市場營銷策略在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

楊思遠

（延安大學西安創(chuàng)新學院，陜西西安716000）

市場營銷策略在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

楊思遠

（延安大學西安創(chuàng)新學院，陜西西安716000）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，其平穩(wěn)、健康的發(fā)展能夠創(chuàng)造良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，但是受到其他行業(yè)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中遭遇很多困難，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來危機.現(xiàn)在，其都在采取積極的市場營銷戰(zhàn)略期望推進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展.本文探討了了當前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略中存在的問題，對不同的營銷手段做了分析.

市場營銷策略；房地產(chǎn)企業(yè)；問題；策略

在過去的很多年里，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得了顯著的進步，其對我國市場經(jīng)濟的繁榮起到了很大的促進作用，不僅帶動了很多行業(yè)的的發(fā)展，提供了很多就業(yè)崗位，也成為了我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的主要的支柱.但是，當前房地產(chǎn)行業(yè)中也逐漸出現(xiàn)了很多嚴重的問題，較高的利潤導致本行業(yè)的管理、營銷混亂，較高的價格給消費者帶來了負擔，因此，其市場營銷戰(zhàn)略需要不斷地優(yōu)化、調整.

1　我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷中存在的問題

1.1缺乏正確的營銷理念

我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，隨著改革開放的發(fā)展，在較短的時間內形成了繁榮發(fā)展的局勢，對土地開發(fā)的力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)火熱增長，很多人都投身到房地產(chǎn)開發(fā)過程中.房地產(chǎn)行業(yè)在寬松的經(jīng)濟環(huán)境中追求較高的利潤.再加上我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)濟水平提高了，對生活環(huán)境的要求提升，會把很多資金投入到房產(chǎn)消費上，房產(chǎn)需求很大.但是，在意識到房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的時候，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、法律、法規(guī)一直都不完善，處于不斷調整的道路上，這樣，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏嚴格的市場行業(yè)規(guī)范，在其市場營銷過程中出現(xiàn)了很多嚴重的問題.這些問題是不容忽視的，已經(jīng)導致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到很多困難，其不懂得調整營銷戰(zhàn)略，不能夠積極調整應變化多端的形式.因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的市場營銷理念，從根本上解決市場營銷過程中遇到的問題.正確的市場營銷理念，能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)調整自己的營銷計劃和目標，在市場營銷過程中采取正確的措施[1].

1.2對市場需求研究不透徹

近些年來，我國的經(jīng)濟形勢不斷變化，需要各行各業(yè)針對不同的形式做出變化，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，其是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，應該針對市場的變化做出及時的戰(zhàn)略調整.以前，我國為了促進經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境，大力支持房地產(chǎn)的開發(fā)，從土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售為其提供大量的扶持措施，整個行業(yè)的發(fā)展非常輕松，房地產(chǎn)企業(yè)迅速地創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟利潤.但是，隨著其持續(xù)的繁榮發(fā)展，我國對土地開發(fā)到房屋銷售的整個流程中都做出了限制，消費者的購房需求也在逐漸減小，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸飽和.而很多房地產(chǎn)商依然在大力開發(fā)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷中不注重營銷戰(zhàn)略的改革，不能從整體的經(jīng)濟形勢出發(fā)，考慮不到該行業(yè)的長遠發(fā)展，缺乏對當前市場需求的透徹分析，導致出現(xiàn)很多失誤的營銷戰(zhàn)略.

1.3忽視了顧客滿意度

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤和價值都必須依靠消費者對房屋的滿意程度.很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設過程中，忽視了顧客的滿意度，不注重產(chǎn)品的售后服務，引發(fā)消費者的不滿.再加上，其產(chǎn)品的價格較高，并且在激烈的競爭中，甚至有些產(chǎn)品的價格已經(jīng)嚴重脫離其實際價值，消費者對商品的要求更加嚴格，產(chǎn)生的不滿也更多.房地產(chǎn)商不能虛心聽取消費者的反饋，不能全面改善自身的不足.長期的循環(huán)，加重了消費者的不滿.市場需求減少，這就從根本上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[2].

1.4沒有強大的核心競爭力

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭一直處于持續(xù)火熱狀態(tài)，競爭非常激烈，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都是在盲目照搬別人的發(fā)展模式，其產(chǎn)品設計和服務也缺乏新意，在市場競爭中缺乏強大的核心競爭力.現(xiàn)階段市場經(jīng)濟持續(xù)繁榮，加上經(jīng)濟的開放程度越高，市場需求減少，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有強大的核心競爭力，會脫離本行業(yè)的發(fā)展步伐.市場經(jīng)濟的優(yōu)勝劣汰非常殘酷，企業(yè)必須有足夠的核心競爭力才能與同行業(yè)的競爭對手對抗.很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷過程中沿用傳統(tǒng)的營銷手段，不注重營銷策略，不重視對新市場的開發(fā)，導致企業(yè)客戶流失，不能通過有效的手段提升競爭力[3].

2　市場營銷策略在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

2.1市場劃分

房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略的實施首先對市場劃分進行，通過顧客的消費喜好、消費需求、消費行為、消費能力等標準進行劃分，通過市場劃分把消費者劃分成有明顯差別的消費群，只有對消費群的區(qū)分和認識不同，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中才可以針對其不同特點做出不同的營銷策略.在房地產(chǎn)企業(yè)市場劃分過程中，首先要對自身的產(chǎn)品開發(fā)類型進行定位，可以是高級的別墅區(qū)，也可以是普通的居民住宅區(qū)，在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地方進行別墅區(qū)的開發(fā)，滿足高層次消費真的需要，同時，也要為了滿足大部分人的消費能力，開發(fā)住宅區(qū).在消費者中，又有很多區(qū)別，年輕人、老年人和中年人對房屋的需求量和功能需求是不同的，也應該在產(chǎn)品設計中針對其特點，進行不同的調整.比如，很多高層住宅區(qū)并不適合老年人居住，很多年輕人缺乏足夠的經(jīng)濟實力支付昂貴的房屋，但是很多中年人群卻是房屋的消費主體，其有足夠的經(jīng)濟實力，對房屋的要求也較高.所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)這些不同的因素做出不同的營銷計劃.這樣房地產(chǎn)企業(yè)可以靈敏地感受到市場的變化，也能遵照不同消費群體的消費特點和消費需求，制定合理的開發(fā)計劃和銷售計劃.衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的一項因素就是其產(chǎn)品是否能滿足消費者的需求，從而通過較多的交易獲得利潤.

2.2選擇目標市場

房地產(chǎn)企業(yè)在市場劃分的過程中，能夠根據(jù)自身的發(fā)展條件、水平和特點，根據(jù)自己的優(yōu)勢選擇合適的目標市場.根據(jù)不同的目標市場，就能運用不同的營銷戰(zhàn)略，這主要包括無差異性、差異性與集中性營銷戰(zhàn)略.針對單一的目標市場模式，房地產(chǎn)企業(yè)要重點抓住其大多數(shù)人的需求，比如二十世紀末在深圳建設的萬科俊園，作為中國的第一棟高層住宅樓房，其突破了傳統(tǒng)的建筑模式，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在遙遙觀望，同時非常擔心這樣盲目地投資和建設，但是開發(fā)商在建設前已經(jīng)對本區(qū)域以及周圍區(qū)域的消費者做了深入詳細的了解，當?shù)氐木用駭?shù)量較多，同時住宅面積較小，房屋需求較大，高層住宅能夠為其提供足夠的房源，還能解決很多的現(xiàn)實問題，在占地較小的情況下滿足很多人的消費需求.事實證明，消費者非常滿意，很快房子銷售一空.也有的房地產(chǎn)商注重一種類型房屋的開發(fā)，在其內部設置了多種規(guī)格，這樣的房屋滿足普通居民的住宅，也滿足小型企業(yè)的辦公，同時滿足豪華型居民的需求.但是這樣的設計模式滿足不同類型的消費者，會有很大的風險，需要做好充分的準備和調查.很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，其商品開發(fā)遍布全國各地，為了追求更大的價值利益，要滿足很多類型的目標市場.在不同的區(qū)域進行多種商品的開發(fā)，在開發(fā)過程中，要重視不同消費者的需求和能力，也要注重自身的產(chǎn)品特點，保證不同產(chǎn)品的獨特特點，才能吸引消費者.房地產(chǎn)企業(yè)只有通過目標市場的選擇，才能尋找到適合自己的最佳市場，從而發(fā)揮自己的優(yōu)勢創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益[4].

2.3對市場進行定位

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前要根據(jù)自己的資金、技術等條件對市場進行全面的定位，根據(jù)對其調查、了解制定出相應的營銷方案.當前的市場定位內容包括對本區(qū)域經(jīng)濟水平的調查、開發(fā)項目所涉及的一切因素的了解，消費者的實力與需求，對同行業(yè)競爭者的了解.本區(qū)域經(jīng)濟水平會影響到當?shù)厮行袠I(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為最大的經(jīng)濟支柱，受到的影響更大，因此，應該對本地經(jīng)濟又全面的把握，如果經(jīng)濟水平較高，而且在健康、平穩(wěn)的環(huán)境中進行，就可以擴大開發(fā)項目.同時，要對開發(fā)商的水平，項目的目的，以及開發(fā)項目所需要的各種配套設施做好準備.消費者的實力和需求也是開發(fā)商進行開發(fā)必須考慮的前提條件，如果消費者有較高的經(jīng)濟實力和較大的消費需求，應該努力完善項目建設，滿足消費者的需求.對同行業(yè)的競爭非常激烈，要注重產(chǎn)品的質量和服務，同時不能盲目比較，忽視了相關法律法規(guī)[5].

2.4多種營銷方式的組合

在房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的過程中，應當通過多種營銷的組合，積極應對變化多端的市場.首先要加強自己的實力，消費者的需求是建立在優(yōu)質產(chǎn)品和服務的基礎上，讓消費者的消費過程物有所值，才能刺激其消費動力.房地產(chǎn)企業(yè)要從產(chǎn)品實力、企業(yè)形象等多方面提升自己的實力.同時，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入，要注重自身資金來源渠道，加強融資建設，防范各種風險.在營銷過程中，不能盲目地追求價值利潤，要注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和實力.房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要為消費者提供優(yōu)質產(chǎn)品，也要意識到自身的發(fā)展對國民經(jīng)濟的重要作用，以及自身的發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響.作為重要的經(jīng)濟支柱，一定要重視自身的完善[6].

3　結論

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣影響著我國整個經(jīng)濟的餓發(fā)展，其發(fā)展程度關系著很多行業(yè)的發(fā)展，也關系著很多人的生存和發(fā)展.目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)由于緊縮政策的實施，將會由前幾年的火熱發(fā)展轉變?yōu)槠椒€(wěn)、有序的健康發(fā)展.因此，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷戰(zhàn)略中存在的問題，必須采取措施，積極改善，對其市場營銷戰(zhàn)略做出調整，保證房地產(chǎn)企業(yè)利益的同時，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展.

〔1〕范戈.基于4P營銷理論下的逆市房地產(chǎn)市場營銷策略分析[D].重慶：西南財經(jīng)大學，2012.

〔2〕吳疆.我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略研究[D].蘇州：蘇州大學，2013.

〔3〕邵世莊.南通市房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略研究[D].合肥：安徽大學，2013.

〔4〕鄭巨冬.房地產(chǎn)項目的營銷策略研究[D].上海：華東理工大學，2014.

〔5〕韋輝.房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略研究[D].長春：吉林大學，2015.

〔6〕馮偉.房地產(chǎn)市場營銷中客戶消費心理與營銷策略研究[D].重慶：重慶大學，2011.

F293.3

A

1673-260X（2016）03-0098-02

2015-12-30