房屋登記中婚姻關(guān)系審查及若干問題淺析

凌亞梅

從上世紀(jì)80年代房產(chǎn)總登記至今，杭州房產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系的審查模式大致經(jīng)歷了三個階段，其模式變遷是一個很好的縮影，生動反映了房屋登記機(jī)構(gòu)在該問題上的困擾、探索和轉(zhuǎn)變。

第一階段為“寬進(jìn)嚴(yán)出”的審查模式。以2004年3月1日為界限，在此之前的夫妻共有房產(chǎn)登記采取的是隱性共有的方式。即夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，由其中一方申請登記并取得權(quán)利。通常申請人為房屋權(quán)利來源證明（購房合同、公有住房買賣協(xié)議書、拆遷協(xié)議書等）上記載的一方，配偶不核發(fā)共有權(quán)證，視為隱性共有。在該種審查和登記模式中，登記機(jī)構(gòu)在申請人取得房屋權(quán)利時對夫妻關(guān)系的審查較為寬松。后續(xù)房屋所有權(quán)人在處分房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記或抵押登記時，登記機(jī)構(gòu)將對其婚姻狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，要求申請人提供相應(yīng)的婚姻證明，由登記機(jī)構(gòu)結(jié)合婚姻證明材料審查取得房屋權(quán)利時是否存在隱性共有人，如存在共有人的，要求共有人一并到場方可處分房屋。

這種審查模式下，房屋登記機(jī)構(gòu)在取得登記時的審查較為輕松，但弊端在于處分房屋時當(dāng)事人負(fù)擔(dān)較重，如每次辦理抵押登記均需提供取得房屋時的婚姻狀況證明，同時也加重了登記機(jī)構(gòu)后續(xù)的審查壓力，降低了行政效率。而且盡管如此，仍然會出現(xiàn)當(dāng)事人弄虛作假、故意隱瞞或是產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行房屋登記后婚姻狀況發(fā)生多次變化的情況，導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)審查不盡。

第二階段為“嚴(yán)進(jìn)寬出”的審查模式。鑒于上述模式中繁重的審查壓力，也為減少權(quán)利人處分房屋時登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任，降低審查難度，提高辦事效率。杭州自2004年3月1日開始，在產(chǎn)權(quán)登記上采取了婚姻狀況前置審核的模式，即“嚴(yán)進(jìn)寬出”，將之前在處分環(huán)節(jié)對婚姻關(guān)系的審查提前至取得登記時。登記機(jī)構(gòu)在取得產(chǎn)權(quán)登記時強(qiáng)制審查申請人的婚姻狀況，要求當(dāng)事人提供戶口簿、結(jié)婚證、離婚證等婚姻狀況證明材料進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記申請。如房屋系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，且無特別約定的，登記為夫妻共有產(chǎn)，對原來的“隱性共有人”核發(fā)共有權(quán)證，使其顯性化。將來待權(quán)利人處分房屋時，登記機(jī)構(gòu)以房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證記載的房屋權(quán)利人為準(zhǔn)，不再審查有無其他共有人。

這種一次性審查的模式，有效降低了登記機(jī)構(gòu)在處分登記時的重復(fù)審查壓力，不僅簡化了手續(xù)、提高了辦事效率，也在一定程度上減輕了辦事群眾的負(fù)擔(dān)。但該種登記審查模式也使登記機(jī)構(gòu)陷入另一種困境。由于是一次性審查，所有的審查壓力無形之中轉(zhuǎn)移至取得登記之時，且這種對民事實(shí)體法律關(guān)系的審查存在著較大的行政風(fēng)險，一旦登記時遺漏了共有人，極易引起行政訴訟。

第三階段為“詢問+自行申報”模式，隨著《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《房地產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》以及《杭州市區(qū)國有土地上房屋登記辦法》的相繼出臺，加之傳統(tǒng)審查模式暴露出來的缺陷和行政風(fēng)險，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)對婚姻關(guān)系的審查方式開始考慮和醞釀轉(zhuǎn)變。2013年4月1日，杭州正式調(diào)整了婚姻關(guān)系的審查方式，房屋登記部門原則上不再直接審查夫妻關(guān)系，由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行詢問，申請人自行申報。換句話說，房屋登記部門將充分尊重購房人的意愿，在登記機(jī)構(gòu)詢問、申請人申報無共有人的情況下，可直接將房屋權(quán)利來源證明中記載的“買方”登記為房屋所有權(quán)人。今后處分房屋時，僅需房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人確認(rèn)即可。

在以往的婚姻關(guān)系審查模式中，無論是“寬進(jìn)嚴(yán)出”還是“嚴(yán)進(jìn)寬出”，都在一定程度上契合了當(dāng)時的登記背景和社會環(huán)境，具有一定的積極意義。比如上世紀(jì)90年代，因福利分房制度，房產(chǎn)的價值未得到充分體現(xiàn)，權(quán)利人權(quán)利意識淡薄，因此登記的積極性不高，隱性共有的形式被普遍接受。此后，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)的價值大幅提升，權(quán)利人權(quán)利意識和登記意識顯著提高。為減少房產(chǎn)方面的糾紛，維護(hù)隱性共有人的權(quán)益，登記機(jī)構(gòu)開始調(diào)整原有的登記模式，對配偶一方核發(fā)權(quán)證。但是這兩種方式使登記機(jī)構(gòu)處于一種職責(zé)不清的狀態(tài)。事實(shí)上，夫妻共有產(chǎn)的判斷屬于民事實(shí)體法律關(guān)系，屬于法院民事審判權(quán)的范疇，系司法權(quán)而非行政權(quán)，登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)對此并沒有實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)。因此，登記機(jī)構(gòu)這種恐不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查將影響房屋登記的公信力而對民事實(shí)體法律關(guān)系進(jìn)行過分探究的行為，使得自身有了越權(quán)之嫌。此外，上述兩種模式也使得權(quán)利人過分依賴登記機(jī)構(gòu)而怠于主張和行使自己的權(quán)利，反而不利于對弱者的保護(hù)。

隨著新的法律、法規(guī)的出臺，房屋登記更加傾向于程序化和要件化，登記機(jī)構(gòu)的職能和審查義務(wù)也進(jìn)一步得到明確?！霸儐?自行申報”的審查形式應(yīng)勢而生，不僅將登記機(jī)構(gòu)從“審無權(quán)、查不清”的境地中解脫出來，也更契合了相關(guān)的立法精神。從《物權(quán)法》第十二條關(guān)于登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的規(guī)定、《房屋登記辦法》對“房屋登記”概念的界定以及《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中闡明的登記要件和審查要求來看，房屋登記是一種依申請登記的行為，登記機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是查驗(yàn)材料是否齊備、對申請人進(jìn)行詢問，按申請材料將當(dāng)事人物權(quán)變動的事項(xiàng)記載于登記簿，其承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)是形式審查而非實(shí)質(zhì)審查。在這樣一種立法精神指導(dǎo)下，不動產(chǎn)登記簿記載的應(yīng)當(dāng)是一種權(quán)利的推定，是通過收取的要件和登記程序擬制出來的結(jié)果，登記機(jī)構(gòu)工作人員只要盡到了合理審慎的審查義務(wù)，在要件齊備和程序完善的條件下得出的登記結(jié)果即可推定為正確的權(quán)利。況且，《房屋登記辦法》設(shè)立有“更正登記”“異議登記”制度，在申請人提供虛假材料或申報不實(shí)的情況下，登記機(jī)構(gòu)因?qū)彶槁毮芩薅霈F(xiàn)登記簿記載與實(shí)際權(quán)利狀況不一致時，為權(quán)利人提供了救濟(jì)渠道。

由于“詢問+自行申報”模式充分尊重了當(dāng)事人的意愿和隱私，在杭州實(shí)行兩年多以來，辦事群眾反映良好，收到了很好的社會效果。同時，對于登記機(jī)構(gòu)而言，也大大節(jié)約了行政成本，提高了行政效率，降低了行政風(fēng)險。通過這兩年的登記實(shí)務(wù)，筆者認(rèn)為在該審查模式下的夫妻共有產(chǎn)登記，尚有幾個問題值得注意和探討。

第一，當(dāng)工作人員詢問申請人有無共有人，申請人回答無共有人時，登記機(jī)構(gòu)即可將房產(chǎn)登記為申請人單獨(dú)所有。但是，如果該申請人既有的產(chǎn)權(quán)登記檔案中已明確提供有婚姻證明，且該證明表明申請人具有婚姻關(guān)系的，筆者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求其對此進(jìn)行說明并提供相應(yīng)的證明材料，而非一刀切地以自行申報為準(zhǔn)。此處要求其提供婚姻證明材料并非是前述的審查民事實(shí)體法律關(guān)系，而應(yīng)理解為登記機(jī)關(guān)工作人員承擔(dān)合理審慎的審查義務(wù)，否則將有疏于審查之責(zé)。

第二，房屋權(quán)利來源證明中僅記載了申請人一方，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)詢問，申請人表示有共有人，若該共有人與申請人無婚姻關(guān)系，即使雙方共同申請，登記機(jī)構(gòu)也不能直接登記為共有產(chǎn)。此舉沒有異議，否則登記簿信息將與權(quán)利來源證明不一致。

但若系夫妻共有的房產(chǎn)前來登記，購房合同等權(quán)利來源證明上僅簽署了夫或妻一方，能否直接將房屋登記為夫妻共有產(chǎn)？對于該問題實(shí)務(wù)中也有著不同看法，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該種情況下可以直接登記至夫妻雙方名下。認(rèn)為《房屋登記辦法》第十八條所指的共有關(guān)系系指夫妻共有，如房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得并且由夫妻雙方共同申請，那么即使合同的受讓人僅為夫或妻一方，也應(yīng)將房屋登記為夫妻共有，從而將隱性共有人顯性化。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為不能直接登記為夫妻共有產(chǎn)，需修改權(quán)利來源證明為夫妻雙方或者登記在一方名下后辦理夫妻共有產(chǎn)變更，將房屋登記至夫妻雙方名下。筆者比較傾向于第二種觀點(diǎn)，根據(jù)《房屋登記辦法》第二十、二十二條的相關(guān)規(guī)定，申請人必須與依法提交的材料記載的主體一致，假設(shè)房屋權(quán)利來源證明中僅簽署了夫或妻一方的，由夫妻雙方共同申報為共有產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)如登記為共有產(chǎn)，則登記簿記載與權(quán)利來源證明記載的主體不一致，與上述規(guī)定相違背。此外，在“詢問+自行申報”的審查模式下，登記機(jī)構(gòu)對申請人的婚姻關(guān)系不再審查，不再收取婚姻關(guān)系證明也是大勢所趨。該種登記方式有利于喚起群眾的權(quán)利意識，鼓勵大家取得權(quán)利時在源頭上進(jìn)行規(guī)范，由雙方共同簽署權(quán)利來源的證明文件。最后，如申請人需修改權(quán)利來源證明材料在實(shí)際操作中存在困難的，登記機(jī)構(gòu)也可以將兩個房屋登記事項(xiàng)合并辦理，并不會給申請人加重負(fù)擔(dān)。

陳品祿/責(zé)任編輯