樓市去庫(kù)存新政遭遇“現(xiàn)實(shí)尷尬”

梁倩　鄭鈞天　董建國(guó)

近日，有業(yè)內(nèi)人士指出，未來樓市去庫(kù)存難度仍然較大，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提升。樓市去庫(kù)存應(yīng)因城施策，對(duì)癥下藥是關(guān)鍵。2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式確立房地產(chǎn)“去庫(kù)存”基調(diào)，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺(tái)?！爸С洲r(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房”也成了政策著力點(diǎn)。不過，據(jù)了解，這些措施雖然在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但依然面臨諸多現(xiàn)實(shí)的“尷尬”，這包括一些地方人口持續(xù)外流、樓市價(jià)格高企等。

新政頻出欲破庫(kù)存難題

我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫(kù)存一年后，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存并未能如預(yù)想。

近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺(tái)相關(guān)調(diào)控細(xì)則，以加速樓市去庫(kù)存。

日前，《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）決定，從2月23日起實(shí)施“兩個(gè)暫?！?，即對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

《通知》指出，對(duì)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、消化庫(kù)存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對(duì)市、縣政府主要負(fù)責(zé)人和分管負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問責(zé)。

無獨(dú)有偶，2月25日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》要求，力爭(zhēng)用2至3年時(shí)間將房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)整到合理水平。其中，對(duì)于庫(kù)存嚴(yán)重的地區(qū)，暫停供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例。同時(shí)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。全面推進(jìn)居住證制度。推動(dòng)居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

日前出臺(tái)的《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》也提出，要加大合理購(gòu)房消費(fèi)支持力度、支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、打通庫(kù)存轉(zhuǎn)換通道等8條意見，要求各地應(yīng)結(jié)合實(shí)際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對(duì)性的實(shí)施意見，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。對(duì)于非住宅庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

對(duì)于樓市庫(kù)存高企的困局，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測(cè)算，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫(kù)存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫(kù)存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大，按最寬口徑測(cè)算，將達(dá)10年10個(gè)月。

投資集中轉(zhuǎn)至北上廣深

據(jù)了解，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深4個(gè)一線城市和部分重點(diǎn)二線城市。多數(shù)三四線城市開發(fā)商的一些項(xiàng)目已經(jīng)不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫(kù)存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此，從2015年開始，泰禾放棄了激進(jìn)的拿地方式?！拔覀儸F(xiàn)在投資開發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢(shì)在短期內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。”據(jù)悉，泰禾集團(tuán)2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也認(rèn)為，由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問題并非在短期內(nèi)可以解決，因此，全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)熱的趨勢(shì)難以改變?！敖窈笾粫?huì)在全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市投資開發(fā)。未來，一二線城市的交易量約占全國(guó)所有城市交易量的45‰”

多位房企負(fù)責(zé)人均表示，在庫(kù)存高企的城市，房地產(chǎn)有效需求較一線等重點(diǎn)城市相比較少，價(jià)格敏感度更高，降價(jià)、轉(zhuǎn)售為租、兼并重組等的政策落地“有點(diǎn)難”，遭遇現(xiàn)實(shí)“尷尬”：

尷尬一：開發(fā)商想降價(jià)，但土地成本及行業(yè)稅費(fèi)居高不下?，F(xiàn)階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤(rùn)已較低，實(shí)際降價(jià)空間并不大，對(duì)于對(duì)價(jià)格敏感的“新市民”來說，僅小幅下降的房?jī)r(jià)仍是難以承受的，因此，降價(jià)去庫(kù)存的難度仍然較高。

尷尬二：想轉(zhuǎn)售為租，規(guī)?；?jīng)營(yíng)卻成本高、收益低。租賃市場(chǎng)曾被房企視為未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大藍(lán)海，然而，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)并不容易。目前標(biāo)桿房企中只有萬科在“試水”。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，相比買賣房產(chǎn)收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的稅費(fèi)高、運(yùn)營(yíng)成本高，這也是影響當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的核心難點(diǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉算了一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)售為租動(dòng)力不足。

尷尬三：想并購(gòu)，但三四線房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大、交易機(jī)制不透明。目前多省由于融資渠道少、融資成本高、銷售回款慢，三四線城市中小房企資金鏈趨緊現(xiàn)象普遍存在，有的開發(fā)企業(yè)已通過低價(jià)抵押房產(chǎn)或民間借貸緩解資金壓力，潛在風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。貴州、浙江等部分地區(qū)還出現(xiàn)由于資金鏈出現(xiàn)問題導(dǎo)致樓盤爛尾，或開發(fā)商無力償還民間高息借貸跑路的情況。

萬博漳州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)莊慶彬說，該公司主要在福建本地的三線城市漳州等開發(fā)樓盤，但目前公司銷售額只有計(jì)劃的60%左右。受銷售不暢的影響，公司資金狀況趨緊?！澳壳坝捎阢y行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，我們中小房企很難拿到貸款，只能依靠民間借貸的方式籌措資金?！?/p>

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)歐筑秋認(rèn)為，對(duì)于多數(shù)三四線城市的開發(fā)商來說，由于開發(fā)周期長(zhǎng)、資金借貸成本高，利潤(rùn)已經(jīng)攤得很薄，一些項(xiàng)目甚至已經(jīng)不賺錢了。在貴陽(yáng)市主城區(qū)，一些樓盤尾盤已積壓了兩三年，未來兩年內(nèi)也很難去化?！霸谶@種背景下，哪家大房企愿意接盤呢？”

分城施策對(duì)癥下藥

市場(chǎng)人士建議，政府宜鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，并完善周邊配套；及時(shí)取消過時(shí)的限制性措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)專業(yè)化；因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。

據(jù)了解，海南濱海集團(tuán)一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，海口市政府決定開發(fā)西海岸，但由于目前周邊配套跟不上，人口導(dǎo)入速度幾近停滯，“政府總指望開發(fā)商出錢完善商業(yè)交通配套，目前來看，2至3年時(shí)間都很難達(dá)到預(yù)期”。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，當(dāng)前樓市高庫(kù)存，一大癥狀就是結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)位，開發(fā)商要提供更適銷對(duì)路、宜居的住房消費(fèi)品；而地方政府則應(yīng)通過調(diào)控改善供給側(cè)市場(chǎng)，以人為本、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

莊慶彬建議，去庫(kù)存宜瞄準(zhǔn)供給和需求的矛盾，因地施策解決問題。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提供有品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而地方政府宜在產(chǎn)城融合、戶籍制度等方面做好文章。

而在一些中小房企看來，當(dāng)務(wù)之急是讓農(nóng)民工買得起房。福建三明一家開發(fā)商老總巫朝魁說，現(xiàn)在最關(guān)鍵的要拉近房?jī)r(jià)和收入的距離，讓農(nóng)民工夠得上、有希望?！稗r(nóng)民工不吃不喝月收入三四千元，這樣的收入，想買房簡(jiǎn)直是一種奢侈。”

巫朝魁建議，政府宜對(duì)進(jìn)城買房的農(nóng)民給予補(bǔ)貼和稅收減免，還可以嘗試擴(kuò)大住房公積金范圍，把農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存建議，未來政府宜通過減稅等方式，幫助在三四線城市有大量庫(kù)存的房企加大降價(jià)幅度，從而進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。

但大鼎城股份集團(tuán)董事局主席孫江榕表示，目前不少房企是采用新穎的營(yíng)銷模式，促進(jìn)成交量。對(duì)于三四線城市，降價(jià)是去庫(kù)存的最主要手段?！皩?duì)于‘新市民來說，價(jià)格是影響購(gòu)房的關(guān)鍵因素，因此，政府宜考慮加大補(bǔ)貼力度，降低購(gòu)房的成本，有效加快去庫(kù)存?！?/p>

此外，上述人士還提出，應(yīng)及時(shí)取消過時(shí)的限制性措施。胡景暉表示，鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，需要突破涉及多個(gè)部門的政府審批和政策瓶頸，比如對(duì)于需要改變土地性質(zhì)、建筑用途的用房，小產(chǎn)權(quán)房、國(guó)有閑置用房的租賃標(biāo)準(zhǔn)及期限等均應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，使租賃市場(chǎng)更加規(guī)范化?！白赓U政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會(huì)資本關(guān)注，促進(jìn)行業(yè)規(guī)?；I(yè)化發(fā)展?！?/p>

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍存在一些較為過時(shí)的限制性措施。如2013年出臺(tái)的“國(guó)五條”規(guī)定，“強(qiáng)化預(yù)售資金管理”“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書”，在銀行信貸方面，第三套及以上住房貸款繼續(xù)暫停發(fā)放等。此外，有的地方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)做環(huán)境評(píng)估和地震評(píng)估：在土地出讓之前進(jìn)行評(píng)估，項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)再做一次。這無疑增加了開發(fā)商的時(shí)間和資金成本。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，取消過時(shí)的限制性政策將有助于活躍交易、降低整體房?jī)r(jià)水平。