關(guān)于借名買房的法律思考

胡俊青胡袁敏

[摘 要]現(xiàn)階段，房地產(chǎn)的熱度依然沒有降溫的趨勢，房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律問題一直得到眾多人的關(guān)注。而在房地產(chǎn)的法律問題中，借名買房的糾紛頻頻發(fā)生。文章通過對借名買房的概念、借名買房合同的效力、借名買房的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及在糾紛發(fā)生時(shí)如何進(jìn)行救濟(jì)等內(nèi)容進(jìn)行探討，以期對借名買房合同問題的解決有所裨益。

[關(guān)鍵詞]借名買房；合同；效力；物權(quán)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.143

1 借名買房的定義

借名買房是指由于一方當(dāng)事人出于某種不便利之原因，不便以本人之名義購買房屋而與另一方當(dāng)事人達(dá)成合意，由另一方當(dāng)事人以其名義購買房屋的行為。實(shí)踐中，實(shí)際出資人與購買人并非同一人，所以往往因?yàn)槔嬉蛩禺a(chǎn)生各種糾紛。

2 借名買房合同的效力

借名買房中存在雙方當(dāng)事人，分別為實(shí)際出資人與名義購買人。而對雙方產(chǎn)生約束力的是兩份合同。一份是為了使得他人產(chǎn)生信賴的表面上的購買合同，另一份則是實(shí)際出資人與名義購買人真實(shí)合意私下約定的合同。也有一些學(xué)者稱其為陰陽合同。依據(jù)私法自治原則，借名買房合同自雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時(shí)成立。私法自治的民法的基本原則，民事主體在法律允許的范圍內(nèi)，依照自己的自由意志進(jìn)行民事活動(dòng)，創(chuàng)設(shè)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，國家原則上不加以干預(yù)，只有當(dāng)民事活動(dòng)違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定或者出現(xiàn)糾紛時(shí)，國家才出面加以干預(yù)。私法自治原則強(qiáng)調(diào)民事主體之間的關(guān)系取決于當(dāng)事人的自由意志，但這種自由并不是無限制的，如果行為超出了法律規(guī)定的范圍，就會(huì)失去法律的保護(hù)。我國《民法通則》第 58 條規(guī)定了無效的民事行為，如果民事行為違反國家的強(qiáng)制性規(guī)定，有損社會(huì)公眾、國家利益或違背公共秩序?qū)⒌貌坏椒傻谋Ｗo(hù)。

毫無疑問，借名買房合同自雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時(shí)就已經(jīng)成立。然而對于借名買房合同的效力，要視情況具體而定。筆者認(rèn)為，借名買房類似間接代理行為，實(shí)際出資人為被代理人，名義付款人是代理人。借名買房合同的性質(zhì)類似于委托合同，委托合同規(guī)定的是委托人（被代理人）與受托人（代理人）之間的關(guān)系，至于受托人（登記購房人）是以委托人（事實(shí)購房人）的名義還是以自己的名義處理委托事務(wù)，不影響合同的性質(zhì)。也就是說受托人（登記購房人）可以以自己的名義在委托人（事實(shí)購房人）的授權(quán)范圍內(nèi)處理委托的事務(wù)。合同法第402條和第403條的規(guī)定在一定程度上承認(rèn)了隱名代理。隱名代理又稱間接代理，是指代理人以自己的名義進(jìn)行民事法律行為，而使其后果間接地歸屬于被代理人。在借名買房合同中名義付款人本著為自己以及實(shí)際出資人牟利的目的而以其名義為實(shí)際出資人購買房屋。如果不存在《合同法》以及《民法通則》規(guī)定的合同無效的具體情形，即如果不存在惡意規(guī)避法律或政策的行為，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。

借名買房合同一般情況下是有效的，受法律保護(hù)的。但是當(dāng)一些特殊事由存在時(shí)，也可能使得借名買房合同的效力受到影響，甚至無效。規(guī)避法律的行為是指當(dāng)事人利用合同自由，以迂回的手段規(guī)避法律的強(qiáng)行性規(guī)定，達(dá)到合法情況下能達(dá)到的目的。規(guī)避法律的行為不同于違反法律，后者是當(dāng)事人的行為直接違反了法律的禁止性規(guī)定，其行為后果當(dāng)然無效；而規(guī)避法律的行為從表面上看并沒有違反法律的規(guī)定，因此并不能認(rèn)為當(dāng)然無效，而應(yīng)該依具體情況加以分析?！睹穹ㄍ▌t》第58條第4款規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；第5款：違反法律或者社會(huì)公共利益的；第7款：以合法形式掩蓋非法目的的。規(guī)定的乃是絕對無效的法律行為，也就是說假如借名買房行為符合《民法通則》第五十八條之規(guī)定，則該借名買房合同產(chǎn)生絕對無效的法律后果。這種情況下借名買房的行為是屬于違反法律的。

但是當(dāng)借名買房合同僅僅是當(dāng)事人企圖以“陰陽合同”的方式規(guī)避法律謀取私利或者方便的時(shí)候，應(yīng)該通過分析行為的內(nèi)容、目的和其后果的合法性綜合考慮之后做出對于合同效力的判斷。

3 借名買房的物權(quán)歸屬

當(dāng)因借名買房合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人因?yàn)槔娴尿?qū)使常常對房屋所有權(quán)的歸屬產(chǎn)生爭議。在借名買房合同合法有效的狀態(tài)下，房屋所有權(quán)歸屬也是借名買房糾紛中一個(gè)極為重要的問題。

房屋所有權(quán)因登記發(fā)生效力，是指在登記購房人和房地產(chǎn)開發(fā)商之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，它并不否認(rèn)實(shí)際購買人和登記購買人之間的借名購買協(xié)議的效力。因此在沒有善意第三人參與的情況下，實(shí)際購房人根據(jù)《物權(quán)法》第 33 條請求確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。而且，從不?dòng)產(chǎn)的登記制度而言，登記是物權(quán)的公示方法，它具備的僅僅是物權(quán)的正確推定效力，并不能真實(shí)體現(xiàn)物的歸屬情況。當(dāng)實(shí)際購房人有足夠證據(jù)證明房屋歸其所有時(shí)，就不能根據(jù)登記來判斷所有權(quán)的歸屬，而應(yīng)認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人為房屋所有者。

借名買房合同無效將導(dǎo)致事實(shí)購房人得不到房屋的所有權(quán)。但是，事實(shí)購房人若有充分的證據(jù)證明購買該房屋的出資事實(shí)，即使不能獲得房屋所有權(quán)，也能確保其擁有的債權(quán)。

4 借名買房的法律救濟(jì)

《物權(quán)法》規(guī)定異議登記的法律效力是：登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。當(dāng)借名買房合同糾紛發(fā)生后，實(shí)際購房人可申請異議登記。申請異議登記后，應(yīng)在登記之日起15日內(nèi)及時(shí)向法院起訴，否則異議登記失效。對于實(shí)際出資人而言，當(dāng)被借名人把房屋登記到自己名下后，未經(jīng)權(quán)利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時(shí)便涉及了善意取得的問題。根據(jù)我國《物權(quán)法》第 106 條的規(guī)定，善意第三人支付了合理價(jià)款并辦理了房屋過戶手續(xù)，便取得了房屋的所有權(quán)。即使登記的情況并非真實(shí)，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應(yīng)該保護(hù)。此時(shí)，原權(quán)利人可以要求登記購房人對其進(jìn)行賠償。

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