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    受贈價(jià)值360萬元住房的涉稅解析

    2016-04-11 11:28:49樊其國
    上海房地 2016年10期
    關(guān)鍵詞:代扣代繳契稅義務(wù)人

    文/樊其國

    受贈價(jià)值360萬元住房的涉稅解析

    文/樊其國

    據(jù)《大河報(bào)》消息,恒升1號莊園項(xiàng)目發(fā)布重磅消息:贈予某運(yùn)動(dòng)員價(jià)值360萬元的法式洋房一套。恒升1號莊園位于鄭州市平原新區(qū)鄭新大道(107復(fù)線)與黃河大道交匯處,投資商為香港恒升集團(tuán),項(xiàng)目均為法式的聯(lián)排別墅,預(yù)計(jì)2017年年底之前交房。以往歷屆奧運(yùn)會,房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)動(dòng)員住房的案例并不鮮見,但恒升1號莊園的重獎(jiǎng),將刷新近年來企業(yè)參與重獎(jiǎng)奧運(yùn)冠軍的單筆獎(jiǎng)勵(lì)最高紀(jì)錄,其社會標(biāo)桿意義巨大。那么,房企贈送洋房,涉及的相關(guān)稅事應(yīng)當(dāng)如何處理呢?

    一、贈與方(房企)涉及的稅收

    房產(chǎn)贈與,即房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋無償過戶給他人的行為過程。房企將開發(fā)項(xiàng)目贈送個(gè)人,應(yīng)當(dāng)視同銷售處理。

    (一)增值稅

    差額征稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅??鄢?dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款按以下公式計(jì)算:

    銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

    當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

    當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

    應(yīng)繳增值稅=計(jì)稅銷售額×稅率(11%)

    銷售“營改增”試點(diǎn)后開工的新項(xiàng)目,或者銷售未選擇簡易計(jì)稅的老項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法,稅率為11%,但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價(jià)款。房企為一般納稅人,將房產(chǎn)贈與他人,如果為2016年4月30日之后取得的房產(chǎn),征收增值稅11%。

    (二)增值稅附加

    由于城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅稅額,因此,個(gè)人無償贈送房產(chǎn)計(jì)算繳納營業(yè)稅同時(shí),出贈方也要計(jì)算繳納相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。

    增值稅附加=增值稅繳納額×12%,具體包括:1.應(yīng)繳納增值稅額×0.07(城建稅);2.應(yīng)繳納增值稅額×0.03(教育附加費(fèi));3.應(yīng)繳納增值稅額×0.02(地方教育附加費(fèi))。

    (三)印花稅

    無償贈與房產(chǎn),贈與方、受贈方都需要按房產(chǎn)價(jià)格的0.03%計(jì)算繳納印花稅。

    (四)土地增值稅

    1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%。

    2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%。

    3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%。

    4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%。

    5. 土地增值稅實(shí)行先預(yù)征、后清算的征收方式?!逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》(豫地稅發(fā)〔2010〕28號)明確了土地增值稅預(yù)征率政策,土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定:(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%;(2)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%;(3)除上述(1)、(2)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

    (五)企業(yè)所得稅

    贈與方為公司法人,需要按照利潤總額(應(yīng)納稅所得額)交納25%的企業(yè)所得稅。

    應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率-減免稅額-抵免稅額

    所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率(25%)

    應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損

    二、受贈方涉及的稅收

    (一)個(gè)人所得稅

    1.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號)規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的,受贈人無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“其他所得”項(xiàng)目,適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

    2.無償受贈房屋等實(shí)物,按照其他所得項(xiàng)目申報(bào)納稅。其他所得,是指經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。其他所得應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為:其他所得應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率=每次收入額×20%

    3.受贈人接受贈與的房產(chǎn),需要交納個(gè)人所得稅。稅率為20%,應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房產(chǎn)價(jià)值(或者稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的價(jià)值)減去贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

    個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率20%

    (二)契稅(1.5%-2%)

    契稅是指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括房屋贈與。

    無償贈與房產(chǎn),受贈方需要繳納契稅。2016年河南省購房契稅新政策標(biāo)準(zhǔn)對契稅優(yōu)惠政策調(diào)整的主要內(nèi)容是:

    1.對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

    2.對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅,面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

    3.對個(gè)人購買第三套及以上住房,并未作出規(guī)定,因此不享受契稅優(yōu)惠政策。

    (三)印花稅(0.3‰)

    印花稅按《印花稅暫行條例》規(guī)定征收,即商品房為購銷合同,買賣雙方各按0.3‰的稅率征收。因此,個(gè)人無償贈送房產(chǎn),出、受贈雙方都需要按0.03%稅率計(jì)算繳納印花稅。

    三、房企代扣代繳個(gè)人所得稅

    我國的個(gè)人所得稅制,是以代扣代繳為主、自行申報(bào)為輔的。在個(gè)人所得稅中,所謂代扣代繳,就是由扣繳義務(wù)人代納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款?!秱€(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定:個(gè)人所得稅,以所得人為納稅義務(wù)人,以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人。其他情形的,納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理納稅申報(bào)。扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報(bào)?!秱€(gè)人所得稅代扣代繳暫行辦法》(國稅發(fā)〔1995〕65號)明確規(guī)定:

    1.扣繳義務(wù)人向個(gè)人支付經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得,應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。

    2.扣繳義務(wù)人向個(gè)人支付應(yīng)納稅所得(包括現(xiàn)金、實(shí)物和有價(jià)證券)時(shí),不論納稅人是否屬于本單位人員,均應(yīng)代扣代繳其應(yīng)納的個(gè)人所得稅稅款。前款所說支付,包括現(xiàn)金支付、匯撥支付、轉(zhuǎn)帳支付和以有價(jià)證券、實(shí)物以及其他形式的支付。

    3.扣繳義務(wù)人在代扣稅款時(shí),必須向納稅人開具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的代扣代收稅款憑證,并詳細(xì)注明納稅人姓名、工作單位、家庭住址和居民身份證或護(hù)照號碼(無上述證件的,可用其他能有效證明身份的證件)等個(gè)人情況。對工資、薪金所得和利息、股息、紅利所得等,因納稅人數(shù)眾多、不便一一開具代扣代收稅款憑證的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,可不開具代扣代收稅款憑證,但應(yīng)通過一定形式告知納稅人已扣繳稅款。納稅人為持有完稅依據(jù)而向扣繳義務(wù)人索取代扣代收稅款憑證的,扣繳義務(wù)人不得拒絕。

    四、受贈房產(chǎn)人自行申報(bào)納稅

    自行申報(bào),就是納稅義務(wù)人以自己的名義向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。一般而言,運(yùn)動(dòng)員接受省級以下地方政府獎(jiǎng)勵(lì),企業(yè)以及其他組織、個(gè)人的捐贈和獎(jiǎng)勵(lì),個(gè)人拍賣獎(jiǎng)牌所得,個(gè)人代言廣告收入等事項(xiàng),均需要申報(bào)繳納個(gè)人所得稅。對于運(yùn)動(dòng)員涉及的個(gè)人納稅申報(bào)事項(xiàng),稅法規(guī)定了兩種繳納方式,自行申報(bào)和源泉扣繳。自行申報(bào),即自己申報(bào)納稅。源泉扣繳,也叫代扣代繳,是納稅人在取得應(yīng)稅所得時(shí),支付者將納稅人的稅款扣除。

    需要重點(diǎn)提示的是,上述涉稅處理可能會由于“營改增”的稅政變化而出現(xiàn)一些稅收政策差異。因此,具體涉稅處理應(yīng)當(dāng)咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān),以利正確履行納稅義務(wù)。

    (作者單位:深圳稅橋稅務(wù)師事務(wù)所)

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