想說愛你不容易——評2015年房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型

文/丁祖昱

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想說愛你不容易——評2015年房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型

文/丁祖昱

丁祖昱易居中國執(zhí)行總裁

房企多元化最終能否成功尚不可知，但目前來看過程還是壓力巨大。我還是這么一句話：房地產(chǎn)都不好做了，其他行業(yè)一定更難做！

丁祖昱評樓市，獨家原創(chuàng)點評。房企多元化最終能否成功尚不可知，但目前來看過程還是壓力巨大。我還是這么一句話：房地產(chǎn)都不好做了，其他行業(yè)一定更難做！

2015年，房企多元化布局速度加快，又有不少房企進入了房地產(chǎn)行業(yè)外的新領(lǐng)域拓展。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年TOP50企業(yè)中有16家開始了多元化運營，TOP100企業(yè)中約有25家。除了恒大、綠地、萬達等標(biāo)桿房企外，也有不少房企進入其他領(lǐng)域，如碧桂園和陽光城進軍教育，中天城投進軍互聯(lián)網(wǎng)保險等。

房企多元化五大類型

1、全能型。主要是一些龍頭房企，如綠地確定了大金融、大基建和大消費三大板塊，金融方面定位“投資+投行“，意圖獲取保險、證券等全牌照，基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設(shè)，消費更是包含了進出口商品、汽車、酒店、旅游等多個領(lǐng)域；恒大又進軍了保險業(yè)、大健康和社區(qū)O2O，并將原有的足球、文化、快消等業(yè)務(wù)分拆上市；萬達文化越做越大，屢屢進行國內(nèi)和海外企業(yè)并購，金融方面，成為百年人壽第一大股東后將帶來新的利潤，電商則在繼續(xù)試水。

2、金融型。整體來看房企在金融方面的動作主要分為三種：入股或收購金融企業(yè)，如綠地入股杭州信托，泰禾和陽光城入股海峽人壽，恒大收購中新大東方；試水互聯(lián)網(wǎng)金融，如中天城投進軍互聯(lián)網(wǎng)保險，綠地香港建立互聯(lián)網(wǎng)金融平臺；發(fā)行金融產(chǎn)品，主要用于企業(yè)自身融資，如萬科前海類REITS，世茂尾款證券化等。

3、健康型。房企對大健康的探索主要集中在醫(yī)療行業(yè)。恒大、榮盛等均成立了自己的大健康業(yè)務(wù)子公司，恒大計劃在自己的社區(qū)內(nèi)開設(shè)醫(yī)院；榮盛則是將醫(yī)療與養(yǎng)老結(jié)合，重點發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)；世紀(jì)金源則是和專注科技醫(yī)療的賽伯樂聯(lián)手，整合資源共同發(fā)展醫(yī)療事業(yè)。

4、文化型。恒大體育和萬達文化的成功頗受關(guān)注。從具體的跨界情況來看，影視和體育受到了房企們的青睞，有較多商業(yè)項目的房企偏向于發(fā)展院線，比如泰禾、世茂、保利均設(shè)立了院線；足球的火爆和冬奧會申請成功則促使另一些企業(yè)更看好體育行業(yè)的發(fā)展，如萬達、佳兆業(yè)等；蘇寧環(huán)球則宣布進軍動漫，并收購了韓國娛樂公司。

5、教育型。過去房企大多是和當(dāng)?shù)爻鞘械闹攸c中小學(xué)合作，在項目中引入教育資源。而今年有部分房企提出要做出自己的教育品牌，主要可以分為兩個方向：一種是走差異化路線的，如萬科的教育業(yè)務(wù)主要包括放學(xué)后的孩子看管、戶外營地活動等等，陽光城設(shè)立了陽光幼教投資管理有限公司，負(fù)責(zé)幼兒教育相關(guān)領(lǐng)域的投資和運營管理；另一種是以海亮、碧桂園為代表的，做的是傳統(tǒng)的小學(xué)中學(xué)教育，這類教育比較難以和公立學(xué)校競爭，因此企業(yè)更為看重的是出國留學(xué)市場，學(xué)校的目標(biāo)客戶群通常是未來希望能夠出國讀書的學(xué)生。

房企多元化六大惆悵

1、行業(yè)形勢所逼。行業(yè)競爭越來越激，風(fēng)險高，利潤低，項目做完能夠不虧損已經(jīng)算好了，不要說賺錢了。從原來不屑于做其他行業(yè)，到現(xiàn)在房地產(chǎn)不賺錢進入其他行業(yè)，大多數(shù)房企多元化其實都是“被逼的”。

2、資本市場所誘。房地產(chǎn)被認(rèn)定為傳統(tǒng)行業(yè)，PE一路走低。非主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)開始剝離房地產(chǎn)；主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)剝離不掉，只能各種“+金融”、“+互聯(lián)網(wǎng)”、“+健康”等，很多都是受到資本市場PE所誘，貿(mào)貿(mào)然做了這些所謂的加法。

3、雷聲大雨點小。每家房企進入一個新行業(yè)時總是轟轟烈烈鬧的眾人皆知，仿佛一夜之間就可以通過房地產(chǎn)大資本改變這個進入行業(yè)的格局。但實際操作下來，卻完全不是這么回事，越做越?jīng)]了聲響，最終大多落個“人財兩空”。

4、隔行如同隔山。做過房地產(chǎn)的人都覺得什么行業(yè)都能做，但事實上并非如此，各個行業(yè)都有自身特點和運行規(guī)律，用房地產(chǎn)的傳統(tǒng)思維，進入到其他行業(yè)，又不加以變通的話往往是鎩羽而歸，等到明白這個道理的時候苦果已經(jīng)釀成。

5、曾經(jīng)滄海難為水。做慣了房地產(chǎn)的企業(yè)今天進入其他行業(yè)，除了金融外，都會覺得無法匹配。原來動輒投資幾十億，賺個幾億輕輕松松?，F(xiàn)在花了100萬都能算大投資，到年末一算賬，發(fā)現(xiàn)利潤都是從成本中一分一厘省出來的，拼死拼活最終賺個千把萬已經(jīng)能算行業(yè)翹楚了，和當(dāng)年的房地產(chǎn)無法相提并論，落差巨大。

6、缺乏協(xié)同效應(yīng)。除了綠地進軍的大基建，以及采用的PPP模式和房地產(chǎn)行業(yè)有一定關(guān)聯(lián)外，其他行業(yè)目前和房地產(chǎn)間的關(guān)聯(lián)性都是比較小的，說是大健康、大消費、大醫(yī)療都能為房地產(chǎn)提供相關(guān)資源，但事實上不去自己做僅僅做整合會更加方便。如果對主業(yè)房地產(chǎn)本身沒有直接促進作用，或者有很強的替代性，那就根本沒必要去做。

今天，房企多元化最終能否成功尚不可知，但目前來看過程還是壓力巨大。我還是這么一句話：房地產(chǎn)都不好做了，其他行業(yè)一定更難做?。ū疚淖髡呦狄拙又袊鴪?zhí)行總裁）