適合住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式

文/唐黎標

適合住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式

文/唐黎標

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的提升，人們對住房條件的要求也在不斷提升。為滿足人們對高質(zhì)量、優(yōu)環(huán)境、重服務的新型住宅小區(qū)的需求，集投資、開發(fā)、設計、施工、售后服務于一體的住宅產(chǎn)業(yè)化模式正在興起。房地產(chǎn)企業(yè)作為住宅投資建設的主體，如何順應這種潮流趨勢？如何進行住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)？這些都應成為當下房企認真思考的問題。

一、實施住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性

1.解決房屋質(zhì)量的需要。舊時期遺留下來的住宅，大多受當時的經(jīng)濟水平、審美意識、設計觀念、材料設備等因素的制約，很難適應當今人們的生活要求。改革開放以后，社會經(jīng)濟高速發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平得到極大的提高，為滿足人們對住宅條件更新改造的要求，改變原有住宅的不合理元素，將科技含量高、內(nèi)外環(huán)境干凈優(yōu)雅、功能設計更加人性化等理念引導到現(xiàn)代住宅建設上來，成為眾望所歸的追求。

2.城鎮(zhèn)化建設的需要。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的推進，城市住宅需求量急速上升，傳統(tǒng)分離性住宅生產(chǎn)經(jīng)營模式已經(jīng)不能滿足當下對住宅量的需求，而且這種模式規(guī)模效益低、勞動生產(chǎn)率低、住宅成本過高等問題都直接導致了百姓購房的困難。因此，必須引進集投資、開發(fā)、設計、施工、售后服務于一體的住宅產(chǎn)業(yè)化模式建設，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，在提高住宅建設質(zhì)量標準和性能的同時，降低高強度勞作、提升勞動生產(chǎn)率，從而解決城鎮(zhèn)化進程中的住宅緊缺問題。

3.可持續(xù)發(fā)展的需要。住宅的建設對原材料、能源和人工的需求量相當之大，原材料的生產(chǎn)和加工在消耗大量能源的同時還會產(chǎn)生大量污染環(huán)境、破壞生態(tài)平衡的廢棄污染物。同時，我國住宅建設存在著保溫性能差、隔熱技術不成熟、供暖速率低等問題，導致我國供暖地區(qū)住宅能耗比相同條件下的發(fā)達國家住宅高出三倍多，嚴重地影響了我國經(jīng)濟的整體發(fā)展形勢。所以，我們必須對傳統(tǒng)式的住宅生產(chǎn)模式進行改革，推進住宅產(chǎn)業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展。

二、適合住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)發(fā)展模式

1.組織模式。住宅產(chǎn)業(yè)化就是將住宅建設項目過程中的土地儲備、籌資運作過程、項目規(guī)劃與咨詢、住宅建筑設計及施工、材料供應以及相應的生產(chǎn)、供應、市場推廣、住宅管理等方面整合起來，形成一條龍的服務模式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的組織模式應當進行改革，形成虛擬住宅企業(yè)打頭陣、逐步組建住宅產(chǎn)業(yè)集團的模式。虛擬住宅企業(yè)主要包括兩個方面：盟主企業(yè)組織及成員企業(yè)組織。虛擬住宅企業(yè)構建在對我國住宅的專業(yè)性和協(xié)作性生產(chǎn)發(fā)揮重大作用的同時，可以推動我國住宅產(chǎn)業(yè)技術的革新以及住宅產(chǎn)業(yè)品牌效益的提升。

2.管理模式。管理模式是企業(yè)發(fā)展模式中的重要環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，科學合理的管理模式以兩大觀點為基礎。一是遵循市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，發(fā)揮企業(yè)智囊團的前瞻性作用，精確掌握住宅建設市場的相關發(fā)展變化；二是根據(jù)實際情況制定階段性的企業(yè)管理模式，形成GMS管理模式。管理模式的有效實施還需要完整的管理體系作為支撐，以設計研發(fā)、物流展示、工程監(jiān)督、客戶服務、教育培訓、網(wǎng)絡信息為中心，所建成的住宅管理中心視為適應住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)典模式。

3.開發(fā)模式。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式應當著力于資源的節(jié)約、技術的優(yōu)質(zhì)和集成、環(huán)境的保護和個性化的設計等，并將住宅開發(fā)建設之后的服務理念貫串其中。這要求房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)全新的全裝修和客戶導向性開發(fā)模式。這兩種“以人為本”的適合住宅產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)模式，能夠在通過對住宅購買人群的實際需求和購買能力的劃定實現(xiàn)對當下市場的精確定位的同時，充分挖掘和納入新的客戶，從而保證住宅產(chǎn)業(yè)化高質(zhì)量、優(yōu)性能、勞動強度低及勞動生產(chǎn)率低的最終目標的實現(xiàn)。

三、結束語

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對住房條件的追求越來越傾向于完美。為響應國家的號召、滿足人民日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、實施住房產(chǎn)業(yè)化改革成為必然。要積極推動住房產(chǎn)業(yè)化，解決當下我國房屋質(zhì)量差、房屋供不應求、房屋建設與可持續(xù)發(fā)展道路相違背等問題。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會）