為實現(xiàn)對造價的有效控制，在設計階段，開發(fā)建設單位可以采取以下控制措施：

1）在規(guī)劃設計和施工方案設計中，采用多單位、多輪、多次招標形式來選擇性價比最高的方案和設計單位，若發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設計和施工方案中所需的材料、人工等費用超出了估算，則要求設計單位對施工方案重新進行斟酌，進行優(yōu)化，以將費用成本控制在預算范圍內。

2）設計階段要明確各項技術經(jīng)濟指標參數(shù)，并要求設計單位明確列出各項目指標限量，比如每平方鋼筋、混凝土用量，抗震等級、結構形式等等。防止設計圖紙出現(xiàn)漏項而增加項目成本；嚴格核實招標設計圖紙與實際施工圖紙為同一套，以方便造價控制；充分了解建材價格，避免盲目追求高大上的設計方案和建材，監(jiān)督設計單位在造價范圍內進行方案設計；避免分批出設計圖紙將本可整項發(fā)包的工程分割成若干分部工程，以控制工程總造價。

結束語：

住宅項目的開發(fā)建設一般要經(jīng)過投資決策、工程設計、施工、竣工四個階段，在這四個階段中，各項工程費用消耗最多的是在施工階段，費用消耗最少的是在前期階段，但是，對工程整體造價的控制卻是前期投資決策和工程設計階段，據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，工程前期階段對工程造價的影響度可達95%以上。因此，為從根本上實現(xiàn)對工程整體造價的有效控制，就必須高度重視投資決策階段和工程設計階段的造價。

參考文獻：

[1]姜薪萍.住宅開發(fā)建設成本控制與工程造價管理研究[J].價格月刊，2013（05）：32.

[2]李敏.淺析項目各階段工程造價管理[J].城市建設理論研究，2015（25）：34.

作者簡介：

肖冬（1976-），男，重慶市人，民族：漢職稱：工程師，學歷：本科。研究方向：項目管理。