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    “互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓”火熱

    2016-03-29 09:48:16周敏
    滬港經(jīng)濟 2016年3期

    周敏

    長租公寓的春天來了!去年年底,國務(wù)院發(fā)文首次點名長租公寓業(yè)態(tài),將其定性為生活性服務(wù)業(yè),并從多維度給予政策支持。

    政策給力,給原本就火熱的長租公寓市場又加了一把火。

    各路資本看中長租蛋糕

    90后四川女孩劉嫣,為了學(xué)到頂級的西點技藝,孤身來到上海。今年春節(jié)她因課程不能回家過年,沒想到魔方公寓的小伙伴們?yōu)樗e行了一次特別的派對,讓她熱淚盈眶?!皽嘏?、開心、人情味,這里有各行各業(yè)的小伙伴,我是魔方公寓的獨聯(lián)派?!备行缘膭㈡踢@樣形容道。

    獨聯(lián)派,是魔方公寓給旗下“租客”定義的專有名詞,這類人群“愛獨立,也愛聯(lián)合”,既需要自己獨立的生活空間,又需要朋友相聚的公共社交娛樂生活。據(jù)悉,魔方公寓的租客大多是年輕白領(lǐng),年齡22到35歲之間,收入8000到2萬元左右,90%擁有大專以上學(xué)歷。

    成立于2009年的魔方公寓,最早在南京開業(yè)。今年1月,魔方公寓宣布全國門店數(shù)已達(dá)100家,在行業(yè)內(nèi)規(guī)模排名第一,是排在第二到第十名的數(shù)量的總和。

    魔方公寓CEO柳佳稱,100家門店只是一個頗具意義的開篇,今年全國門店數(shù)量預(yù)計將達(dá)到300家。相對于2015年9月50家門店,魔方公寓今年可謂進(jìn)入了飛速擴張時代。

    魔方公寓有這樣的底氣,當(dāng)然離不開資本的推動。2013年,魔方公寓完成B輪融資,獲得美國華平投資集團6000萬美元投資。華平投資是國際領(lǐng)先的私募股權(quán)投資公司,曾投資過獵聘網(wǎng)、58同城、紅星美凱龍、神舟租車、七天等知名企業(yè)。2015年,華平又追加投資2億美元,這是公寓行業(yè)迄今為止獲得的最大一筆投資。

    資本為何青睞長租公寓?企鵝智酷《2015年中國網(wǎng)民房地產(chǎn)消費潛力報告》顯示,不論是三四線城市,還是一二線城市,都有將近一半人士沒有房產(chǎn)。

    另一方面,租房者的消費痛點仍有待發(fā)掘和解決。根據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報告》顯示,調(diào)研中僅有26.31%租戶表示租房過程中未遇到權(quán)益受損問題。

    華創(chuàng)證券研究稱,長租公寓行業(yè)正處于指數(shù)級發(fā)展時期,國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模近8000億元,每年僅新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模就達(dá)600億元。

    可以看出,正是因為嗅到了旺盛的需求,伴隨著互聯(lián)網(wǎng)+概念的火熱,越來越多的投資者進(jìn)入住房租賃市場,上萬億的租房市場被視為“藍(lán)海”。

    2013-2014年,獲得風(fēng)險投資的長租公寓企業(yè)已超過10家。2013年,賽富投了新派公寓1.6億元,華平投了魔方公寓3000)7美元。2014年,蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+國際青年社區(qū)等長租公寓,相繼獲得資本注入。2014年11月,雷軍斥資1億元投資YOU+(優(yōu)家)國際青年公寓,把集中式服務(wù)公寓這個行業(yè)推到了風(fēng)口浪尖。

    呈現(xiàn)幾何式增長

    進(jìn)入2015年,借助政策的東風(fēng),長租公寓行業(yè)呈現(xiàn)幾何式增長。

    去年1月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,提出政府要建立好租賃信息服務(wù)平臺、培育住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、鼓勵開發(fā)商將其持有房源向社會出租、將存量房轉(zhuǎn)型做租賃型的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)。

    2015年11月,國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》(簡稱85號文),首次強調(diào)“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”,并將公寓定性為生活性服務(wù)業(yè),將多維度給予政策支持。

    2015年僅3-6月,圍繞長租行業(yè)的公寓和平臺行業(yè)融資金額,就達(dá)到了29.99億元。2015年,僅深圳一市,僅公寓運營公司,資本市場上就有世聯(lián)行1500萬入股微家公寓,途家等500萬美元投資小螺趣租,Warm+公寓獲得千萬元的投資,Color公寓引來百萬元天使投資等。

    政策給力,資本青睞,2015年新公寓公司雨后春筍般出現(xiàn),有以水果命名,也有以動物命名,如蘋果公寓、檸檬公寓、草莓公寓、大貓公寓、小鳥公寓等等。

    同時,有標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)運營管理經(jīng)驗的酒店集團也沒閑著,集體殺人公寓市場,漢庭、全季酒店的母公司華住集團和IDG、紅杉投入1億美元創(chuàng)立城家公寓,以“7天連鎖酒店”起家的鉑濤集團成立窩趣輕社區(qū),如家酒店集團與紅衫資本、易居成立逗號公寓,布丁酒店母公司住友集團成立漫果公寓。

    房產(chǎn)企業(yè)也盯上了這塊大市場。以萬科為首的地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍公寓市場。萬科在上海的首個萬科驛位于嘉定安亭,共293間。未來三年,萬科計劃推向市場20萬間可租賃房源。此外,還有招商地產(chǎn)自營公寓,陽光城與寓見公寓攜手……

    “公寓+”模式成市場主打

    那么,資本到底青睞什么樣的長租公寓?據(jù)悉,市場上的長租公寓主要分為集中式和分布式兩種形態(tài)。集中式公寓是資本方拿下一幢樓進(jìn)行統(tǒng)一裝修、配備家具、統(tǒng)一服務(wù),而分布式公寓則是分散拿下個人房東的房源,對房間進(jìn)行裝修配備后,以公寓品牌對外進(jìn)行出租。

    從市場情況來看,集中式公寓似乎更討投資者歡心。

    在劉嫣選擇入住的魔方公寓楊高北路店,這里設(shè)置了公共廚房,有公共空間可以互相交流。租客們都會被拉人一個社區(qū)微信群,在群里交流生活及工作體驗,并定期組織線下活動,聊天談心、頭腦風(fēng)暴、開轟趴……

    租客王先生從重慶來滬后,偶然發(fā)現(xiàn)魔方公寓并入住后,發(fā)現(xiàn)這里除了環(huán)境好、安全性好之外,還能享受到很多附加服務(wù)。比如代收快遞,下雨忘了關(guān)窗,只需發(fā)個消息給管家,管家就能幫助解決問題;而且住到這里后,可以很快交到很多同樣年輕的朋友。

    按照柳佳的說法,魔方已經(jīng)從單一的公寓運營商,開始轉(zhuǎn)變成為綜合性的租住生活服務(wù)方案提供者。

    “我們?nèi)ツ戢@得華平的投資,意味著魔方的這套成熟商業(yè)模式在過去幾年驗證成功后,可以借助資本的支持,進(jìn)入快速復(fù)制和擴張的階段?!绷驯硎?。

    柳佳所說的模式,在很多方面引入了互聯(lián)網(wǎng)思維,具體表現(xiàn)為三點:去中介化、快速迭代和注重客戶體驗。

    魔方公寓的地址選擇,一般在地鐵附近、CBD或大型園區(qū)周邊,定價每月3000至6000元,配備功能多樣的公共客廳和標(biāo)準(zhǔn)生活系統(tǒng)。

    “我們建立了自己的平臺,如魔方公寓官網(wǎng)和魔方生活A(yù)PP,通過與客戶建立直接的聯(lián)系,省去了諸多中間環(huán)節(jié),更讓租房者避免遇到傳統(tǒng)租房模式下的種種困擾,如遭遇黑中介、押金被扣等等?!绷逊Q。

    同時,魔方公寓也在不斷以互聯(lián)網(wǎng)思維去提升產(chǎn)品。據(jù)悉,魔方在南京江寧設(shè)有研發(fā)中心,每隔三四個月,在原有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級?,F(xiàn)在,魔方的住宿產(chǎn)品已經(jīng)從滿足基本的居住、做飯功能的最初模板,升級到添加了閱讀、晾曬、會客區(qū)域的2.0和3.0版。

    柳佳強調(diào),魔方公寓最看重的是客戶體驗,在行業(yè)內(nèi)首先推出了“公寓+”戰(zhàn)略。這種模式下,公寓的功能被定義為線下流量入口,以住宿產(chǎn)品為核心,充分運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),整合生活服務(wù)行業(yè)資源,構(gòu)筑一個全新的生態(tài)圈,打造一站式長租領(lǐng)域生活服務(wù)平臺——

    “公寓+工作”,會使年輕人有更好的創(chuàng)業(yè)空間,可以提供求職、職業(yè)培訓(xùn)的配套服務(wù)。去年5月,魔方宣布和方糖小鎮(zhèn)建立首個“門到門”低碳生活辦公空間(D2D)——上海交大店,該店擁有6層可利用區(qū)域,其中1-2層為“Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)”,有近500個創(chuàng)業(yè)工位,3-5層為魔方公寓全新打造的公寓產(chǎn)品,整個公寓有近100間房間,均價在4500元左右。在B1層則引進(jìn)租期靈活,具有完全獨立空間的迷你倉,向企業(yè)或個人提供自助式倉儲空間。

    “公寓+金融”,使住客足不出戶就能進(jìn)行消費貸和投資。住戶不但能分期付款,還能參與投資,魔方公寓推出了“魔力金”融資類產(chǎn)品,資金用于公寓新門店的裝修及運營。按照魔方公寓的說法,去年9月推出的一款100萬元理財產(chǎn)品,短短一周便被租戶搶購一空。

    “公寓+生活服務(wù)”,可以衍生出各類上門O2O,也可以為住戶提供更多、更便利的服務(wù)?!皵?shù)據(jù)分析顯示,租客平均每天有12小時以上的時間在公寓,需要吃飯、喝水以及添置急用的生活用品,而公寓作為一個體驗式的消費場景,還會產(chǎn)生很多刺激住客消費的地方。正是因為有了這個入口,很多O2O,尤其是本地生活服務(wù)類項目已經(jīng)來找我們合作?!绷淹嘎叮鳛閷€上服務(wù)的補充,他們還引進(jìn)了線下餐飲和零售。

    事實上,這種“公寓+”的模式,正深受水滴、寓見、友社、貝客、青客、窩趣、YOU+等多家長租公寓追捧,把租住功能作為入口,為租客提供衣食住用行、金融、社交等在內(nèi)的全面生活服務(wù)。例如“YOU+國際青年社區(qū)”,在創(chuàng)業(yè)公司集中的產(chǎn)業(yè)園或者交通便利的地方租用價格較低的整樓,然后對其進(jìn)行改造出租,為年輕創(chuàng)業(yè)者打造一種純粹的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。

    盈利模式

    盡管諸如魔方公寓這樣的公司雄心勃勃,借力資本快速擴張,但整個行業(yè)依然面臨一系列的難題和挑戰(zhàn),例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。

    前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》稱,一般來說,長租公寓的回報周期短則1年,長則3-4年,雖然比酒店的回報周期稍短,但對投入企業(yè)而言仍然有不小的資金壓力。

    嘉華中國市場銷售部總經(jīng)理楊景輝向媒體透露,為了平衡資金流,嘉華會嚴(yán)格按照比例,分配出售物業(yè)和持有型服務(wù)式公寓的數(shù)量:“一個項目要做公寓,一般不會少于100套,否則每套的平均成本就會很高?!?/p>

    嘉華中國投資有限公司副董事李志賢則坦言服務(wù)式公寓和酒店差不多,打開門才能收第一塊錢,初期很難說業(yè)績,回報率肯定比不上賣房子。

    “風(fēng)口上的豬,風(fēng)停了就要摔死”,資本的耐心是有限的,能否在預(yù)期時間內(nèi)建立盈利模式,扭虧轉(zhuǎn)盈,或?qū)⒊蔀殚L租公寓企業(yè)目前面臨的生死劫。

    去年7月,魔方公寓在廣州發(fā)布公寓行業(yè)首套標(biāo)準(zhǔn)化模型,并宣布將眾籌加盟模式引入行業(yè)。魔方公寓給加盟商的介紹顯示,若按一個140間房、4500平方米的魔方公寓模型來看,其單房標(biāo)準(zhǔn)造價672萬元,月收入44.8萬元,需要將近4年回本。

    “魔方的每個單店都是盈利的,成本控制和運營能力,在很大程度上決定了回收期。魔方的規(guī)模,使得我們在采購和施工上,都具備成本控制的優(yōu)勢;另外,IT系統(tǒng)的支持,大大節(jié)省了日常運營中的人力開支,諸如核算、收取水電費這類極其依賴人工的工作內(nèi)容,都可以讓租客在客戶端(官網(wǎng)或APP)的賬號上輕松完成支付?!绷堰€表示,魔方官網(wǎng)的招租量高達(dá)50%,而且這個數(shù)字還在攀升,全年平均入住率有望超過95%。未來,魔方還會繼續(xù)加強自營平臺的運作,這意味著推廣成本會越來越低。

    柳佳透露,目前魔方公寓眾籌加盟的情況運行良好,通過這種模式加入的門店已有十余家,“情況要比我們預(yù)想的好,我們通過和金融服務(wù)商的溝通與合作,降低了加盟商的投資門檻,并提升了加盟商投入回報率?!睋?jù)悉,魔方向加盟者提供50%的前期投資貸款,也就是說,加盟者自己只需出資300萬到500萬元。

    柳佳透露,賺取租入租出的剪刀差,是魔方取得利潤的模式;同時,魔方增設(shè)的覆蓋生活各個方面的增值業(yè)務(wù),也是盈利模式中一個重要環(huán)節(jié),并且會隨著各項服務(wù)的完善而增加占比。

    談及不斷涌現(xiàn)的長租公寓公司是否對魔方公寓造成了市場競爭壓力,柳佳認(rèn)為,長租公寓是一個剛需市場,所以它的發(fā)展會越來越好。但是對于整個租住市場而言,長租公寓的份額只占到1%,所以我們從來不把同行的品牌公寓視作競爭對手,相反,民宅市場才是我們真正的競爭對手。

    柳佳坦言,公司在快速發(fā)展的過程中,遇到最大的困難就是人才緊缺。由于長租公寓是一個新興的行業(yè),并沒有相應(yīng)的人才儲備。為了解決這個問題,魔方采取的方法是從各個相近的行業(yè)去發(fā)掘人才j同時將已有的經(jīng)驗固化,并做成一個標(biāo)準(zhǔn),讓新進(jìn)的人才能通過培訓(xùn)很快融入到魔方的體系中。

    她表示,魔方公寓將在2016年內(nèi)開設(shè)200家店面。雖然魔方公寓在體量上已經(jīng)處于行業(yè)首位,但考慮到品牌公寓在整個租住市場占有率還不足1%,魔方公寓未來的發(fā)展空間仍然不可估量。這,也許是諸多公司愛上長租公寓市場的原因吧。

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